Проблемы самовольного строительства в г. Барнауле и пути их решения

Проблемы, связанные с самовольным строительством без прикрас можно назвать одними из самых старых в частном праве, однако на сегодняшний день они не только не утратили свою актуальность, а приумножили ее. Многие регионы испытывают трудности из-за большого количества самостроев, и Алтайский край (а в наибольшей степени его столица - г. Барнаул) не являются исключением. В настоящее время на территории г. Барнаула выявлено большое количество правонарушений в сфере градостроительной деятельности.

Легальное определение самовольной постройки закреплено в п.1 ст. 222 ГК РФ, откуда следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Далее, в этом же пункте законодатель определяет: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».

Из приведенного выше легального определения следует, что самовольной постройке присущи следующие признаки:

-нарушение норм земельного законодательства в виде отсутствия оформления права на земельный участок под постройкой, т.е. при отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;

-проведение строительства без разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;

-возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ 16-61, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ 16-12);

-осуществление строительства на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35 - 40 ГрК РФ;

-незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта, и иные нарушения градостроительных норм.

Проанализировав вышеприведенные характерные черты, присущие самострою, в свою очередь можно заметить проявление смешения частных и публичных начал. Отметим, что на данный момент законодатель более четко, чем раньше, выделяет частно-правовой конфликт, когда земельный участок не предоставлен для строительства конкретного объекта. Остальные признаки самовольности связаны с публичными требованиями в области строительства: если лицо возвело на предоставленном или на собственном земельном участке строение с нарушением вида разрешенного использования, который действовал на дату создания строения, либо у лица нет соответствующего разрешения на строительство или необходимых согласований, либо оно нарушило строительные нормы, т.е. несмотря на смешанную природу, присущую самовольным постройкам, публичные начала все же превалируют над частными.

Из вышесказанного следует, что самовольность постройки определяется двумя видами пороков:

• гражданско-правовым пороком (когда лицо строит на земле, прав на которую не имеет);

• публично-правовым пороком (когда нарушается публичный порядок строительства или строение возводится не в соответствии со строительными правилами).

Теперь же перейдем непосредственно к причинам возникновения самовольных построек.

Причин возникновения самовольных построек достаточно много. Однако, на мой взгляд, наиболее распространенными являются следующие:

1. незнание норм действующего законодательства и неправильное оформление документов (нет четкого кадастрового плана, утвержденного архитекторского проекта, занесения всех сведений о земельном наделе и каждой капитальной постройке, расположенной на нем). Согласно статистике по г. Барнаулу, только за 2019 г. было выявлено 3500 нарушений земельного законодательства. Причина - жители Барнаула, не зная того сами, стали захватчиками государственной земли. Проведенная проверка показала, что их постройки выходят за красные линии, то есть занимают общественную территорию. Всему виной, очевидно, стало обычное незнание норм действующего законодательства.

Стоит отметить, что сложность и неоднозначность правовых механизмов, действующих на всех стадиях строительства как раз таки во многом и обуславливает возникновение данной причины и, соответственно, самовольных построек. Одни вопросы самовольного строительства отражены законодателем слишком громоздко, другие - не раскрываются вообще, либо излагаются без нужной точности, освещенности вопроса. Зачастую, нормы гражданского права противоречат земельным и градостроительным нормам. Это порождает излишнюю инициативу региональных и местных властей. В итоге, решение важных вопросов зависит от государственных органов субъектов Российской Федерации, либо от органов местного самоуправления, а не от предписаний закона.

В качестве одного из возможных вариантов решения данной проблемы на мой взгляд является предупреждение представителями соответствующего органа МС (ст.51. Градостроительного кодекса РФ: «Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.») лиц, подающим заявление о последствиях возведения самовольных построек, установленных действующим законодательством. Это, на мой взгляд, помогло бы не только увеличить уровень правосознания и правопонимания граждан по данному вопросу, но и предотвратить негативные последствия в качестве возникновения самостроев.

