Юридические тонкости покупки квартиры. Как оформить сделку грамотно. Часть 2

Способ оплаты при покупке квартиры.

У покупателя есть несколько вариантов покупки квартиры. Самый простой вариант — это когда оплата недвижимости происходит за наличные средства. Перед покупкой жилья покупателю необходимо проверить техническое состояние объекта, убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости, обсудить с продавцом все детали.

Переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется только при государственной регистрации сделки. Сама же регистрация осуществляется спустя десять суток после того, как будут предоставлены все необходимые документы.

Но здесь возникает вопрос, а когда же нужно передавать деньги? В данном случае есть два варианта:

• Можно передать всю сумму перед оформлением бумаг, но тогда с получателя придется взять расписку, в которой будет указана вся сумма и будет подтверждено, что это именно оплата в счет покупки квартиры;
• Можно оплатить после того, как сделка будет зарегистрирована. Однако этот вариант является наиболее рискованным, и чаще все-таки используется первый способ с распиской.

Чтобы такая расписка действительно давала возможность свести риски к минимуму, она должна быть правильно оформлена, с точным соблюдением юридической грамотности. Это означает, что при ее составлении должны присутствовать свидетели, деньги также передаются в их присутствии, а в идеале, этот момент вообще лучше зафиксировать на видеокамеру. Возможно, также оформить передачу денег с использованием банковской ячейки.

Ипотечный кредит как один из способов покупки квартиры.

Для людей со стабильно высоким доходом ипотека и в самом деле является достаточно выгодным способом приобретения квартиры. Главное подобрать подходящую банковскую программу, с приемлемым уровнем процента и первоначального взноса. Платежи должны быть разумными. Они не должны превышать половину ежемесячного дохода семьи, но и оставшаяся половина должна быть достаточно большой для того, чтобы обслуживать договор страхования, обязательные платежи и все необходимые расходы.

Оптимальным уровнем считается ипотечный платеж на уровне 30-40% от общего дохода.

Покупка квартиры в рассрочку.

Это тот самый способ, который считается более выгодным, чем ипотека. Он также подходит и тем, у кого нет полной суммы, чтобы оплатить покупку единовременно. Рассрочка это своего рода промежуточный вариант между единовременной покупкой и ипотечным кредитом. То есть покупатель при приобретении жилья делает только определенный заранее первоначальный взнос, а все остальное платит равными долями на протяжении года, иногда — на протяжении двух лет. Такой вариант подходит в основном тем людям, которые ждут получения крупной денежной суммы (например, от продажи другого объекта недвижимости), или просто обладают достаточно высоким ежемесячным доходом.

Использование материнского капитала для покупки квартиры.

Воспользоваться данным способом оплаты могут не все. Здесь должны соблюдаться два условия — от момента заключения брака должно пройти не более трех лет, и хотя бы одному из супругов должно быть меньше 30-ти лет.

Однако, в случае рождения детей первое условие снимается, но все-таки рассчитывать на материнский капитал как источник приобретения жилья могут не все. Во-вторых, воспользоваться этим вариантом могут только семьи, в которых есть как минимум двое детей.

Приобретая квартиру с помощью данных средств, следует учесть, что они поступят на счет владельца жилья только через 2 месяца после того, как будет заключена сделка. Если стоимость квартиры больше, чем величина материнского капитала, то покупатель должен будет заплатить разницу наличными средствами. Для того чтобы оформить эту сделку, покупатель должен обратиться в Пенсионный фонд. Есть еще один нюанс, и заключается он в том, что этот капитал можно использовать не только в качестве первоначального взноса по ипотечной ссуде, но и расплатиться им по уже имеющемуся кредиту.

Приобретение квартиры от застройщика.

Покупке жилья от застройщика предшествует достаточно кропотливая предварительная работа. Она включает в себя:

• Проведение ценового анализа. Если стоимость жилья будет сильно занижена, это как минимум должно зародить в покупателе сомнения — вряд ли солидная фирма с прекрасными финансовыми показателями будет продавать недвижимость себе в убыток;
• Сбор как можно большего количества информации о компании-застройщике;
• Проверка наличия учредительных документов, разрешения на строительства, проекта, документа на данный земельный участок (все это застройщик обязан предоставлять по первому требованию);
• Изучение условий договора долевого участия. Желательно это делать в спокойной обстановке, где никто не будет торопить с подписанием документа, а, значит, у покупателя будет возможность прочитать все пункты и выделить для себя те, что изначально непонятны или вызывают сомнения;
• Оценка степени готовности жилья (больше всего риска связано с объектами, на которых готов только котлован, но следует отметить, что даже если готовность здания составляет 70-80%, то нет никаких гарантий того, что строительство будет завершено вовремя или даже вообще завершено, ведь по большому счету, несмотря на все описанные выше методы проверки, риски всё-равно высоки);
• Проверка всех актов и согласований, в том числе и на подключение объекта к магистральным коммуникациям;
• Оценка привлекательности объекта с точки зрения инвестирования.

Последний пункт является очень важным нюансом. Дело в том, что именно покупка жилья от застройщика обычно дает возможность с выгодой перепродавать этот объект в дальнейшем, то есть после проведенного ремонта и оформления права собственности, так как ценовая разница может быть достаточно велика.

