Дарственная - безвозмездная передача имущества от одного человека другому в установленном законом порядке.
Когда мы говорим о "дарственной", то согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации имеем в виду договор дарения. Такой договор является популярным способом передачи недвижимости (в частности, квартир) при жизни собственника"
Особенности
Особенностью дарственной в первую очередь является безвозмездность. Одна сторона (даритель) желает передать другой (одаряемому) свою квартиру и не требует взамен Многие спешат заключить договор дарения, думая, что все просто, и не всегда внимательно относятся ко всем условиям. Провальным шагом является использование шаблонных форм. Спорные ситуации часто возникают у предпринимателей из-за нормы Гражданского кодекса о запрете дарения между коммерческими организациями. Многие контрагенты могут использовать эту лазейку, чтобы порушить договор раз и навсегда. Кроме того, нормы о договоре дарения имеют важное значение при разделе имущества между мужем и женой, так как подаренное остается собственностью того супруга, кому оно было предназначено.
Кроме того, дарение — это сделка, которая требует согласия одаряемого принять имущество в дар. То есть подарить квартиру без согласия на это получающей стороны нельзя. Дарители должны осознавать, что в случае дарения они утрачивают всякие права на подаренное имущество и полностью лишаются своей бывшей собственности. Доказать в суде заблуждение относительно особенностей совершенной сделки весьма непросто.
Нельзя осуществлять дарение под условием или с условием о том, что оно осуществится после смерти дарителя. Так как это фактически завещание, к нему применяются другие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно Гражданскому кодексу, договор дарения является безвозмездной сделкой, поэтому если он заключается "под условием", то такой договор будет признан мнимой или притворной сделкой.
Например, нельзя подарить квартиру детям при условии, что они с отличием закончат обучение или будут вести исключительно здоровый образ жизни, вовремя оплачивать коммунальные услуги.
Дарственная на квартиру — безвозмездная сделка, то есть тот, кто получает в дар, не должен передавать дарителю что-то взамен. Иначе это будет не договор дарения, а договор купли-продажи или мены. Право собственности на квартиру переходит только после регистрации дарения. Если это не сделать, то собственником все равно будет считаться даритель. Если даритель находится в браке, то необходимо согласие другого супруга, которое заверено нотариусом.
Вопрос о безвозмездности сделок является дискуссионным даже в современной правовой литературе. Принято считать, что в договоре дарения даритель имеет намерение одарить, что не присуще коммерческим организациям, поэтому достаточно трудно в суде доказать, что договор, заключенный между юридическими лицами, является договором дарения.
Эксперт советует в договоре дарения, заключаемом между физическими лицами, четко прописывать намерение одарить. Не следует включать какие-либо встречные обязательства другой стороны. Если договор заключается между коммерческими структурами, то необходимо ссылаться на позицию судов (например, постановление Президиума Высшего арбитражного суда России от 4 декабря 2012 г. №8989/12), а при формулировании условий четко прописывать наличие выгоды, которую другая сторона может получить, чтобы избежать квалификации договора в качестве договора дарения.
Требования
При оформлении дарственной на квартиру необходимо соблюсти следующие условия:
—
даритель должен быть собственником;
—
если дарение происходит под давлением на дарителя, договор дарения будет признан недействительным;
—
даритель должен быть дееспособным лицом, то есть отдавать отчет в своих действиях;
—
даритель не может быть малолетним;
—
квартиру в дар не могут получать работники государственных организаций (школы, больницы, детские сады, приюты и так далее) от лиц и их родственников, которые находятся у этих работников на лечении, воспитании, содержании и так далее, ввиду их профессиональной деятельности;
—
квартиру в дар не могут получать чиновники, если дарение связано с их должностными полномочиями, исполнением служебных обязанностей;
—
если квартира принадлежит нескольким лицам, то подарить ее можно с согласия всех собственников.
Документы
Договор дарения заключается в простой письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
Если стороны изъявят желание оформить договор дарения квартиры нотариально, они вправе обратиться к нотариусу.
Но если даритель в преклонном возрасте, лучше заверить договор дарения. Нотариус удостоверит его дееспособность, прямую волю, отсутствие давления со стороны. Таким образом одаряемый сократит риск оспаривания дарения заинтересованными лицами, ими могут быть наследники после смерти дарителя. На практике договоры дарения недвижимости, где дарителями выступают граждане преклонного возраста, гораздо чаще оспариваются, чем договоры купли-продажи.
Для заключения дарственной необходимы следующие документы:
—
паспорта дарителя и одаряемого;
—
правоустанавливающие документы на квартиру, которую намереваются подарить (выписка из ЕГРН);
—
нотариально заверенное согласие супруга/супруги (если даритель состоит в браке);
—
договор дарения в трех экземплярах;
Если даритель не представит согласие супруга, сотрудник МФЦ в любом случае обязан принять заявление и договоры. Однако при получении документов после регистрации перехода права собственности одаряемый может обнаружить в особых отметках "переход права зарегистрирован без согласия супруга". У подобных квартир, как правило, низкая ликвидность, их сложно продать.
Если дарение происходит между близкими родственниками, достаточно простой письменной формы договора. В случае, если, например, сожитель дарит своей сожительнице квартиру, то нотариальное заверение обязательно, так как в противном случае такую сделку можно будет оспорить в суде.
