Что будет, если не переоформить старые документы на недвижимость: разъяснения от Росреестра

С началом программы приватизации в 1990-х годах началось массовое оформление недвижимости в частную собственность.

Но единой системы регистрации прав на тот момент не существовало: право собственности регистрировали БТИ, муниципальные жилищные комитеты и районные администрации, которые вели земельные кадастры. Соответственно, документы, выдаваемые собственникам, были разными.

Только 31 января 1998 года вступил в силу первый закон о государственной регистрации прав на недвижимость (от 21.07.1997 № 122-ФЗ) - в регионах начали открываться соответствующие органы, которые стали выдавать свидетельство о государственной регистрации собственности по единой форме.
В 2016 году (15 июля) свидетельства были отменены, и с тех пор собственникам выдается только выписка из ЕГРН (закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, в связи с тем, что за последние 30 лет документы на недвижимость менялись несколько раз, сейчас возникают вопросы о том, нужно ли переоформлять старые документы (в первую очередь, выданные до 1998 года) и что будет, если этого не сделать. Давайте рассмотрим новые разъяснения Росреестра по этому вопросу.

Прежде всего, закон признает действительными все документы на право собственности, которые были выданы до введения нового порядка регистрации прав собственности.

Поэтому никто не может лишить человека собственности только потому, что у него устаревший документ. Однако это не означает, что такой документ не создаст проблем для его владельца.

Во-первых, владелец не сможет реализовать свое право на недвижимость (продать, подарить), а его родственники столкнутся с трудностями при оформлении наследства - если право собственности подтверждено старым документом, а запись в ЕГРН отсутствует.

Недавний пример: мужчине отказали в выдаче свидетельства о праве на наследство на дом его бабушки, который она завещала ему.

Нотариус не признал дом собственностью бабушки, так как единственным документом, подтверждающим это, была выписка из похозяйственной книги, выданная сельской администрацией.

Ни свидетельства Росреестра, ни тем более записи о регистрации в ЕГРН о праве собственности наследодателя на дом и участок не было.

В итоге внуку пришлось дойти до Верховного суда (все предыдущие суды отказали), и только там он смог подтвердить, что дом действительно принадлежал его бабушке.

Верховный суд постановил, что выписка из земельного кадастра, выданная до 31 января 1998 года, является документом, подтверждающим право собственности, поскольку выдана до введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Определение Верховного суда РФ N 16-КГ 20-91-К 4).

Во-вторых, искать собственника будут по новому закону, который вступил в силу 29 июня этого года (от 30.12.2020 № 518-ФЗ).

Муниципальные администрации начнут поиск объектов недвижимости, которые стоят на кадастровом учете, но в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений об их владельце.

Выявленный собственник будет уведомлен и, если с его стороны не будет возражений, сведения о нем будут переданы в Росреестр для внесения в ЕГРН.

А, учитывая, что поиск людей, ставших собственниками в 1990-е годы, весьма затруднен, нельзя исключать возможность ошибки.

Поэтому рекомендуется проверить по выписке из ЕГРН, не появилась ли вдруг ваша недвижимость в руках нового владельца.

Как же избежать проблем, связанных со старым свидетельством о праве собственности?

Росреестр рекомендует собственникам прийти в МФЦ с правоустанавливающими документами и подать заявление о регистрации ранее возникшего права на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.

После внесения в реестр записи о том, что вы являетесь собственником, никто не сможет оспорить ваше право.

Если сделка с недвижимостью уже запланирована и у собственника на руках старые документы, он может подать сразу два заявления - о регистрации ранее возникшего права собственности и о переходе права собственности по сделке.

Это позволит значительно сэкономить время и предотвратить приостановку регистрации сделки.