ЧТО ДЕЛАТЬ С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРОМ ПОКУПКИ ДОМА ПОСЛЕ СМЕРТИ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН?

Приветствую, дорогие читатели! Сегодня хочу познакомить Вас с одной, на мой взгляд, интересной судебной практикой.

Ситуация следующая, один человек хотел приобрести у другого жилой дом, общей стоимостью более 4 миллионов рублей. Для этого между ними был заключен предварительный договор купли — продажи недвижимого имущества. Во исполнении данного договора Покупатель передал Продавцу по расписке в качестве задатка денежную сумму в размере 1 200 000 рублей.

ПОКУПАТЕЛЬ УМЕР

После указанных событий Покупатель скоропостижно умирает, не успев исполнить свои обязательства по договору. Его наследникам данная покупка оказалась не нужна и они обратились к Продавцу с просьбой о возвращении задатка. Он им отказал, сославшись на наличие предварительного договора купли — продажи дома и об обязанности выполнения его условий с их стороны.

Не решив данный вопрос полюбовно, наследники обратились в суд с исковым заявлением указав, что со стороны Продавца имеет место понуждение в заключении основного договора, которое носит незаконный характер, поскольку скоропостижная смерть Покупателя, наступившая после заключения предварительного договора и до окончания срока для заключения основного договора, является обстоятельством, за которое ни одна из сторон ответственность не несет, в связи с чем, исполнение данного договора невозможно, а значить сумма переданная в качестве задатка (1 200 000 руб.) подлежит возврату, как неосновательное обогащение.

СУДЕБНЫЕ ТЯЖБЫ

Решением городского суда в иске было отказано, однако апелляционная и кассационная инстанции исковые требования поддержали, удовлетворив иск полностью. В итоге разбирательство дошло до Верховного суда РФ, который поддержал позицию суда первой инстанции (отказ в иске), отменив все последующие решения.

И так на чем строит свою позицию верховная судебная инстанция? Если упустить все длинные юридические рассуждения и умозаключения, изложенные в решении, то позиция ВС сводится к следующему.

В соответствии с п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ).

В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

ИТОГ

Исходя их вышеизложенного, Верховный суд сделал вывод, что обязательства, возникшие из предварительного договора, не связаны неразрывно с личностью должника. Кроме того, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Поэтому приняв наследство после смерти Покупателя, истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, в том числе и обязанность по заключению основного договора купли — продажи недвижимого имущества в установленный срок.

В связи с тем, что эта обязанность истцами выполнена не была, то в силу условий предварительного договора, сумма уплаченная в качестве задатка (1 200 000 руб.) не является неосновательным обогащением и должна остаться у ответчика.

Источник: Определение Верховного суда РФ от 13.04.2021 г. по делу № 4-КГ 21-3-К 1

Октябрь 2021

Автор Епифанов Дмитрий Юрьевич