Добросовестный приобретатель. Как получить компенсацию от государства?

Выплата добросовестным приобретателям денежной компенсации за утраченное ими жилье за счет средств федерального бюджета.

Кто такой добросовестный приобретатель

Для начала давайте разберемся, в каких ситуациях выплачивается эта компенсация. Сделать это проще всего будет на примере:

Жилье (жилой дом, квартира или комната) несколько раз передавалось по сделкам: приватизация, купля-продажа, мена, дарение и в какой-то момент один из договоров был признан недействительным, что повлекло в недействительность и все последующие сделки.

Двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение по первой сделке, применена быть не может, поскольку владеет жильем уже другое лицо, и у этого лица, как владеющего жильем незаконно, оно истребуется. Вот как раз это лицо и является добросовестным приобретателем. Именно в такой ситуации ему за счет казны может быть выплачена компенсация за утраченное жилье.

Обратите внимание, что в случае, если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), то выплаты компенсации не производится.

Условия выплаты компенсации добросовестному приобретателю

Теперь об условиях выплаты компенсации в случае утраты приобретателем жилого помещения, таких условий три.

1. Жилье истребовано именно в порядке виндикации (истребование из чужого незаконного владения в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ). В других случаях компенсация не выплачивается.

2. Приобретатель является физическим лицом. Юридические лица воспользоваться этим механизмом не могут.

3. Приобретатель является добросовестным, при этом добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт вступившим в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав. По всем остальным признакам, сделка, по которой приобреталось имущество, должно отвечать признакам действительной сделки.

Названные условия признания приобретателя добросовестным в очередной раз доказывают жизнеспособность пословицы «Доверяй, но проверяй». Прежде чем заключить договор всегда следует запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), иначе при неблагоприятном раскладе доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем будет потенциально проблематично.

Получить выписку из ЕГРН за 10 минут в формате PDF с подписью Росреестра вы можете через сервис «ЕГРН. Реестр Проверка недвижимости» -- Подробнее

С 2020 года компенсация должна выплачиваться всем добросовестным приобретателям, у которых истребовано жилое помещение, независимо от того, является ли оно единственным или нет, а также размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 миллион рублей.

Размер компенсации добросовестному приобретателю

Сейчас размер компенсации рассчитывается судом исходя из реального ущерба, либо (если это заявит добросовестный приобретатель) из кадастровой стоимости жилого помещения.

Что делать добросовестному приобретателю, у которого вступившим в законную силу судебным актом было истребовано жилье?

• Во-первых, нужно внимательно прочитать судебный акт, по которому жилье было истребовано и определить, признал ли суд этим же актом приобретателя добросовестным. Если нет, то придется снова обратиться в суд за таким признанием.
• Во-вторых, нужно обратиться в суд с иском к продавцу о возмещении убытков, получить положительное судебное решение, дождаться вступления его в законную силу и получить исполнительный лист.
• В-третьих, направить исполнительный лист в службу судебных приставов для принудительного исполнения.
• В-четвертых, шесть месяцев ждать полного или частичного исполнения судебного акта.
• В-пятых, если в этот период решение суда не будет исполнено, или будет исполнено не в полном объеме, нужно будет снова обратиться в суд, теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.
• Ну и в-шестых, нужно будет получить положительное судебное решение, дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и направить его в территориальный орган федерального казначейства для исполнения.

Пройдя этот тернистый путь, вы получите компенсацию за утраченное жилье, а к Российской Федерации перейдет ваше право требования к лицу, ответственному за причинение убытков в связи с истребованием вашего жилого помещения.