Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (ч.9).

Последствия ограничения арендодателем доступа арендатора к арендуемому имуществу в период действия ограничительных мер, введенных на территории региона

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328, ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ, см. также п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Двадцатого ААС от 13.05.2020 N 20 АП-1892/20).

Отсюда следует, что, если арендодатель не предоставляет имущество во владение и (или) пользование во исполнение условий договора аренды, арендатор вправе не уплачивать арендную плату за тот период, когда он был лишен возможности использовать имущество по причине его непредоставления арендодателем.

Федеральный закон от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ), на основании которого органами власти субъектов РФ в целях борьбы с распространением коронавируса вводится режим повышенной готовности или ЧС, не содержит положений, в силу которых в период действия ограничительных мер региональные органы власти могли бы запрещать сдачу имущества в аренду (см. также абзац второй п. 2 ст. 1 ГК РФ).

То есть принятые на региональном уровне в 2020 году ограничительные меры в связи с угрозой распространения коронавируса могут привести к невозможности для отдельных категорий арендаторов в течение определенного периода использовать арендованное имущество для осуществления предпринимательской деятельности, но само по себе это не означает, что собственникам имущества запрещено передавать таким лицам имущество в аренду или предписано ограничивать владение и (или) пользование имуществом арендаторами.

Поскольку арендные отношения сохраняются и в период действия запретов и ограничений, принятых органами государственной власти субъектов РФ в 2020 году на основании Закона N 68-ФЗ, представляется, что арендодатель не вправе лишить арендатора доступа к объекту аренды со ссылкой на такие запреты (ограничения) (например, закрыть доступ в торговый центр или офисное здание, где находится арендуемое помещение). То обстоятельство, что в отношении арендатора действует временный запрет на осуществление деятельности с использованием арендованного имущества, не означает, что он может быть лишен доступа к этому имуществу и возможности совершать действия, не противоречащие условиям договора аренды (например, вывезти из торгового павильона хранимые там вещи или настроить в офисном помещении оборудование, необходимое для удаленного доступа сотрудников арендатора к рабочим компьютерам, и т.д.). Если арендатор безосновательно исключает доступ арендатора (его работников) к арендованному имуществу, полагаем, что арендатор вправе независимо от использования льгот и преимуществ, предоставленных ему Законом N 98-ФЗ, Постановлением N 439 или иными нормативными актами, не уплачивать арендную плату за весь период, когда он был лишен возможности пользоваться имуществом, или отказаться от договора аренды и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Однако судебная практика по спорам, связанным с применением правил ст. 328 ГК РФ в подобных ситуациях, еще не сформирована.