Удобнее всего составить документ у нотариуса и через него же направить на регистрацию прав в Росреестр. Отдельно регистрировать сам договор не требуется. Но можно подать документы и самостоятельно через МФЦ.
—
свидетельство о рождении ребенка (если одаривается несовершеннолетний);
"До 14-летнего возраста за ребенка подписывают договор родители — законные представители, после ребенок сам подписывает договор дарения, но в присутствии родителей. По статье 64 СК РФ права и обязанности родителей равны, поэтому, сотрудник МФЦ вправе затребовать присутствие обоих родителей
В дальнейшем продать квартиру, подаренную ребенку, можно только при наличии согласия опеки (статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве")".
—
чек об оплате госпошлины (предоставляет одаряемый);
"Интересно правовое положение акта-приема передачи квартиры. По статье 556 ГК России передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Для дарения недвижимости такого условия о подписании акта прямо законом не предусмотрено, однако на практике сотрудники МФЦ его нередко требуют. Рекомендуем составить акт приема-передачи заблаговременно либо отстоять свои права по ст. 556 ГК России.
Срок действия
Договор дарения квартиры бессрочный, поэтому срока никакого нет. Но право собственности возникнет только после регистрации перехода права на квартиру.
Плюсы и минусы
Дарственная имеет ряд преимуществ и недостатков.
К плюсам можно отнести:
—
простоту оформления сделки;
—
в большинстве случаев не требуется обращение к специалистам;
—
при дарении не действует преимущественное право покупки;
—
подаренное имущество не участвует в разделе при разводе;
—
если факт дарения произошел между близкими родственниками, уплачивать налог не нужно (п. 18.1 ст. 217.1 НК РФ).
Минусы:
—
в силу своей безвозмездности дарение не предполагает какой-либо компенсации;
—
сделку очень трудно отменить (ст. 578 ГК РФ);
—
не все могут воспользоваться дарением (ст. 575 ГК РФ);
—
даритель теряет права на имущество сразу, как сделка вступает в силу.
Часто плюсами и минусами интересуются пожилые люди, выбирая между дарственной и завещанием. Эти же документы часто путают. Отличие в том, что по завещанию наследник вступает во владение квартирой только после смерти наследодателя. При дарении — сразу после ее фактической передачи (например, по акту приема-передачи).
Кроме того, договор дарения проще признать недействительным, если, например, даритель — пожилой человек, больше не имеет жилья и заблуждался в силу возраста или каких-либо заболеваний в последствиях сделки. Причем не только даритель, но и лица, чьи права нарушены в результате договора дарения квартиры, могут оспорить эту сделку. Например, родственники покойного, если докажут, что даритель был не способен понимать значение своих действий. Куда сложнее признать недействительной возмездную сделку, например, куплю-продажу квартиры.
Если оформлять дарственную квартиры между близкими родственниками, то платить налоги по такому договору не надо. Кроме этого, договор дарения могут использовать как альтернативу завещанию. С одной стороны, переход права собственности осуществляется в более простом порядке по сравнению с наследованием и затраты меньше. А с другой стороны, одаряемый становится собственником квартиры не после смерти дарителя, а еще при его жизни. А это может повлечь за собой нежелательные последствия для дарителя. Если даритель является всего лишь совладельцем квартиры, то есть ему принадлежит только доля, то при продаже необходим учет мнения других совладельцев, которые к тому же имеют преимущественное право покупки. При оформлении дарственной на такую долю учет мнения остальных не нужен, они уже не в приоритете по сравнению с другими лицами.
Как оформить дарственную
Оформить факт дарения можно самостоятельно в МФЦ либо обратиться к нотариусу и юристу для разъяснения нюансов и особенностей процедуры.
При оформлении дарственной можно обратиться к нотариусу. Он растолкует при необходимости непонятные положения договора. Также нотариус в состоянии зарегистрировать переход права собственности, что в разы быстрее по сравнению с тем, если самостоятельно обращаться в Росреестр. Можно и самому лично составить договор дарения, но при этом есть риск совершения в нем юридических ошибок. Либо обратиться за помощью к юристу. Он составит договор дарения квартиры и укажет в нем все необходимые условия. Оформить дарственную можно и в МФЦ, но не везде такая услуга предоставляется, поэтому в данном случае можно позвонить в удобный для вас МФЦ и узнать про возможность заключения такой сделки.
Где оформляется
Оформить дарственную необходимо в Росреестре, который зарегистрирует переход прав собственности.
Если вы оформляете у нотариуса, то в таком случае вам больше не надо никуда идти (ст. 55 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате"). Если же при помощи юристов, риэлторов или самостоятельно, то тогда придется еще обращаться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если дарственная на квартиру оформляется через МФЦ, то обращаться в Росреестр тоже не надо. После завершения всей процедуры одаряемый может получить выписку из ЕГРН, где будет уже указано, что он является собственником.
Порядок оформления
Для того чтобы факт дарения состоялся, необходимо предпринять следующие шаги:
—
составить договор и подписать его;
—
оформить акт приема-передачи (не обязательно, но его наличие поможет избежать возможных споров);
—
зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре.
К заявлению в Росреестр должны быть приложены договор дарения, выписка из ЕГРН, нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если квартира в общей собственности, разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан. После регистрации права собственности на одаряемого необходимо также подписать акт приемки-передачи квартиры.
