Юридические тонкости покупки квартиры. Как оформить сделку грамотно.

Данная статья будет достаточно объемного содержания, но предлагаю вам дочитать её до конца, ведь покупка квартиры — это очень серьезная сделка и к ней нужно соответствующе подготовиться, а особенно тем, кто решился прибегнуть к помощи риэлтора. Хотя это тоже достаточно щекотливый вопрос, и тут нужно ещё разобраться, как же всё-таки лучше действовать: самостоятельно или через риэлтора. С одной стороны, помощь риэлтора — это очень удобно, ведь настоящий профессионал в совершенстве знает законодательство в данной сфере и знаком со всеми нюансами оформления покупки. Но специалисту еще придется заплатить, а его услуги, как правило, обходятся совсем не дешево, поэтому у покупателей возникает естественное желание сэкономить. С другой стороны, покупатель и сам может подобрать квартиру. Возможно, у него уже даже есть подходящий объект на примете.

С какими рисками может столкнуться покупатель, действуя самостоятельно.

Самым главным риском здесь является неправильное оформление покупки, которое в свою очередь перерастает в серьезные неприятности. Также не стоит забывать про мошенников. Конечно, можно обратиться к юристу, чтобы он проверил юридическую чистоту сделки, но тогда придется заплатить примерно столько же, сколько и риэлтору. Конечно же, выбор в таких вопросах каждый делает сам, но важно помнить, что самостоятельная покупка квартиры в конечном итоге может вылиться в расходы, равные по сумме стоимости услуг риэлтора, только вы потратите вдвое больше денег и нервов.

Преимущества первичного рынка недвижимости перед вторичным.

Первичный рынок — это квартиры в новостройках, причем сами здания могут быть еще даже не сданы в эксплуатацию. Недвижимость на первичном рынке еще находится в собственности застройщика, и вторичной она станет только после перехода права собственности к покупателю. Что касается вторичного жилья, то основным признаком тут является не возраст здания, а именно право собственности физического лица. То есть и квартира в новостройке, и жилье в «хрущевке» — все это вторичный рынок. У каждого из этих вариантов есть свои особенности и преимущества.

Главными преимуществами первичного жилья считаются:

• юридическая чистота сделки;
• новизна дома;
• относительно небольшая стоимость.

Действительно, первичное жилье раньше не принадлежало частным лицам, не дарилось, не наследовалось, здесь никто не был прописан и поэтому нет риска того, что возникнут проблемы с бывшими хозяевами или их наследниками. Однако нужно проверить и другие юридические аспекты, например, имеет ли вообще застройщик право строить здание на этом участке. Что касается новизны квартиры, то здесь плюсом является то, что все коммуникации новые, и не нужно вкладывать деньги в их модернизацию (за исключением конечно вкусовых предпочтений). А вот капитальный ремонт может и понадобиться, все зависит от того, в каком состоянии застройщик сдает жилье, есть ли там хотя бы черновой ремонт. Кстати, во многих случаях относительно небольшая стоимость жилья вполне компенсируется высокими затратами на ремонт, важно иметь это в виду.

Среди недостатков первичного жилья следует выделить:

• Длительный срок оформления прав на жилье. Весь процесс может занять не один месяц, соответственно, нельзя будет получить регистрацию по новому адресу;
• Риск того, что жилье останется недостроенным. Он возникает в тех случаях, когда инвестор приобретает квартиру еще на начальных этапах, буквально на закладке фундамента. Даже самая респектабельная компания-застройщик может оказаться банкротом уже хотя бы из-за изменения рыночной конъюнктуры;
• Неудачное географическое положение. Новостройки зачастую строят в отдаленных городских районах, где еще нет необходимой для комфортного проживания инфраструктуры;
• Отсутствие отделки, причем ремонт делать придется в любом случае, вопрос только в каком объеме. Кроме того, даже свободную планировку не всегда можно считать преимуществом, ведь порой она требует дополнительных затрат на зонирование.

Вторичное жилье чаще всего покупать не так выгодно с финансовой точки зрения, но зато надежнее с точки зрения того, что объект уже введен в эксплуатацию. Главным риском здесь являются уже упомянутые юридические нюансы и риск нарваться на мошенников.

Покупателю нужно убедиться, что он имеет дело с человеком, который имеет право распоряжаться данной недвижимостью. Также, нужно проследить за тем, чтобы все жильцы были сняты с регистрационного учета по данной жилплощади, не было бы граждан, которые сохранили право проживания в данной квартире, чтобы жилье не было сдано в долгосрочную аренду, чтобы оно не находилось в банковском залоге и по нему не числилась бы задолженность. Отдельно ещё необходимо проверить, не была ли арестована данная недвижимость.

