На вторичном рынке расчеты за квартиру происходят между физическими лицами, поэтому часто используется наличная схема расчетов, реже – по безналичному расчету. Передавать деньги из рук в руки очень рискованно, поэтому стороны применяют альтернативные способы расчета для снижения рисков уклонения одной из сторон от исполнения своих обязательств. Одним из самых распространенных способов передачи денег при наличных расчетах выступает банковская ячейка (депозитарий).
Часто покупатель настаивает, чтобы ключ от банковской ячейки хранился у него до регистрации сделки. Как обезопасить себя от подобной ситуации и у кого по закону должен храниться ключ от ячейки?
Что такое банковская ячейка?
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, который сдается банком в аренду на любой срок для хранения денег и прочих ценностей. Сам банк не контролирует, что именно будет храниться в ячейке: в зону его ответственности входит только охрана ячейки и контроль на получение к ней доступа.
Банковская ячейка, как способ расчетов, пользуется широкой популярностью ввиду безопасности и удобства. Наличные средства пересчитываются и закладываются покупателем в ячейку в присутствии продавца, а затем продавец может их забрать только по результатам завершения сделки. Если регистрация перехода прав собственности по каким-либо причинам не состоялась, то доступ к ячейке вновь получает покупатель.
Популярность договора банковской ячейки также состоит в том, что стоимость аренды относительно невелика и составляет около 1-3 тыс. р. Более дорогим является допсоглашение: оно будет стоить до 2-5 тыс. р. Дополнительная плата может потребоваться при утрате ключа.
Когда продавец квартиры получает право доступа в банковскую ячейку
Арендатором ячейки по договору с банком обычно выступает покупатель квартиры, который закладывает средства для продавца (допускается совместная аренда со стороны продавца и покупателя одновременно). Продавец вправе забрать средства по условиям допсоглашения между продавцом, покупателем и банком.
В допсоглашении указываются условия доступа к ячейке для продавца квартиры, а именно конкретные сроки и документы, которые необходимо предъявить банку. Суть состоит в том, что продавец перед получением доступа к ячейке должен предоставить документ, подтверждающий переход права собственности к покупателю: это договор купли-продажи и выписка из ЕГРН, а также паспорт продавца. Тогда продавец получит возможность получить деньги.
Также ему необходимо уложиться в сроки аренды ячейки. Срок доступа продавца определяется с учетом срока регистрации права собственности на квартиру. Обычно сроки доступа указываются с запасом: например, в течение 2 месяцев после заключения договора купли-продажи.
В случае необращения продавцом в банк за деньгами с документами в установленные сроки покупатель имеет право получить свои средства назад.
Стороны могут установить дополнительные условия допуска к банковской ячейке: помимо договора купли-продажи, это может быть предъявление выписки из домовой книги, Единого жилищного документа, которые указывают на снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры и погашение всей суммы долга по коммунальным платежам.
В договор аренды банковской ячейки обычно включается пункт о том, что в последний день аренды продавец обязуется освободить сейф и вернуть ключ банку либо подписать допсоглашение о пролонгации договора аренды.
Кто по закону должен хранить ключ от банковской ячейки
К сожалению, российское законодательство жестко не регулирует данный вопрос и предоставляет сторонам право выбора: хранить ключ у покупателя или у продавца. Огромное количество спорных ситуаций в процессе продажи квартиры связано с процессом хранения ключа после закладки денежных средств.
Покупатели в качестве аргумента настаивают, что ключ должен храниться у них. Аргументируют это тем, что до момента перехода права собственности деньги продавцу не принадлежат. Опасения продавца при таком варианте связаны с тем, что после прохождения регистрации ключ ему не отдадут, и он останется и без квартиры, и без денег.
Покупателю обязательно нужна расписка от продавца в том, что покупатель исполнил свои обязательства, заложил деньги в ячейку и оплатил стоимость квартиры. Такая расписка нужна ему, в частности, для получения налогового вычета за недвижимость от налоговой инспекции. Способом гарантированного получения расписки выступает ее закладка в отдельную ячейку.
При хранении ключа у покупателя ситуации могут быть разные. Так, у покупателя могут возникнуть самые различные непредвиденные ситуации: например, ему потребуется срочно уехать, а когда он вернется, сроки получения доступа к ячейке уже истекут.
Безопаснее хранить ключ у продавца: в таком случае дополнительной гарантией покупателю будет то, что, не предоставив документы о переходе права собственности, продавец все равно не получит деньги, даже имея на руках ключ. Но некоторые покупатели категорически отказываются от такой схемы.
В дополнительном соглашении к договору аренды ячейки допускается предусмотреть и совместный доступ продавца и покупателя к ячейке в любой день независимо от условий доступа продавца и покупателя. Этот вариант может быть удобен на случай возникновения форс-мажорных ситуаций и отказа сторон от сделки. В указанной ситуации покупателю предоставлена возможность получения своих денег без указанного в договоре срока доступа.
Способы обезопасить себя при подготовке договора купли-продажи
При принятии решения продавцом относительно места хранения ключа необходимо исходить из условий договора в банке: есть ли в нем пункт, что продавца могут допустить в ячейку без ключа, если он предоставит в банк выписку из реестра с отметкой о перерегистрации права собственности на покупателя.
Идеальным вариантом, который снимет все риски, станет передача ключа на хранение банку, но сегодня банков, оказывающих подобного рода услугу, немного. В такой схеме можно предусмотреть условие о закладке расписки о получении денег в зеркальную ячейку. Обычно ключ упаковывается в непрозрачный пластиковый пакет с защитным клапаном. Такой пакет защищает от несанкционированного доступа без следов. Сейф-пакету присваивается свой уникальный номер.
Выдача ключа оформляется специальными актами. Этот акт подписывается всеми сторонами. Банк выдает ключ клиенту на условиях договора.
В качестве третьей стороны для хранения ключа может выступать агентство недвижимости как со стороны продавца, так и покупателя. Передача ключа происходит в рамках гарантийного обязательства.
Еще одним способом снижения рисков может стать гарантийное обязательство продавцу о том, что после переоформления права собственности покупатель обязан передать продавцу ключ. Но такое гарантийное письмо может оформляться только для успокоения продавца: принудить исполнять его покупателя практически нереально.
Что делать, если покупатель не отдает ключ
В большинстве банков наличие ключа не является обязательным условием для доступа продавца. За утрату ключа стороны могут обязать выплатить штрафные санкции. Есть также банки, где необходимо присутствие и продавца, и покупателя для восстановления ключа. В последнем случае, не получив ключ от покупателя, продавец рискует не получить денежные средства, несмотря на перерегистрацию права собственности.
Продавец может обратиться в банк с заявлением о невозможности получения доступа к ячейке из-за неправомерных действий покупателя. Банк обязан рассмотреть поступившее обращение и в трехдневные сроки предоставить доступ к ячейке либо мотивированный отказ от предоставления такого доступа.
Итоги
Таким образом, стороны наделены свободой выбора в отношении того, кто будет хранить ключ от банковской ячейки. Это может быть как продавец, так и покупатель. Доступ к ячейке продавцу предоставляется только по результатам переоформления прав собственности в пользу покупателя. Для открытия доступа ему нужен будет ключ от ячейки и комплект подтверждающих документов. Высоки риски того, что продавец столкнется с недобросовестным покупателем, и тот не передаст ему ключ. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, можно:
передать ключ на хранение продавцу, который не получит доступ без документов из Росреестра;
передать ключ на хранение в банк или привлечь в этих целях третье лицо.
Источник:
