Жилищный вопрос при социализме: что такое ЖСК?
Те, кто помнит жизнь в Советском Союзе, часто сравнивают прежние времена и нынешние. Сейчас, чтобы купить квартиру, вам нужно только обратиться к застройщику и внести необходимую сумму, а если ее нет – обратиться в банк за ипотечным кредитом и надеяться, что в ближайшие лет двадцать ваша жизнь кардинально не изменится, вы сохраните работу и здоровье. И все это при условии, что застройщик выполнит свои обязательства в срок и вы получите либо квартиру, либо назад свои деньги.
Но бывают и другие варианты - люди становятся обманутыми дольщиками. Примеров в этой области немало, но самые вопиющие – это когда в ближнем Подмосковье, например, в садовом товариществе, хитрый застройщик, доселе никому не известный, на 6-12 сотках строит пятиэтажный дом, продав квартиры на начальном этапе строительства. И только когда дом построен, бедные дольщики узнают, что никакой разрешительной документации на него нет и в помине, а коммуникации к нему не только не подведены, но и проложить их нет никакой возможности.
Жилищное строительство в СССР.
В советские времена квартирный вопрос решался несколько иначе. Начнем с того, что существовало три типа жилищного фонда: государственный, где жилплощадь предоставлялась тем, кто имел на это право согласно Жилищному кодексу СССР и в порядке очереди, тянувшейся годами, ведомственный фонд и кооперативный. Ведомства строили для своих сотрудников дома повышенной комфортности, часто в хороших районах. Здесь также существовала своя очередь, но ждать приходилось гораздо меньше, учитывались заслуги работника перед своим предприятием.
Жилищные кооперативы.
Кооперативное жилое строительство берет начало еще с 1920-х годов, т.е. со времен НЭПа. В те времена существовало три вида жилищных кооперативов: собственно жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и ЖАКТы. ЖАКТ — это жилищно-кооперативное товарищество, организованное жильцами дома, взятого в аренду у местных властей. Содержание дома и ремонт они оплачивали из собственных средств, при этом имели право сдавать в субаренду свободные площади, также могли приобретать здание в собственность. Однако, при смене экономической политики в конце 1930-х эти виды кооперативов перестали существовать.
В 1920 годах был построен первый жилищно-строительный кооператив «Сокол» возле одноименной станции метро. При постройке использовалась концепция английского социолога-утописта Эбенезера Говарда «город-сад» - город, где удобно жить. В центральной части поселка располагается парк. На центральной площади - здание городской библиотеки, городских властей и т.д. Сам посёлок представлял малоэтажные жилые дома с приусадебными участками. Сегодня цены на недвижимость в этом поселке достигают астрономических значений, поскольку иметь собственный жилой дом в Москве - не дешевое удовольствие.
Возрождение жилищных кооперативов в Советском Союзе началось в 1950-х годах. Прирост городского населения в это время вызвал значительный дефицит жилья, поэтому Совет министров СССР разрешил создавать жилищно-строительные кооперативы с 1958 г. Таким образом граждане могли инвестировать свои сбережения для строительств домов с их собственными квартирами. Поскольку привлекались средства членов кооперативов, в массе своей незначительные (тогда не было легальных миллионеров), государство давала кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% со сроком погашения до 25 лет.
Вступить в ЖСК могли только те семьи, в которых норматив жилой площади на 1 человека составлял менее 6,5 кв. м., т.е. не считая кухни, ванной и других подсобных помещений, а также балконов и лоджий. Согласно действующему в то время Жилищному кодексу, встать на учет для получения государственной квартиры могли семьи, в которых на одного человека приходилось менее 4,5 кв. м. Детям разного пола полагались отдельные комнаты, хотя на практике это было трудно выполнить – дети успевали вырасти, пока подходила очередь на новую квартиру. Иными словами, простая советская семья с двумя детьми (мальчик и девочка) могла претендовать на трехкомнатную квартиру средней площадью 45-70 кв. м. Если дети были одного пола – вам полагалась только двухкомнатная квартира площадью 32-40 кв. м. При этом квартира доставалась бесплатно, но очередь тянулась годами. В последние годы СССР норматив жилой площади был увеличен до 9, а потом и до 12 кв. м, однако, ввиду того, что жилищное строительство велось далеко не такими темпами, как сейчас, очередь растягивалась на десятилетия.
