Почему собственнику могут не сказать, кто зарегистрирован в его квартире, и что ему тогда делать

Как узнать, кто прописан в квартире?

Конечно, этот вопрос, в первую очередь, волнует потенциального покупателя квартиры или дома: вряд ли кто-то захочет стать владельцем недвижимости, где есть жильцы, которых нельзя выселить (а это вполне может быть - если, например, кто-то из них в свое время отказался от участия в приватизации квартиры).

Но когда собственник обращается в миграционный отдел МВД РФ за справкой формы 9 о зарегистрированных на его жилплощади лицах (а сейчас всеми вопросами регистрации граждан занимается МВД РФ), то ничего, кроме отказа, не получает.

Почему так происходит и, главное, что делать?

Ведь вопрос о составе зарегистрированных жильцов действительно очень важен: регистрация подтверждает право человека на пользование жилым помещением.

История этого непростого вопроса начинается в 2018 году. Именно тогда вступил в силу новый Административный регламент предоставления услуги по регистрационному учету граждан, после того как эта функция была передана из миграционной службы в МВД (утвержден приказом МВД от 31 декабря 2017 года № 984).

Данный документ не предусматривает обязанности органов МВД вести карточки регистрации, поквартирные и домовые книги, которые раньше вели жилищно-эксплуатационные организации (в свое время Верховный суд РФ подтвердил отсутствие такой обязанности у контролирующих органов - решение № АКПИ 17-1007 от 9 февраля 2021 года).

Таким образом, регистрация по месту жительства или пребывания теперь подтверждается только соответствующим свидетельством о регистрации.

Регистрационная карточка (форма 9), поквартирная карточка (форма 10) и домовая книга (форма 11) больше не предусмотрены нормативными актами.

Их дальнейшее хранение оставлено на усмотрение управляющих организаций: закон не требует, чтобы они передавали их в органы МВД, поэтому они могут продолжать их хранить, а могут и вовсе ликвидировать - и ничего им за это не будет.

Поэтому МВД РФ отказывает собственникам жилья в выдаче справки формы 9 на абсолютно законных основаниях.

Более того, если собственник запросит в МВД информацию о том, кто в настоящее время зарегистрирован в его квартире, он, скорее всего, также получит отказ.

Органы Министерства внутренних дел Российской Федерации ссылаются на правила по защите персональных данных:

• Согласно Закону № 152-ФЗ, основным условием обработки персональных данных является предварительное согласие субъекта данных (статья 6),
• Поэтому в Положении о МВД (утв. приказом № 752 от 30.09.2017) предусмотрено, что отсутствие согласия лица, в отношении которого запрашивается адресно-справочная информация, является основанием для отказа в предоставлении такой информации (п. 38).

Поэтому, условно говоря, собственник запрашивает данные о гражданах, зарегистрированных в его квартире, а в ответ ему сначала предлагают предоставить согласие от этих граждан на обработку их персональных данных.

Но никто не может объяснить, как получить согласие от неизвестных лиц. В судебной практике есть примеры, когда такие отказы в предоставлении информации о зарегистрированных лицах собственнику жилья были признаны незаконными.

При этом суды ссылаются на статью 20 Закона № 152-ФЗ, согласно которой субъекту персональных данных должна быть предоставлена информация, относящаяся к нему и касающаяся его прав.

Так, являясь собственником жилого помещения, гражданин может получить информацию о зарегистрированных в нем лицах (например, определение Верховного суда Удмуртской Республики № 33-246/2015).

Но, как видно, чтобы получить такую информацию, придется обжаловать отказ МВД РФ в суде.

Гораздо проще воспользоваться альтернативным вариантом - заказать документ жилищного учета, который подтверждает, сколько человек зарегистрировано в жилом помещении.

В зависимости от региона документ называется по-разному (выписка из жилищного счета, единый жилищный документ, справка о составе семьи и т.д.).

Выдают их либо МФЦ, либо управляющие организации, либо муниципальные администрации - опять же в зависимости от региона.

Но как потенциальному покупателю узнать, кто ранее был прописан в интересующей его квартире (чтобы проверить возможные споры в будущем)?

Ответ, увы, неутешителен: никак. Остается только рекомендовать:

• Включить в договор заверение продавца о том, что жилье свободно от прав третьих лиц (это послужит дополнительным доказательством добросовестности покупателя),
• Проверить на сайтах судов, не было ли в последнее время споров о принудительном выселении из квартиры,
• Если возможно, оформите титульное страхование сделки (на случай отмены сделки судом).

Можно также отметить, что некоторые агентства недвижимости предоставляют финансовую гарантию безопасности сделки в случае потери права собственности.