Льготная ипотека - кто в итоге выиграл?

Льготная ипотека – кто в итоге выиграл?

Известно, что банки не любят выдавать ипотечные кредиты: срок находиться за пределами прогнозирования валютного курса, слишком много россиян получают «серую» зарплату, многие теряют работу и твердый заработок в бизнесе и т.д. Слишком много неизвестных в данном уравнении. Попытки выдачи ипотечных займов ВТБ и рядом других крупных банков в 1990-х гг., а также их секъюритизации (переупаковки в облигационные займы с переносом рисков на инвестора в данные долговые ценные бумаги) продолжения не имели.

Низкие доходы населения не позволяли покупать недвижимость без кредита. Так, медианная зарплата в 2019 составила 29,9 тыс. руб. после уплаты налогов. Иными словами, 50% населения России зарабатывает менее 30 тыс. руб. после налогообложения или 2,6 прожиточного минимума. Даже если взять среднюю зарплату по данным Росстата она составит 41,5 тыс. руб. после уплаты налогов. Для того, чтобы купить квартиру, например, в Москве, средней семье потребуется жить в режиме жесткой экономии десятки лет.

Особого упоминания заслуживает история с валютной ипотекой. Как известно, до 2014 года Центробанк РФ проводил вполне обоснованную валютную и денежно-кредитную политику. Несмотря на кризис 2008 г. курс национальной валюты изменялся незначительно, рост курса доллара с 25 до 33 руб. не вызывал никакого ажиотажа. Иными словами, в то время Банк России действовал в полном соответствии с Федеральным законом «О центральном банке РФ», поддерживая курс национальной валюты с помощью валютных интервенций. Однако, с 2014 г. новое руководств Банка России перестало поддерживать стабильность валютного курса рубля, фактически отдав политику курсообразования на откуп спекулянтам российского и зарубежного происхождения. Судьбе валютных ипотечников мало кто мог позавидовать. Призывы правительства и Банка России согласовать некий «человеческий» курс рубля для определения выплат по кредитам долго не находили отклика в сердцах алчных банкиров, пытавшихся заработать на человеческих страданиях.

Прорыв в развитии ипотечного жилищного кредитования был совершен после того, как президент В. Путин поручил правительству и Банку России обеспечить снижение ставок по ипотечному кредитованию до 8%. В основном это было сделано за счет льготных программ ипотеки под 6% для семей с детьми, спецпредложений от застройщиков, понимавших, что по текущим ценам продать построенное жилье невозможно и т.д.

Март 2020 г. изменил в финансово-экономической системе многое. Желание показать, кто главный в ОПЕК, возможно, стремление разорить сланцевиков в США дало сильную встряску финансовым рынкам. Нефть упала ниже 30 долл. За бочку смеси Brent. Мы увидели доллар по 80 и евро по 100 руб. Фондовый рынок испытал сильную коррекцию. Вероятно, стремление спасти застройщиков заставило власти изменить правила ипотеки – господдержка позволила снизить ставку ипотеку до 6,5%, теперь уже банки не учитывали ни привязку к региону, ни наличие маленьких детей. Единственное условие – первоначальный взнос и стабильный подтвержденный доход. На рынок льготной ипотеки вышли профессиональные инвесторы, скупавшие квартиры целыми этажами на стадии котлована и продававшие их по мере роста недвижимости.

Однако, этот праздник жизни должен был закончиться в октябре 2020 г. Можно только догадываться какие лоббистские ресурсы были задействованы, чтобы продлить программу льготной ипотеки до 2024 г. и только на субсидирование льготной ставки только в 2021 г. было выделено 12 млрд. Руб., что в два раза превышает весь объем средств, выделенных на организацию льготной ипотеки.

Оформить льготную ипотеку довольно просто. Достаточно внести в банк первоначальный взнос в размере 15% (включая материнский капитал), заключить договор с банком до 1 июля 2021 года, срок может быть установлен и 5 и 30 лет, но ставка по кредиту не может превышать 6,5%, хотя в ряде случаев банк может ее даже снизить. Максимальный размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области учитывая высокую стоимость недвижимости составляет 12 млн руб., для других регионов - 6 млн. руб. Более 90% всех кредитов на покупку квартир в новостройках оформляются на таких условиях.

Ажиотажный спрос на недвижимость объяснялся желанием населения сохранить сбережения в условиях кризиса и девальвации рубля (в моменте весной 2020 г. рубль обесценился на 27%), низкими процентными ставками по рублевым инструментам и незнанием валютных инструментов сбережений и т.д.

В итоге мы получили беспрецедентный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках. За период марта 2020 г. по март 2021 рост цен на недвижимость в Москве составил 39%, в Санкт-Петербурге – 36%, в Казани – 23%, в Нижнем Новгороде – 39%. Во всех городах-миллионниках резко сократились продажи квартир в новостройках, однако, цены на них не падают. В Москве на первичке сделок практически нет. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет почти 250 тысяч рублей. В целом недвижимость в Москве с 2014 г. подорожала на 57%. Виновата здесь не только подорожавшая на 40% арматура, а надувшийся пузырь спроса, подстегиваемый льготными ставками по ипотеке.

Глава ЦБ Э. Набиуллина открыто признала, что негативный эффект, стимулируемый льготной ипотекой, подстегивает дальнейший рост цен, сделав жилье недоступным для многих. Она призвала сохранить льготный режим ипотеки в целом по стране, сохранив лишь в 24 регионах - Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, где спрос на жилье удовлетворен не полностью и не было зафиксировано негативных эффектов, включая понижение доступности жилья, разгона цен и предпосылок пузыря.

Однако, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, считает, правительство РФ продлит программу льготной ипотеки до 2024 г., возможно, с некоторыми изменениями с целью сдерживания роста цен. Он даже видит в росте цен некоторые преимущества, считая, что высокие цены на жилье должны привести к росту предложения.

Ситуация с льготной ипотекой описывается цитатой из незабвенного В.С. Черномырдина «хотели как лучше, а получилось как всегда». Фактически, желающие купить жилье, особенно, семьи с детьми, попали в двойной капкан – реальные доходы не растут уже 8-й год подряд, а цена стремятся в заоблачные дали. Возникают вопросы – кто больше выиграл от льготной ипотеки – семьи с детьми, инвесторы или все-таки застройщики, не желающие снижать цены? А также что делать с пузырем на рынке недвижимости?