5 подводных камней при покупке квартиры в новостройке

1. Нерегулируемая цепочка посредников

Часто покупатели перечисляют деньги одной фирме, она направляет их на счета другой, а строительством занимается третья компания. В итоге финансы собраны, но обязательства не соблюдены, что является основанием для расторжения договоров между посредниками (нередко так и задумывается изначально).

Цепочка прерывается, и вкладчик не может ничего доказать, потому что у него на руках только договор с первой организацией, не имеющей отношения к непосредственно строительству.

Разобраться в таких связях способен лишь опытный юрист, и оправданной мерой безопасности становится предварительная правовая экспертиза. Только при положительном её исходе можно переводить деньги на покупку квартиры.

2. Грабительская страховка

Для уменьшения налоговых и прочих издержек застройщики могут указать в договоре неполную стоимость квартиры, а остаток вносится гражданином в виде страховки.

Но если работы на участке будут заморожены, соинвестору вернут лишь ту часть денег, которая была зафиксирована в документах, а страховые взносы, вероятнее всего, будут потеряны.

Поэтому юристы советуют акцентировать внимание лишь на тех компаниях, которые оформляют вклады покупателей именно как строительные взносы.

3. Только расширенные описания

Будущая квартира должна быть всесторонне индивидуализирована. В договоре должно быть прописано всё, что в реальности можно описать: начиная от подъезда и этажа вплоть до площади и секции.

Расплывчатые формулировки в том случае, если впоследствии будут разбирательства с застройщиком, чреваты неприятностями: неопределённость объекта в суде может стать основанием для отказа в удовлетворении требований гражданина.

4. Неустойка за просрочку: как её закрепить в договоре?

Для этого нужно быть внимательными при прочтении документа: если в нём прописан пункт, согласно которому неустойка будет выплачена только при просрочке по вине застройщика, нужно отказаться от услуг этой компании и присмотреть другую новостройку.

Иначе придётся «бесплатно» мириться со срывом всех сроков из-за якобы бюрократических проволочек.

5. Что нужно знать о правах на землю?

Застройщик может использовать участок на законном основании, если он им владеет или использует на правах долгосрочной аренды. Но в действительности ещё встречаются случаи, когда компании заключают краткосрочные договоры аренды на землю, срок действия которых заканчивается к моменту завершения строительства.

В итоге граждане не могут оформить купленные квартиры в собственность, им приходится обращаться в суд, чтобы продлить договор аренды. Отметим, что бессрочное право пользования участком изжило себя: переоформление таких земель было запущено ещё в 2005 году.

Если застройщик незаконно получил площадку (например, в результате того, что договор аренды был оформлен с чиновником, не имеющим таких полномочий), дом расценивается как самовольная постройка. Единственный способ регистрации таких квартир – служебное слушание об узаконивании дома.