Что означает срочный выкуп квартир?

Как правило объявления об срочном выкупе квартир встречаются в специализированных изданиях о недвижимости, но также в бесплатных газетах, которые мы получаем по почте без нашего согласия. Какова же цена этих скупленных квартир, которые обещают собственнику, который уже отчаялся продать свою квартиру, быстрое избавление его от всех проблем и хлопот, и что это за компании, скупающие квартиры «в промышленных масштабах»?

Не стоит говорить о том, что услуга срочного выкупа квартир не пользуется популярностью на рынке недвижимости. Главным фактором торможения развития этого инструмента, является недостаток свободных средств в большинстве риэлторских компаний. В большинстве случаев, в случае необходимости срочного выкупа квартир, крупные агентства недвижимости прибегают к услугам своих сотрудников, которые и занимаются оформлением сделки. В схеме агентства, которая предполагает последующую продажу объекта недвижимости с целью получения прибыли, выкуп квартиры является промежуточным этапом.

А что нужно учесть в потенциальном покупателе «срочной квартиры»? И в цену выкупа закладывается вся сумма расходов по переоформлению документов и регистрацией сделки купли-продажи (сначала - на работника агентства недвижимости, затем - на конечного покупателя квартиры). При продаже квартиры, находящейся в собственности «промежуточного собственника квартиры» менее 5 лет, возникает обязательство по уплате налога: 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб. На такие квартиры, как правило, предоставляются скидки в размере 30-40%.

Но есть и особые требования к такому жилью - срочный выкуп квартир может быть применён к ликвидной недвижимости, без каких-либо обременений в виде детей собственников, либо членов их семей Агенства берут в аренду только те объекты недвижимости, которые легко определяются рынком и имеют прогнозируемый срок дальнейшей реализации. Сложно спрогнозировать срок реализации коммерческих объектов – такие объекты могут быть реализованы годами. Объект срочного выкупа вряд ли будет предметом срочного выкупа – слишком высока вероятность ошибки при оценке такого объекта (ввиду того, что в этом сегменте скидки в 40% как раз наиболее вероятны), или объект загородной недвижимости – процесс продажи таких объектов нестабилен, и мало предсказуем. Так что услуга срочного выкупа создана преимущественно для массового рынка вторичного жилья. В этом плане наиболее востребованы типовые 1 и 2-комнатная квартиры средней стоимости, находящиеся на средних этажах в отдаленных районах.

Прибегая к услуге срочного выкупа, владелец квартиры фактически отдает ее за бесценок. С одной стороны, это повышает риски в связи с тем что он вынужден верить обещаниям; с другой – он подвержен повышенным рискам, и, вынужденный обстоятельствами, склонен верить словам.

Если Вы готовы отдать часть стоимости квартиры в обмен на срочность её выкупа, то стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы недорогими объектами.

2. Как правило, выкуп недвижимости происходит в течение 2-3 недель. Однако, нередки случаи, когда агентство недвижимости сразу же выставляет объект на продажу и намеренно затягивает выдачу денег продавцу, ожидая продажи квартиры естественным путем, без оформления недвижимости на «промежуточного владельца». Собственник квартиры получает расчет в момент продажи квартиры новому покупателю, вместе с регистрацией договора купли-продажи. В этом случае процесс продажи квартиры, по сути, ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, соответственно, дисконт за срочность не должен быть слишком большим.

3. Для уменьшения возможных налоговых расходов при последующей продаже квартиры агентство часто предпочитает указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья (согласно НК РФ, собственник освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости стоимостью до 1 млн. рублей, находившейся в собственности менее 3 лет). Возникающий при этом риск – получить после регистрации сделки ровно 1 млн. рублей или другую сумму, обозначенную в договоре в качестве стоимости проданного объекта.

4. Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, продавец недвижимости рискует попасть к мошенникам, в результате чего квартира будет реализована с гораздо большей скидкой, чем изначально планировалось, а то и вовсе остаться без квартиры.