Порядок узаконения самовольной постройки

Возведение самовольных построек для нашей стране уже не редкость. Но в то же время законодательное урегулирование статуса данных строений весьма расплывчато. Соответственно на практике возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлении права собственности на них.

Следует сказать, что возведение самовольных построек дело не только привычное, но и незаконное. Следовательно, факт того, что самовольная постройка возведена незаконно, то есть строительство противоречит действующему законодательству РФ, сам по себе и порождает негативные последствия.

Главное и основное правовое последствие возведения самовольного строения заключается в том, что лицо, его осуществившее, не приобретает на него права собственности. При этом возникают следующие последствия:

В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Есть несколько наиболее распространенных причин, по которым люди становятся владельцами самовольных построек и незарегистрированных участков: покупка дома в то время, когда не требовалась регистрация, получение участка земли вместе с домом в наследство и, конечно, самовольное строительство жилья. Конечно, какое-то время люди пользуются этим имуществом, не задумываясь о том, как узаконить самовольную постройку, но рано или поздно собственник может стать перед выбором: легализация самовольной постройки или ее ликвидация.

Легализация осуществленного самовольного строительства (реконструкции) – это юридически крайне сложная процедура, требующая соблюдения множества законодательных требований и кропотливой работы юристов.

Гражданское законодательство предусматривает возможность узаконения самовольной постройки. В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано так же за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицами, осуществившими ее строительство, ни в каком случае.

Существуют два способа узаконение самовольных объектов: в административном порядке и в судебном порядке.

Административный порядок легализации в настоящее время, по существу, означает необходимость прохождения полной процедуры экспертизы проекта, получения разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию.

Данная статья 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает только судебный способ узаконения самовольной постройки.

Узаконение самовольного объекта в судебном порядке предполагает следующие правовые механизмы: - признание права собственности на объект самовольного строительства в общем порядке; - противодействие иску о сносе объекта самовольного строительства с целью его сохранения.

Обязательной предпосылкой признания права собственности на объект самовольного строительства в общем порядке является наличие у лица, заявляющего соответствующее требование, права собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором находится самовольный объект.

Вместе с тем, претендуя на признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, потенциальный лицо должен доказать: что им предпринимались меры, направленные на легализацию самовольной постройки, в том числе к получению разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию.

Анализ правоприменительной практикой показывает, что в качестве таковых действий судами могут быть оценены: получение разработки проектной документации, прохождение ею в установленном порядке экспертизы, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган государственной власти, получение заключений различных компетентных органов о соответствии постройки требованиям по безопасности, градостроительным регламентам и.т.д.

Если лицу, осуществившему самовольное строительство, было отказано в выдаче разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию), суд, рассматривая иск о признании права собственности, должен дать оценку обоснованности такого отказа.

Тем самым, соответствует ли самовольный объект виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.

Нахождение земельного участка в собственности лица, заявляющего иск узаконении самовольного объекта, само по себе не освобождает его от обязанности доказать соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка, а также соответствует ли постройка обязательным требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

Тем не менее, в настоящее время судебная практика постепенно формируется таким образом, что позволяет арендаторам защищаться от исков о сносе самовольной постройки теми же способами, что используют заявители – собственники земельных участках по спорам о признании права собственности на самовольные объекты: доказывая соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, подтверждая попытки легализации объекта, предоставляя документы о соответствии объекта требованиям нормативов и его безопасности. В случае удачного завершения спора право собственности на самовольную постройку, безусловно, за арендатором земельного участка признано не будет, но в удовлетворении иска о сносе объекта может быть отказано.

Вместе с тем, любой спор, связанный с самовольными объектами и попытками их узаконения, является крайне сложным спором, требующим от лиц, узаконивающих самовольный объект, кропотливой подготовительной работы, а также высококвалифицированного правового обеспечения.

независимый – юрист ЗаурТанделов