Какие факторы влияют на стоимость квартиры.

Если покупать жилье в небольшом городе, где спрос изначально невелик, то чаще всего можно купить квартиру относительно недорого, иногда, даже ниже себестоимости, но смысла в приобретении такой недвижимости практически нет, если конечно у вас нет деловых интересов в этом городе.

В больших городах чаще всего цена квартиры превышает ее реальную стоимость в несколько раз, поэтому сформировать правильную оценку можно в основном на основе спроса и предложения. Причем в одном и том же районе две примерно одинаковые квартиры могут значительно разниться в цене, и самостоятельно понять, что за этим кроется, нереально, поэтому в таких случаях обычно и прибегают к помощи специалистов.

При покупке квартиры необходимо знать ее реальную стоимость (хотя бы приблизительно) по сравнению с запрашиваемой суммой. Во многих случаях возможен торг, и это необходимо принимать во внимание. Правда, для того, чтобы торговаться, как и для того, чтобы разобраться с ценой, нужен профессиональный риэлтор. Потому что сам продавец склонен выставить цену на уровне максимальной (опять-таки в расчете на то, что даже если он уступит в процессе торга, то много всё-равно не потеряет).

Обобщая сказанное, можно выделить две группы факторов, от которых всегда будет зависеть стоимость квартиры:

1. Внешние факторы: характеристики здания; характеристики самой квартиры.

К внешним факторам можно отнести:

• конъюнктуру рынка;
• репутацию застройщика (компания может стабильно работать на рынке много лет, а может быть новым игроком, пытающимся привлечь покупателей низкой ценой, за которой может скрываться масса неприятных моментов);
• инфраструктура микрорайона.

К характеристикам здания относятся:

• географическое расположение (например, квартиры расположенные в центре города, отличаются более высокой стоимостью);
• прилегающая территория и степень ее благоустройства;
• готовность здания (строится или уже введено в эксплуатацию);
• год постройки дома и особенности его проекта (характерно для вторичного рынка);
• этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;
• тип отопления.

К характеристикам квартиры относятся:

• наличие балкона или лоджии;
• качество ремонта;
• количество комнат и общая площадь квартиры;
• сумма коммунальных платежей (во многом зависит от площади);
• тип планировки;
• площадь кухни и санузла.

На рынке всегда присутствуют квартиры как со слишком высокой, так и со слишком низкой ценой. Оба варианта требуют особого внимания покупателя, поскольку подают своего рода сигнал о том, что что-то здесь не так.

При завышенной цене продавцы рассчитывают на наивность покупателя, а во второй ситуации велик риск приобрести жилье со значительными замаскированными «минусами» вроде огромных коммунальных долгов, не говоря уже про риск стать жертвой мошенников.

Самый простой способ проверить соотношение цена-качество — это заказать услуги независимого оценщика. Его услуги конечно платные, но зато в результате можно быть уверенным в том, что все скрытые дефекты, скрывающиеся за данной сделкой, вскроются.

Как лучше приобретать квартиру: оформляя сделку самостоятельно или прибегнув к помощи риэлтерских фирм.

Чтобы свести к нулю риски, связанные с самостоятельной покупкой жилья, нужно использовать промежуточный вариант — искать квартиру можно самостоятельно, договариваться с ее владельцами тоже без посредника, но при этом обратиться в юридическую фирму, специалисты которой помогут вам проверить чистоту сделки, составить договор, рассмотрят все имеющиеся с юридической точки зрения нюансы.

Как правило, риэлтора выбирают исходя из рекомендации коллег и знакомых.
Но если никто не может посоветовать достойную компанию, то выбирать нужно из компаний, входящих в гильдию риэлторов на региональном или федеральном уровне.
Выбирать лучше крупные компании, там больше опытных сотрудников.

Нужно убедиться в том, что сотрудники агентства демонстрируют высокий уровень профессионализма, что они обладают достаточным опытом работы. Обязательно нужно посетить офис компании. Если там царят дисциплина и порядок, значит, клиент может рассчитывать на серьезное отношение к своей сделке.

В офисе вы можете попросить учредительные документы — это ваше право, вы ведь должны убедиться в том, что имеете дело с солидной компанией, а не фирмой-однодневкой.

И не бойтесь задавать прямые вопросы относительно условий работы с данным агентством.

Как заключить договор с риэлтором.

