Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (ч.8). Прекращение обязательств по договору аренды на осн. ст.417 ГК РФ

Прекращение обязательств по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ

Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (п. 1 ст. 417 ГК РФ).

На практике может возникнуть вопрос о том, применяется ли эта норма к отношениям по договору аренды в ситуации, когда арендатор не может использовать объект аренды по назначению в связи с принятыми в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ ограничительными мерами, учитывая, что она относится и к договорным обязательствам (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

В судебной практике существует мнение, согласно которому в ст. 417 ГК РФ имеются в виду акты, устанавливающие запрет или ограничение на осуществление действий, выступающих в качестве предмета исполнения, либо лишающие субъекта права на осуществление таких действий (см. справку СК по гражданским делам Саратовского областного суда по результатам изучения судебной практики по вопросам применения отдельных положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств (глава 26) за период 2016-2017 гг., раздел "Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)"). С этой точки зрения представляется, что временная невозможность для арендатора использовать арендуемое имущество, связанная с введением на территории региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, сама по себе не прекращает обязательства по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ. Этот вывод можно обосновать и тем, что, исходя из норм ст. 19 Закона N 98-ФЗ, отношения аренды между сторонами сохраняются, арендатор лишь вправе требовать отсрочки в оплате аренды или уменьшения размера арендной платы.

Тем не менее, на наш взгляд, в отдельных случаях обязательства по договору аренды в связи с ограничительными мерами, принятыми в 2020 года для борьбы с угрозой коронавирусной инфекции, могут прекратиться невозможностью исполнения на основании ст. 417 ГК РФ. Например, такое может иметь место в случае, когда региональные власти запретили проведение массовых мероприятий в марте - мае 2020 года, а здание или помещение в соответствии с договором было арендовано с целью проведения таких мероприятий именно в этот период. Аналогичный вывод следует из правовой позиции, изложенной в вопросе 7 упомянутого выше Обзора N 1: если объективная невозможность исполнения обязательства (полная или частичная), вызванная обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, и (или) принятием актов органов государственной власти или местного самоуправления, имеет постоянный (неустранимый) характер, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании ст.ст. 416 и 417 ГК РФ.