Бесправная доля

Житель Москвы, владеющий ¾ квартиры, доставшейся в наследство, захотел отсудить две 1/8 доли, которыми владеют его брат и сестра. Но необходимо было узнать рыночные стоимости каждой доли. Была назначена судебная оценочная экспертиза, в рамках которой специалист рассчитал общую стоимость квартиры, а потом пропорционально поделили эту сумму на 8. Однако выяснилось, что данный метод выбран ошибочно.

Роману, Сергею и Евгении Щукиным в наследство от родителей досталась трехкомнатная квартира в Москве. Изначально доли собственности у них были одинаковыми, но со временем Роман выкупил части долей брата и сестры. К 2017 году он владел ¾ квартиры, а доля собственности Сергея и Евгении составляла по 1/8. Роман хотел выкупить оставшиеся доли у родственников, но те отказались. Тогда Щукин обратился в суд, заявив исковые требования о прекращении права собственности Сергея и Евгении и признании права собственности на оставшуюся ¼ квартиры за Романом. На основании определения Зюзинского районного суда Москвы была проведена первичная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости 1/8 доли в праве собственности на жилое помещение.

Натурный осмотр объекта проводился в сентябре 2020 года. Требовалось оценить стоимость 1/8 доли на дату проведения экспертизы и на 27 декабря 2017 года.

Трехкомнатная квартира в Южном Бутово общей площадью 77 кв. м находится на 11 этаже 14-этажного дома 2008 года постройки. В квартире сделан современный ремонт. Есть домофон. Дом подключен к центральным коммуникациям - ХВС, ГВС и отоплению. Придомовая территория благоустроена. Во дворе - стихийная парковка. Физический износ дома составляет 6%. Кадастровая стоимость квартиры - 7,6 млн руб.

Удаленность от метро – 30 мин на транспорте. Экологическая обстановка в районе благоприятная. Ближайшей транспортной магистралью является Варшавское шоссе, которое находится в 0,7 км. Район характеризуется хорошей транспортной доступностью и эстетичностью окружающей застройки. Дом расположен вблизи объектов социально-бытовой и развлекательной сферы. Социальный состав жильцов дома – граждане со средним доходом.

Согласно заключению, рыночная стоимость каждой 1/8 доли в праве собственности по состоянию на дату исследования составляет 1,4 млн руб. По состоянию на 27 сентября 2017 года – 1,013 млн руб.

Роман Щукин заказал рецензию, не согласившись с выводами. По его мнению, стоимость 1/8 доли сильно завышена.

Как показал анализ заключения, в ходе выполнения экспертизы необоснованно не применялись федеральные стандарты оценки. В заключении отсутствует раздел «Оценка результатов исследований», что является нарушением требований законодательства. Выводы эксперта относительно стоимости объекта основаны только на информации, которую ему удалось собрать самостоятельно. Но это не может быть свидетельством полного и всестороннего анализа рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату исследования. Отсутствие необходимой информации не позволяет проверить результаты экспертизы на соответствие рыночным данным.

В описании объекта исследования и объектов-аналогов указано, что квартира и объекты-аналоги равноудалены от метро на «30 мин. транспортом». Рецензенты проверили эту информацию. Выяснилось, что объект исследования удален от ближайшей станции метро «Улица Скобелевская» на 39 мин. Объекты-аналоги расположены на удалении 34 - 44 мин. общественным транспортом. Данный фактор непосредственно отражается на стоимости объекта.

При определении стоимости 1/8 доли эксперт пропорционально разделил рыночную стоимость всей квартиры. Но 1/8 – является незначительной долей (незначительной является доля не более 1/4 жилья). Она не может быть выделена в отдельную комнату. На ней невозможно изолированное проживание сособственника. Владение и распоряжение ею накладывает определенные ограничения на участника долевой собственности, поскольку он не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например, владелец 1/8 не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Правда, исключение здесь — несовершеннолетние дети. Собственник 1/8 не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей. Не может сделать ремонт в квартире, переставить или внести другую мебель. Сделка по отчуждению 1/8 доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Таким образом, исходя из вышесказанного, при определении рыночной стоимости незначительной доли следовало учесть, что ее стоимость не может рассчитываться методом пропорционального деления. Следовательно, стоимость, указанная в оценочной экспертизе, искажена и не достоверна.

Экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Ее выводы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По мнению рецензентов, это является основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.

Судебное разбирательство продолжается.

Больше информации о рецензиях: exprus.academy.