Покупка квартиры с жильцами: когда их легко выселить, а когда не поможет даже суд

Закон больше не запрещает продажу квартиры с квартирантами, и владелец не обязан получать их согласие.

Однако покупатель должен определить, сможет ли он истребовать свою собственность у прежних квартиросъемщиков. В некоторых обстоятельствах выселить квартирантов несложно, в других - даже суд не сможет вам помочь.

Когда вы можете выселить арендаторов без происшествий?

В договоре купли-продажи между арендатором и арендодателем или в отдельном письменном обещании от их имени должны быть указаны сроки выселения и снятия с регистрационного учета.

Если они не выпишутся из квартиры в оговоренный срок, покупатель будет вынужден обратиться за помощью в суд:

• иск является обоснованным, если в нем содержится ссылка на статью 292 Гражданского кодекса и на то, что после приобретения жилья бывшим владельцем члены семьи предыдущего владельца отказываются освободить квартиру, препятствуя новому владельцу пользоваться своей квартирой.

Согласно статье 292 Гражданского кодекса, при переходе права собственности на жилье к другому лицу члены семьи прежнего владельца теряют свои права на него.

Это правило действует независимо от того, связаны ли квартиросъемщики с новым владельцем.

Например, недавно Верховный суд рассмотрел дело, в котором сестра пыталась выселить своего брата из жилья. Она купила его у своей матери, и оно было зарегистрировано на ее брата.

В соответствии с договором он должен был лишиться права собственности на дом. Однако брат не покидал дом в течение многих лет, несмотря на то, что не проживал в нем.

Первоначально суды отказались выселить ответчика, признав его членом семьи собственника.

Однако Верховный суд отменил эти решения, постановив, что на момент приобретения дома брат являлся членом семьи предыдущего владельца (матери), а сестра не вселяла его в качестве такового.

В результате, несмотря на то, что он является братом, он должен быть выселен в соответствии с положениями статьи 292 Гражданского кодекса РФ (Верховный суд РФ, Определение № 19-КГ 21-17-К 5).

В каких случаях суд не может оказать помощь в выселении прежних жильцов из квартиры?

Существует несколько случаев.

Для начала необходимо выяснить, зарегистрированы ли наниматели в квартире не в качестве членов семьи собственника, а на иных основаниях.

Для начала, это завещательный отказ (когда лицо получает право пользования квартирой на основании соответствующих отметок в завещании, и даже переход права собственности к другому лицу не прекращает это право - статья 1137 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, переселение в квартиру по договору аренды или лизинга.

Пока такой договор не закончится, собственник не может выселить жильцов (по закону обязанности арендодателя переходят к новому арендодателю - см. статьи 675 и 700 Гражданского кодекса РФ). ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПЕРЕХОДЯТ К НОВОМУ ВЛАДЕЛЬЦУ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНУ (СМ. СТАТЬИ 675 И 700 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА).

Во-вторых, если квартиранты изначально были членами семьи собственника и до сих пор постоянно зарегистрированы в квартире, новый арендодатель может отказать им в выселении в следующих ситуациях.

Первая ситуация заключается в том, что они изначально отказались участвовать в приватизации квартиры.

Таким образом, их нельзя выписать, пока они добровольно не покинут помещение (статья 19 Закона "Об образовании жилищного фонда").

Второе обстоятельство: Если собственник предоставил нанимателям право пользоваться его квартирой во время приобретения имущества в собственность (даже если он этого не хотел).

Это возможно, если в договоре есть соответствующее положение.

Согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи должен содержать перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем после приобретения его покупателем.

Подписывая договор, включающий такое положение, новый собственник фактически признает, что указанные в пункте лица будут занимать его квартиру.

В судебной практике одной даме, купившей квартиру, было отказано в праве выписать зарегистрированного квартиросъемщика из-за такой формулировки в договоре.