Изменились правила оформления паспортов: три новых риска при покупке недвижимости

Постановлением № 1205 от 15 июля 2021 года Правительство Российской Федерации внесло ряд изменений в действующее Положение о паспорте гражданина Российской Федерации:

• во-первых, теперь паспорт не утрачивает силу автоматически со дня достижения гражданином 20 или 45 лет.

Он сохраняет свою юридическую силу до выдачи нового паспорта, но при условии, что это произойдет в течение 90 дней,

• во-вторых, в паспорте остаются обязательными только два штампа: о регистрации по месту жительства и об отношении к военной службе.

Штампы о регистрации и разводе, о детях в ранее выданные паспорта могут быть проставлены исключительно по желанию гражданина.

Казалось бы, изменения вполне демократичные. Однако специалисты по сделкам с недвижимостью бьют тревогу, и не зря: они добавляют как минимум три новых риска для покупателей жилья.

Неожиданный иск от супруга продавца

Если имущество было приобретено в период брака, закон признает его совместной собственностью супругов. Другими словами, каждый из супругов имеет равные права на имущество, а в случае раздела имущества может претендовать на 1/2 долю в праве собственности.

Часто общее имущество регистрируется только на имя одного супруга, но это не означает, что только он является собственником: права второго супруга полностью сохраняются. Поэтому, когда такой объект продается, требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При его отсутствии сделка может быть аннулирована. Но как покупатель узнает, состоял ли продавец в браке на момент покупки или нет?

Единственным легкодоступным источником информации до недавнего времени была отметка в паспорте о регистрации брака. Но теперь она необязательна – а это значит, что продавец вполне может скрыть свой брак, а потом аннулировать сделку из-за отсутствия нотариального согласия супруга.

В результате покупателю придется вернуть недвижимость, но сможет ли он вернуть уплаченные за нее деньги – большой вопрос.

Маткапитал

Наличие штампа о рождении ребенка в паспорте продавца является сигналом для покупателя проверить, не было ли жилье приобретено с использованием средств материнского капитала.

Если это подтвердится, то недвижимость по закону должна быть оформлена в совместную собственность всех членов семьи, в том числе и детей (п. 15 (1) ПП РФ от 12.12.2007 № 862).

Поэтому продать такое жилье без согласия органа опеки и попечительства невозможно. Бывает, что продавцы, не желая иметь дело с опекой, не спешат выделять доли детям и продают недвижимость только на свое имя.

Однако есть риск, что сделка будет отменена по иску ПФР или прокуратуры: они контролируют, чтобы цель использования материнского капитала (улучшение жилищных условий семьи) была достигнута.

А когда дети так и не получают долю в праве собственности на жилье – это явное нарушение закона. Поэтому покупатель снова рискует потерять приобретенную недвижимость из-за отмены сделки судом.

Сокрытый ребенок

Еще один важный вопрос, связанный с наличием детей: суд может признать договор купли-продажи жилья недействительным, если установит, что основной целью договора было выселение ребенка из жилья (постановление Конституционного суда № 13-П от 8 июня 2010 года).

Иногда после развода супруги не могут выселить бывшего супруга из его квартиры, потому что там живет их ребенок, и суд определил, что мать имеет право пользоваться квартирой, пока ребенок не вырастет.

Затем муж продает квартиру – и новый хозяин может выселить всех членов семьи бывшего владельца. Но сделка может быть признана недействительной, поскольку оставляет ребенка без жилья.

Таким образом, покупатель рискует получить массу неприятностей из-за того, что в проданной квартире жил ребенок. А выяснить, есть ли у продавца дети, без штампа в паспорте не так-то просто.

Как же можно минимизировать данные риски?

Во-первых, лучше, чтобы сделка была зарегистрирована у нотариуса. Он может запросить в ЗАГСе информацию о регистрации брака и рождении детей у продавца недвижимости.

Во-вторых, обязательно включите в договор пункт о том, что продавец подтверждает отсутствие обстоятельств, влекущих отмену сделки (квартира куплена не в браке, не на средства материнского капитала и т.д.).

Это позволит покупателю в случае спора доказать, что он был добросовестной стороной сделки.