Для начала следует уяснить, что договор заключают не с риэлтором, а с самим агентством. Это будет более корректно с юридической точки зрения. Теоретически риэлтор должен искать компромиссные решения между собственником квартиры и покупателем. Если же вам кажется, что он отстаивает в основном интересы продавца, стоит подумать о том, чтобы расторгнуть договор.

Даже с самым лучшим агентством нужно все время быть начеку. Как и любые другие участники рынка, риэлторы, прежде всего, преследуют собственную выгоду, так что они часто не хотят идти на снижение цены, особенно, если их вознаграждение установлено в процентном соотношении. Тогда риэлтор находит множество аргументов в пользу того, что это самая выгодная цена. Бывает и так, что риэлтор начинает шантажировать клиента. Он говорит о том, что на данный объект есть еще один покупатель, который согласен заплатить больше. Конечно, это вполне может быть правдой, но зачастую это просто попытка манипулировать клиентом.

Обращаясь в агентство, сразу составьте список ваших критериев, которым должна соответствовать квартира. Составьте техническое задание в письменной форме, один экземпляр оставьте себе, а второй передайте риэлтору. Клиенту придется вникать во все нюансы договора. Например, многие риэлторы пытаются включить сумму своих комиссионных в общую сумму за квартиру. Иногда клиента вообще не информируют о размере платы за посреднические услуги.

Указав в техническом задании и в контракте максимально допустимый размер стоимости жилья, на которую вы согласны, то, скорее всего, от риэлтора вы получите только объекты максимальной стоимости.

Как заключить «правильный» договор

В первую очередь, специалисты рекомендуют зафиксировать объем премии посредника в контракте. Причем не в процентном виде, а в абсолютном выражении (в фиксированной сумме). Также нужно с самого начала разобраться в том, какая из сторон должна оплачивать оформление сделки. Обычно все затраты в таких случаях ложатся на покупателя. Желательно также указать в договоре любые расходы, которые может понести покупатель после или во время подписания контракта.

Во время подписания документа риэлтор может требовать определенный авансовый взнос, закон ему этого не запрещает. Однако обсудите сумму аванса — она должна быть достаточно скромной, если только мы не говорим о редком объекте недвижимости. Ведь с поисками типовой квартиры особых проблем обычно не возникает. В контракте непременно нужно указать размер аванса, обязательно отметив, что он входит в общую стоимость услуг риэлтора. При выплате аванса данный факт нужно зафиксировать письменно, то есть клиент должен получить расписку от риэлтора о получении средств, в которой риэлтор укажет, что получил их в качестве аванса за предоставление своих услуг.

Однако бывает и так, что риэлтор так и не смог найти подходящий вам вариант квартиры. Чтобы избежать каких-либо недоразумений в данном вопросе, нужно внести в договор нескольку пунктов, согласно которым:

• риэлтор обязан предложить покупателю на рассмотрение определенное количество вариантов квартир, которые бы полностью отвечали требованиям клиента;
• если риэлтор этого не сделает в установленные сроки, он должен вернуть покупателю сумму аванса, а также оплатить неустойку, сумма которой также оговаривается заранее;
• в случае если клиенту не понравятся все три варианта из предложенных, он может отказаться от дальнейшего сотрудничества и забрать аванс, но не полную сумму, а за вычетом того, что причитается риэлтору за его работу.

Как правило, такой подход сразу настраивает риэлтора на плодотворный поиск вариантов. Его не нужно будет подгонять, но, разумеется, предварительно клиент должен четко изложить свои требования. Ведь вероятнее всего, вы не сможете обвинить риэлтора в том, что он не может найти квартиру, если требования, предъявляемые к квартире, изложены вами в некорректной форме. На сегодняшний день закон предоставляет возможность аннулировать договор, для этого есть ряд условий, кроме того, при некоторых обстоятельствах это делается в судебном порядке.

Именно поэтому и клиент, и риэлтор должны с максимальной внимательностью и ответственностью отнестись к составлению договора. Вопрос лишь в том, что риэлтор несет исключительно моральную ответственность, а за ошибки, которые он допустил, отвечает уже само агентство. Так что покупателю следует быть особенно внимательным.

Известные агентства недвижимости предлагают одновременно со стандартным контрактом заключать и договор страхования. Тогда покупатель может рассчитывать на возмещение любого материального ущерба, нанесенного сотрудниками агентства. Однако размер этой компенсации все равно ограничен той суммой, что страховщик прописывает в контракте. И вряд ли уже клиент сможет рассчитывать на большее.