История одного наследства, или Как отсудить право на покупку квартиры после смерти продавца

Наталья и Артем жили гражданским браком. Отношения у них были прекрасные, Наталья была очень счастлива, встретив Артема, у неё за плечами остался первый брак, от которого Наталья воспитывала двух замечательных дочерей.

Семья арендовала жилье. Однако со временем пара стала задумываться о собственной квартире.

Решение было принято следующее: Артем заключает договор долевого участия и берет деньги в банке, оформляя кредит. Все расходы финансирует Наталья, в том числе выплачивает кредит.

Сама же Наташа кредит взять не могла в связи с не очень хорошей кредитной историей (ситуации разные бывают, это жизнь…).

После того как квартира была сдана и все деньги выплачены, Наталья и Артем подписали предварительный договор купли-продажи, согласно которому Артем обязуется заключить с Натальей договор купли-продажи и квартира перейдет в собственность Натальи, о чем ребята и договаривались заранее.

Форс-мажор

Однако подписать основной договор купли-продажи Наталья и Артем не смогли. Пришла беда – под Новый год Артем трагически погиб.

Поскольку с Натальей Артем в официальном браке не состоял, детей у Артема не было, единственными наследниками первой очереди являлись родители Артема.

Дальше намного сложнее…

Мама Артема, Ольга Николаевна, – добрая, чуткая, понимающая женщина. С сыном была очень близка и знала, что деньги на приобретение квартиры, в которой осталась Наталья с детьми, давала Наталья и по всем законам справедливости квартира должна остаться за ней.

Поэтому Ольга Николаевна заявила о вступлении в права наследства, наследственное дело нотариусом было открыто. Ольга Николаевна хотела вступить в наследство и полученное переоформить на Наталью.

Однако с отцом Артема все было гораздо сложнее. Человек давно вел асоциальный образ жизни, злоупотреблял алкоголем, денег на своих несовершеннолетних детей не давал, алименты не платил. Родственниками характеризовался как человек скупой.

Отец Артема заявил о своих правах на наследство и Наталье отдавать квартиру не собирался принципиально, ведь с половины доли объекта можно было сорвать неплохой куш…

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Обязательство, возникшее из предварительного договора Натальи и Артема, не связано неразрывно с личностью Артема, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Так, Натальей к отцу Артема были предъявлены исковые требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Резюме

При составлении предварительного договора купли-продажи необходимо включить в него все значимые для каждой ситуации условия. Например, сроки предварительного договора, способы внесения оплаты за квартиру, сведения о внесенных суммах аванса или задатка, итоговую стоимость сделки с недвижимостью и пр.

Ведь только в этом случае шансы на защиту нарушенных прав в суде будут высокими.