Дачная амнистия попала в охранную зону

В конце июня Верховный суд (ВС) в обзоре практики разъяснил, в каких случаях здания, построенные в охранных зонах, должны быть снесены, и когда за это полагается компенсация. Из обзора следует, что снести постройку можно, даже если собственник был добросовестным и не знал об охранной зоне. Однако в таком случае собственнику положена компенсация. Причем нередко ее будут выплачивать муниципалитеты, которые не обеспечили публичный доступ к информации об охранной зоне. Это будет происходить и в случае, если дом был построен без разрешений от публичных властей, но права на него были зарегистрированы в упрощенном порядке, например при «дачной амнистии».

В каких случаях будет снос?

Здание может быть снесено как самовольная постройка (ст. 222 Гражданского кодекса), если при его постройке было или должно было быть известно о наличии охранной зоны, то есть если застройщик действовал недобросовестно. До 2018 года момент добросовестности не учитывался — любая постройка, нарушавшая охранную зону, подлежала сносу как самовольная. Однако с 2018 года поправки, внесенные Законом № 342-ФЗ[1] и упорядочивающие установление охранных зон, позволили защищаться от применения ст. 222 ГК ссылкой на добросовестность. Решения о сносе, принятые до 2018 года, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам (ч. 4 ст. 392 ГПК и ч. 3 ст. 311 АПК). Для отмены требуется доказать добросовестность при строительстве. Ранее это подтверждала и практика гражданской коллегии (см. здесь).

Однако добросовестные собственники зданий в охранных зонах все равно не застрахованы от сноса. Суд может распорядиться убрать их постройки, однако не по правилам ст. 222 ГК, подчеркивается в п. 6 обзора. Это означает, что собственнику полагается предварительное возмещение. Кроме того, тот, кто хочет добиться сноса, должен сначала внести сведения об охранной зоне в реестр. Оспорить внесение в ЕГРН зоны, установленной до 2022 года, невозможно (п. 1 обзора).

Когда положена компенсация за снос?

Компенсация полагается добросовестному собственнику, который не знал и не мог знать о существовании охранной зоны. В п. 12 ВС приводит пример: истец, который требовал компенсации, был собственником участка для садоводства. Сноса в судах добилась организация — собственник газопровода, так как постройки на участке были в границах минимальных расстояний до него. Суды признали право собственника участка на компенсацию: доступ к сведениям об ограничениях из-за близости к газопроводу власти не обеспечили, хотя знали о расположении газопровода при предоставлении участка. Другой пример есть в п. 11. Суд удовлетворил требование гражданина о взыскании с муниципального образования убытков в связи со сносом дома. Администрация выдала ему участок для садоводства, хотя знала, что есть охранная зона нефтепровода. Но публичного доступа к этим сведениям для граждан обеспечено не было.

Компенсация выплачивается в порядке, который установлен Земельным кодексом, например, для соглашений о выкупе участков (п. 10). Сначала публичный орган принимает решение об изъятии участка, определяет размер возмещения, направляет предложение собственнику участка, а если он не согласен на условия, то орган публичной власти может обратиться в суд за принудительным изъятием.

Кто платит компенсацию?

По умолчанию ее платит собственник трубопровода. Но если публичные власти выдали разрешительную документацию на строительство, включая, например, план участка, то компенсацию должны выплатить они. Такие правила установлены Законом № 342-ФЗ.

Впрочем, примеры, которые приводит ВС, расширяют область ответственности властей (и это, возможно, главная новелла обзора): даже если разрешительной документации они не выдавали, а просто не обеспечили публичный доступ к информации об охранных зонах, то платят они (п. 11). Это касается случаев, когда для возведения дома и регистрации прав на него не требуется никаких разрешений. Например, если это было в порядке «дачной амнистии»[2], когда для оформления права собственности достаточно было правоустанавливающего документа на участок, на котором расположен объект, и декларации об этом объекте, подтверждающей факт его создания и содержащей его описание.

Из разъяснений ВС получается, что, как правило, компенсацию будут платить не собственники трубопроводов, а муниципальные образования, так как информацию в публичный доступ должны представить они. Однако есть исключения: компенсация может быть возложена в равных долях на органы местного самоуправления и на госорганы, если разрешительная документация выдана до создания муниципального уровня власти, то есть до принятия Конституции в 1993 году. ВС не говорит об этом прямо, но это следует из примера в п. 12.

Из обзора не ясно, как получить компенсацию, если иск о сносе предъявила компания, а не публичный орган. ВС не отвечает, должен ли суд привлечь муниципалитет к спору и в каком качестве: как соответчика или как третье лицо? Также не ясно, как в таких случаях будет обеспечено требование, не раз упоминаемое в обзоре (например, п. 6, 10), о том, что снос здания, построенного добросовестным лицом (то есть когда лицо не знало и не должно было знать о наличии охранной зоны), возможен только при условии предварительной компенсации.

Подробнее:https://zakon.ru/discussion/2021/07/07/dachnaya_amnistiya_popala_v_ohrannuyu_zonu__verhovnyj_sud_razyasnil_kto_i_kogda_poluchit_kompensaciy