Здравствуйте уважаемые гости страницы! Сегодня мы поговорим о приобретении будущей вещи, но это не долевое строительство в многоквартирном доме. Сегодня мы рассмотрим приобретение жилого дома, точнее будущего жилого дома.
Условия которые являются существенными для договора купли-продажи будущей недвижимости.
Существенные условия такого договора такие же, как и для обычного договора купли-продажи недвижимости:
1) предмет договора - условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ);
2) данные, которые позволяют определенно установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ). В их числе должна быть информация, которая определяет расположение объекта на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Такой информацией может быть, например, схема расположения помещения на поэтажном плане здания;
3) цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
4) порядок, сроки и размеры платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
5) условия, о необходимости согласования которых заявила одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласование данных о будущей недвижимости.
Укажите в договоре сведения, которыми вы располагаете на момент заключения договора. Например, местонахождение, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики и свойства в соответствии с проектной документацией (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Ориентиром вам может служить перечень, который дан в ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости. Также вы можете указать в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство. Если у недвижимости уже есть кадастровый номер, укажите и его. Если между вами и контрагентом возникнет спор о том, какая именно недвижимость подлежит передаче, и суд придет к выводу, что вы не достигли соглашения по этому вопросу, договор может быть признан незаключенным. Если при этом окажется, что покупатель заблуждался, когда считал, что данных для индивидуализации объекта достаточно, и докажет, что заблуждение возникло из-за обстоятельств, за которые отвечает продавец, покупатель может потребовать возмещения реального ущерба (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Определим условия рекомендуемые ко включению в договор в связи со спецификой его исполнения
По договору купли-продажи будущей недвижимости зачастую передаются права на объект, которого не существует в момент заключения договора. Полагаю, что из-за этого увеличиваются риски не исполнить то, о чем вы договорились. Для их уменьшения рекомендую включить в договор условия, которые связаны с возможными:
· изменениями характеристик объекта продажи. Например, при строительстве или реконструкции есть вероятность изменения площади здания или помещения по сравнению с проектной, изменения его адреса. Рекомендуем указать в договоре пределы изменений, которые не требуют согласования с покупателем, или порядок заключения дополнительного соглашения к договору о корректировке данных о недвижимости. Также рекомендуем отразить, как влияет изменение площади объекта на его цену. Это позволит сторонам избежать споров в ситуации неурегулированных договором отношений;
Пример формулировки условия: «В случае изменения площади объекта в пределах 5 (пяти) процентов в сторону уменьшения или увеличения, иных проектных характеристик, адреса обязательства сторон по настоящему договору сохраняют силу с учетом измененных характеристик. Цена объекта подлежит перерасчету исходя из новых данных о его площади».
· отступлениями от проектной документации при строительстве или реконструкции. Рекомендую указать на возможность и пределы таких отступлений, а также порядок извещения покупателя о них. Это может помочь продавцу в случае предъявления претензий покупателей к качеству недвижимости;
Пример формулировки условия: «Продавец при строительстве объекта вправе отступить от проектных решений на кровлю, указанных в проектной документации, при условии, что это не ухудшит эксплуатационные характеристики и долговечность здания в целом и его конструктивных элементов в отдельности, а также не повлечет нарушение строительных норм и правил. Продавец обязан немедленно письменно известить покупателя о таком отступлении с указанием перечня работ, выполняемых с отступлением от проектной документации».
· отсрочкой передачи недвижимости и регистрации перехода прав на нее. В отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора. Потребовать ее передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Для защиты интересов покупателя рекомендуем включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение.
Пример формулировки условия: «На момент заключения настоящего договора объект продажи находится в стадии строительства, здание торгового комплекса не введено в эксплуатацию. Продавец обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания торгового комплекса не позднее IV квартала 2023 г. За просрочку продавцом выполнения этой обязанности более чем на 30 (тридцать) рабочих дней покупатель вправе потребовать уплаты пеней в размере 5 000 (пяти тысяч) руб. за каждый день просрочки».
Подлежит ли регистрации договор купли-продажи будущей недвижимости?
По общему правилу регистрировать такой договор не нужно.
Закон предусматривает регистрацию только одного вида договора купли-продажи будущей недвижимости - договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключенным. Без договора по общему правилу запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилья (ч. 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). За нарушение этого правила предусмотрена административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ст. 200.3 УК РФ).
А что еще учесть при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости
Учтите при заключении такого договора, что:
1) не получится изменить природу договора при помощи его названия. Если вы фактически согласовали существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, но назвали его предварительным, инвестиционным, договором подряда или простого товарищества, к нему могут быть применены правила о договоре купли-продажи будущей вещи (п. п. 4, 6, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13);
2) объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.
Спасибо за полезную публикацию.
Спасибо