Однако следует отметить, что такая продажа квартиры облагается подходным налогом на уровне 13% в случаях, если продавец владеет таким объектом недвижимости менее пяти лет (это новая редакция закона, а раньше, до 2016 года, этот срок составлял всего 3 года).

Приобретение квартиры в новостройке от подрядчика.

Подрядчик — это либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, который осуществляет работы или продает строительные материалы для застройщика. Другими словами, это у застройщика возникают обязательства перед подрядчиком. Если оборотных средств ему не хватает, то он с подрядчиком рассчитывается квартирами. Зачастую стоимость квартир, которые можно купить от подрядчика, бывает ниже рыночной, так как он торопится вернуть свои деньги в оборот и побыстрее избавиться от недвижимости. Есть мнение, что так можно сэкономить до 20% от рыночной стоимости квартиры.

Но и здесь тоже есть несколько важных нюансов, которые нельзя упускать из вида:

• Во-первых, подрядчики не продают квартиры по договорам ипотечного кредитования, только за наличные средства.
• Во-вторых, все оформление сделки должно быть проведено в кратчайшие сроки (как правило, до 10 дней).

Сама же процедура приобретения недвижимости в данном случае будет называться заключением договора переуступки права требования. Это означает, что пока дом не будет сдан в эксплуатацию, он будет признаваться собственностью застройщика, но так как последний уже успел отписать конкретную квартиру подрядчик, тот после сдачи объекта может потребовать свою собственность от застройщика. При заключении договора переуступки данное право уже отходит к покупателю.

Квартира от собственника.

Так называется ситуация, когда покупатель сам, без риэлторов, ищет жилье и заключает сделку, то есть стороны договариваются напрямую, без посредников. Такой вариант имеет целый ряд преимуществ, и возможность не платить комиссию посреднику также является одним из плюсов.

Документальное оформление: стороны заключают договор купли-продажи на данный объект недвижимости, после чего документы подаются в регистрирующий орган.

Как совершить покупку квартиры на достаточно выгодных для себя условиях.

Для того чтобы учесть все нюансы покупки квартиры, нужно иметь заранее составленный план:

1. Определить параметры будущего жилья.

Вы обязательно должны заранее продумать, какой должна быть ваша квартира, сколько в ней должно быть комнат, какая должна быть площадь и планировка, на каком этаже она должна быть расположена, каким должен быть район. Также следует взвесить все «за» и «против» первичного и вторичного рынка. Если говорить о недостатках вторичного жилья, то нужно отметить высокую степень его износа, а также то, что такие объекты зачастую обременены долгами, могут находиться в банковском залоге и многое другое. Что касается первичного жилья, то его главным недостатком, пожалуй, является расположение в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, и такие квартиры, как правило, требуют капитального ремонта.

2. Подсчитать финансовые ресурсы.

Здесь ещё важно учитывать тот момент, что если у вас уже есть на руках определенная сумма денег, есть квартира, которая устраивает вас по всем параметрам, но при этом не хватает какой-то суммы для покупки, можно попытаться взять в банке ипотечный кредит. Чем больше величина собственных средств, которые клиент готов потратить на покупку квартиры, тем охотнее банки выдают такие ссуды. Да и выплачивать их будет гораздо легче, чем, если бы большую часть оплачивал банк.

При планировании расходов следует помнить, что часть из тех средств, что вы готовы выделить на покупку недвижимости, вам придется потратить на оформление самой сделки, а еще часть — на предстоящий ремонт.

3. Выбрать способ покупки.

4. Выбрать оптимальный для вас способ поиска вариантов жилья.

То есть вам необходимо решить, будете вы пользоваться услугами риэлтора или же будете действовать самостоятельно.

5. Осмотреть подходящие варианты.

Ищите все возможные дефекты в квартире, пока еще договор не составлен. И не забывайте, что заниженная цена может скрывать большие недостатки, например, такие как не слишком хорошее состояние коммуникаций, наличие шумных и скандальных соседей. Подумайте о том, в какую школу смогут ходить ваши дети. Есть элементы, которые зачастую играют ключевую роль, но не всегда фигурируют в готовых описаниях, а именно такие как:

• высота потолка;
• качество перекрытий;
• состояние инженерных сетей и сантехнического оборудования;
• качество напольного и настенного покрытия;
• наличие в доме лифта, его состояние.

6. Провести переговоры с продавцом. Торговаться иногда бывает необходимо.

7. Юридически грамотно оформить сделку.

Что здесь имеется в виду, под словами «юридически грамотно»:

• проверка всех полученных от продавца документов (возможно, придется потребовать какие-то дополнительные, интересующие вас документы);
• заключение соглашения и подача документов на государственную регистрацию. Документы сдаются в МФЦ. После этого уже можно передавать деньги продавцу. Порядок и способ расчета за квартиру должен быть оговорен в договоре;
• процедура приема-передачи недвижимости. Вам нужно ещё раз провести осмотр квартиры и закрепить результаты этого осмотра в акте приема-передачи недвижимости, с указанием всех недочетов, если таковые будут присутствовать.

На этом у меня вся информация в рамках темы данной статьи.