2. достаточно длительная процедура получения всех необходимых для строительства документов, которая занимает не менее четырех-пяти месяцев, а в отдельных случаях может затянуться и на годы. Терять так много времени не хотят очень многие застройщики, поэтому и начинают строительные работы без документации. В результате такие жилые объекты возводятся без какого-либо контроля и, соответственно, с рядом нарушений градостроительных норм этажности, пожарной безопасности, технических условий эксплуатации, без учета интересов смежных землепользователей. Проживание в таких домах представляет потенциальную опасность для жильцов. В качестве примера такого объекта в Барнауле является 4-х этажный жилой дом с административными помещениями по ул. 4-я Западная, 29 а – застройщик гражданин Афанасьев. Застройщик был привлечён к административной ответственности, после чего представил свидетельство о регистрации права собственности на самовольную постройку. Причиной стала поступившая в инспекцию коллективная жалоба граждан-жильцов указанного дома на недостатки, допущенные при строительстве. В рамках полномочий инспекции принятие каких-либо мер не представлялось возможным, в то же время, с учетом рекомендаций инспекции, при ее участие в суде гражданами получены положительные решения судов по искам о применении последствий недействительности ничтожных сделок купли-продажи помещений в данном жилом доме.

Таким образом, бюрократические барьеры государственных органов, с которыми сталкиваются физические и юридические лица, желающие заняться строительством буквально вынуждают застройщиков пойти на крайние меры данного вида, а сложная структура оформления и получение необходимых разрешений на строительство, несмотря на попытки законодателя упростить данный механизм, исходя из практики, на сегодняшний день до сих пор остается одной из наиболее острых проблем.

Стоит отметить, что 1 января 2020 года срок выдачи разрешения на строительство сократился с семи до пяти рабочих дней. Поменялись также и сроки выдачи градостроительного плана земельного участка - с 20 до 14 рабочих дней. Кроме того, подготовка проекта линейного объекта федерального, регионального или местного значения может осуществляться до утверждения планировки застраиваемой территории. Но в этом случае застройщик должен иметь на руках решение о подготовке документации по планировке территории и чертежи границ зон размещения объекта.

Еще одна важная новелла состояла в том, что в случае внесения изменений в проект планировки территории, предусматривающий строительство, реконструкцию линейного объекта, которые влекут за собой уменьшение или увеличение застраиваемой площади не более чем на 10%, согласования с властями не требует. При этом подобные изменения не влияют на предусмотренную проектом планировку территории и не приводят к изъятию участков. Таким образом, застройщик и технический заказчик получил право выделить и внести в проектную документацию этапы строительства, реконструкции линейного объекта, иных объектов, входящих в его состав, уже после получения разрешения на строительство. Стоит отметить, что упомянутые выше предпринятые меры принесли положительные результаты – число возведенных застройщикам самостроев сократилось, однако все еще в неполной мере.

Исходя из этого, в качестве решения данной проблемы, на мой взгляд, будет достаточно разработать отдельную законодательную базу, посвященную регулированию самовольных построек. Здесь же следует упомянуть об относительно недавно внесенных в часть первую ГК РФ посредством закона N 339-ФЗ изменениях. Несомненно, такая реформационная инициатива принесла свои положительные результаты: дала определение самовольных построек, ввела и конкретизировала основания для их сноса, а также предусмотрела как меру дополнительного обеспечения принудительное изъятие земельных участков в случае невыполнения решения о ликвидации незаконно возведенного строения. Однако, остается еще ряд неурегулированных проблем. Например, Законом N 339-ФЗ не установлено, распространяется ли понятие "самовольное строительство" на незавершенные объекты; в каких случаях возможен только снос, а когда - приведение построек в соответствие установленным требованиям. Проще говоря, изменения в законодательство о самовольной постройке внесены для того, чтобы четко ответить на вопросы: кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, права и охраняемые законом интересы которых нарушены. В данном случае можно согласиться с точкой зрения П.В. Крашенинникова, который считает необходимым «защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма».

Как справедливо отмечает Дарков А.А. предложенные Законом N 339-ФЗ меры на основе учета негативного опыта прошлого регулирования позволят сделать механизм борьбы с «самостроем» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству. Однако всех проблем, связанных с самостроем данный закон не решает и именно поэтому, на мой взгляд, будет весьма логичным разработать отдельный ФЗ, посвященный, соответственно, самовольному строительству, и регламентирующий не урегулированные на данный момент проблемы, возникающие в связи с самовольным строительством.