При покупке квартиры в ЖСК семья имела возможность выбрать более просторную квартиру, конечно, если имелись средства. В те времена 1 кв. м стоил в среднем 250 руб. Однокомнатная кооперативная квартира жилой площадью (комнатой) 18 кв. м обходилась в среднем в 4500 руб., двухкомнатная квартира жилой площадью 30 кв. м стоила около 7500 рублей. Трехкомнатная квартира жилой площадью 44 кв. м стоила около 11 тыс. руб. – и это были очень большие деньги, учитывая, что средняя заработная плата в СССР в 1985 г. составляла 200 руб. в месяц. Но ее получали далеко не все. Ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру мог составлять 50 руб., при просрочке платежа пени составляли 3% годовых. Для вступления в ЖСК также нужно было дождаться своей очереди, хотя и не такой длинной, как при получении государственной квартиры.
Как правило, обычные люди не могли себе позволить вступить в ЖСК и улучшить таким образом свои жилищные условия. Для этого нужно было или поработать в сложных условиях в районах Севера, или за пределами нашей страны или каким-то иным способом обеспечить сумму на первоначальный взнос. Для граждан, работавших за пределами СССР, существовали т.н. «валютные кооперативы». Так что в жилищные кооперативы вступали в основном люди творческих профессий – ученые, артисты, художники, музыканты и т.д., а также дипломаты, работники Министерства внешней торговли.
Следует отметить, что как правило, качество построенных ЖСК квартир отличалось в лучшую сторону от квартир государственных, где новоселам приходилось осваивать новые для себя профессии – маляра, штукатура, плиточника, водопроводчика и т.д. ЖСК Министерства внешней торговли и других ведомств практически не уступали по качеству используемых материалов, уровню отделки, а главное – планировкам домам партийно-государственной элиты – ЦК КПСС и Совета Министров СССР. Здесь были огромные кухни от 10-12 м, просторные лоджии, кладовые и ванные с туалетами значительно большие по площади, чем в квартирах домов государственного фонда. Часто в таких домах предусматривалось место для консьержки, а в подъездах – специальные места для детских колясок, велосипедов и т.д. Строились они, как правило, в престижных районах, подальше от станций метро – чтобы не беспокоили случайные люди. Кстати, в общедоступных базах данных найти адрес человека было довольно сложно до последнего времени, когда личные данные стали утекать обширной рекой из банков, учреждений и т.д.
Кроме того, в ряде городов СССР особого значения - Москва, Ленинград и др. прописка (т.е. регистрация) иногородних граждан не разрешалась.
Помощь государства жилищным кооперативам
При этом государство оказывало содействие гражданам при получении кооперативной квартиры. Постановлением Совета Министров СССР от 19 августа 1982 года №765 «О жилищно-строительной кооперации» предприятиям и организациям рекомендовалось оказывать материальную помощь кадровым работникам со стажем не менее двух лет на оплату ЖСК с согласия трудового коллектива. Эта помощь в среднем по стране составляла 15-20% от первоначального взноса, а в районах Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера и приравненных к ним – 30-40%. В целом, на индивидуальное и кооперативное строительство в 1985 г. приходилось 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования.
С распадом СССР эра жилищных кооперативов закончилась, точнее, они медленно эволюционировали из строительных организаций в организации эксплуатирующие. А строят теперь, как известно, частные строительные компании. Улучшить свои жилищные условия сейчас граждане России могут либо путем собственных накоплений, либо путем ипотечных кредитов. Но это уже другая история.
