Довольно интересный вопрос, особенно в мегаполисах России, который связан с вопросом проживания в апартаментах. Можно ли зарегистрироваться в таком помещени? Каковы особенности владения таким помещением? Ответы на эти вопросы будут в этой статье.
Для начала необходимо определить статус апартаментов.
Чтобы разобраться с природой апартаментов, стоит обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации. Так, согласно статье 15 жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статья 16 содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений – жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Сравнить апартаменты целесообразнее с квартирой – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Однако, действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений (суды поддерживают такую позицию законодателя: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2018 года № 1719-О, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 октября 2018 года № 310-КГ 18-16918 по делу № А 54-031/2017, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года № 5-АПГ 18-30).
В связи с этим на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, предусмотренные для создания объектов жилого назначения.
Поэтом в апартаментах не обеспечивается в полной мере требования санитарной, экологической, противопожарной безопасности, требования к планировке и соседству с нежилыми помещениями, предусмотренные для жилых помещений.
В настоящее время единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений является применение статей 22 и 23 Жилищного кодекса, предоставляющих право на перевод нежилого помещения в жилое. При этом такой перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает требованиям, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
В реальности осуществить такой перевод очень сложно, так как апартаменты изначально созданы в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям.
Также отличие от квартир у апартаментов есть существенные недостатки:
-на них не распространяет свое действие ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, и данное имущество может быть обращено взыскание в ходе исполнительного производства;
-регистрация в нем невозможна, так п. 9 "Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713) предусматривает необходимость регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства. При этом пунктом 14 Правил регистрации предусмотрена возможность временной регистрации гражданина по месту пребывания в гостинице или в ином подобном учреждении, при этом регистрация осуществляется не самим гражданином, а администрацией соответствующего учреждения на основании документов, удостоверяющих личность. Исходя из приведённых выше норм даже временная регистрация возможна не во всех апартаментах, а только в тех, которые являются "жилыми помещениями" и расположены в зданиях со статусом "гостиница" и т.п. Однако, на практике всё значительно сложнее, поскольку исходя из ст. 16 ЖК РФ, существующий порядок регистрации права собственности не предусматривает возможности отнесения апартаментов в составе гостиничных комплексов к категории жилых помещений (суды отказывают в признании отказа органов МВД в регистрации в таких помещениях: апелляционное определение Мосгорсуда от 20 июля 2018 г. по делу N 33-32212);
-расходы на содержание апартаментов существенно выше, чем расходы на содержание жилых помещений, так как оплата коммунальных услуг в здании с апартаментами осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений. Граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. Иски граждан, пытающихся оспорить применяемые тарифы судами отклоняются (например, определение Мосгорсуда 30 января 2017 г. по делу N 33-3958/2017);
-Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2% (квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости) Статья 406 Налогового кодекса Российской Федерации.
Также стоит отметить, что при покупке апартаментов нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. В отношении апартаментов не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и субсидии.
Фактически встаёт вопрос о целесообразности существования апартаментов в России, так как масштабное развитие рынка апартаментов требует скорейшего совершенствования правового регулирования их статуса, правил строительства таких комплексов и проживания в них.
Как отмечает Совет Федерации РФ для совершенствования регулирования статуса аппартаментов необходимо принять соответствующий федеральный закон.
Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера предлагается:
1. Не придавая апартаментам статуса жилых помещений, определить право собственников указанной недвижимости на регистрацию в них по месту пребывания, внеся соответствующие изменения в Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242–1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
2. Закрепить за апартаментами статус жилых помещений, предусмотрев для таких объектов недвижимости отдельное правовое регулирование. Провести классификацию апартаментов с учетом цели их приобретения: на жилые, которые будут использоваться для постоянного проживания, и нежилые, приобретаемые в коммерческих целях.
Необходимо отметить, что в соответствии с протокольным поручением Совета Федерации от 23 декабря 2019 года № 594/2 Комитетом создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов).
Рабочей группой был подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов».
Законопроектом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что направлено на дифференциацию требований к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.
Сенаторы полагают, что закрепление в Жилищном кодексе особого правового статуса апартаментов может положительно сказаться на достижении целей федеральных проектов в сфере жилья и городской среды и обеспечить комфортные условия проживания граждан в таких помещениях.
Скорее всего, в конце 2021 года наконец будет преодолен пробел в правовом регулировании апартаментов, ведь это было необходимо сделать ещё в 2014 году, именно тогда началась массовая застройка апартаментами.
На каждую беду найдется свой закон.
