Как владельцу участка изменить его статус, чтобы не платить штрафы за дом, курятник, гараж

Недавно в СМИ появилась новость о том, что за разведение кур на собственном земельном участке можно получить штраф в размере 10 000 рублей.

Такое решение принял Верховный суд РФ в отношении владельца, построившего курятник на участке сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "садоводство", не предназначенном для разведения кур (дело № 16-АД 21-6-К 4).

Действительно, закон предусматривает штраф в размере 10 000 рублей для владельцев-собственников, использующих свой участок не по назначению (статья 8.8 КоАП).

Например, не только курятник, но даже дом и гараж могут влететь владельцу в копеечку, если они построены на участке с разрешенным использованием "садоводство" (в этом случае не допускается возведение капитальных строений).

Чтобы не пришлось платить штраф и сносить свои постройки, вы должны убедиться, что использование земли полностью соответствует ее целевому назначению. Как это можно сделать?

Выясните, какой вид разрешенного использования установлен для вашей земли

Это можно сделать двумя способами:

• заказать выписку из ЕГРН на свой участок (об основных характеристиках объекта недвижимости) и посмотреть, что указано в разделе "Разрешенное использование",
• или зайти на сайт Росреестра в раздел "Публичная кадастровая карта" и ввести в строку поиска кадастровый номер вашего участка.

Появится подробная информация о том, в какой территориальной зоне находится участок и для каких целей он разрешен.

Расшифровка видов разрешенного использования (какие виды деятельности они допускают) приведена в классификаторе, утвержденном приказом Росреестра (П/0412 от 10.11.2020).

Например, для строительства дома подходят следующие виды землепользования:

• "Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)",

• "Для садоводческой деятельности",

• "Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)".

Разведение скота и птицы предполагает вид разрешенного использования категории земель "Животноводство", "Скотоводство", "Птицеводство", которые предусмотрены для категории земель "Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства".

Земли категории "Для ИЖС", согласно классификатору, могут быть использованы только для строительства дома, вспомогательных построек и для выращивания сельскохозяйственных культур.

Найдите правила землепользования и застройки, утвержденные для вашего муниципалитета

Это важный документ, который обязательно публикуется на сайте муниципальной администрации.

Там, в разделе "Градостроительные регламенты" прописаны виды разрешенного использования земли, расположенной на территории муниципалитета. Все они разделены на три группы:

• основной вид (это то, для чего в первую очередь приобретается участок — например, для строительства жилья или выращивания сельскохозяйственных культур),
  
• вспомогательный тип (он дополняет основной тип — разрешает, например, строительство не только дома, но и гаража и других вспомогательных построек),
  
• и условно разрешенный тип (предполагает расширение форм использования земли — например, не только садоводство, но и разведение птицы и скота).
  

Выберите нужный тип землепользования

Землевладелец может выбрать из местных Правил землепользования первичные и вспомогательные виды использования земли, которые ему подходят, и обратиться в Росреестр для включения их в Единый государственный реестр землепользования.

Хотя в прошлом году Конституционный суд РФ указал, что собственник не обязан включать вторичный вид разрешенного использования своего участка в ЕГРН, то есть он может вести на нем соответствующую деятельность без угрозы штрафа (Постановление № 42-П от 16.10.2020).

Если же Правила землепользования не включают требуемый вид использования земли в число основных и вспомогательных видов использования, а только в число условно разрешенных видов использования, придется пройти более сложную процедуру.

Получение разрешения на изменение условно разрешенного использования земли

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить положительное решение муниципалитета. Например, у вас есть участок земли "Для проживания", а "Птицеводство" в Правилах землепользования входит только в число условно разрешенных видов использования земли.

В таком случае вам придется обратиться в местную администрацию с просьбой об изменении разрешенного вида использования земли на один из условно разрешенных видов использования.

Необходимо подтвердить, что размер земельного участка соответствует минимальным и максимальным ограничениям для данного вида использования (они также предусмотрены градостроительным регламентом).

Администрация проведет публичные слушания по поступившему заявлению, и если ни у кого нет возражений, то примет решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

С этим решением можно затем обратиться в Росреестр и внести новые данные в ЕГРН.