Банк продал закладную. Как себя вести и какие последствия?

Сегодня ко мне обратился клиент с таким вопросом ⬇️

Ему пришло смс от банка о том, что права по кредитному договору, заключенному с банком ВТБ в полном объёме перешли к ООО “ДОМ.РФ”.

Для неподготовленного человека ситуация неоднозначная и, как и всё связанное с ипотекой, вызывает опасения.

Итак, попробуем разобраться в данной ситуации, чтобы понять, чем это грозит заёмщикам.

Все кредитные организации, в том числе крупные банки, как ВТБ и Сбер, имеют своего еще более крупного и могущественного кредитора, который, если говорить простыми словами, может дать денег взаймы или рефинансировать текущую задолженность.

О том, что такое рефинансирование знают многие ипотечные заемщики: новый кредитор предоставляет средства для погашения старого кредита под сниженный процент. В результате заемщик вынужден погашать новый долг, но на более выгодных условиях.

Для российских банков таким кредитором может являться Банк России или небезызвестный всем ДОМ.РФ. Стоит отметить, что на базе последнего и были созданы ипотечные стандарты, назначение которых состоит в даче рекомендаций сторонам кредитных отношений и утверждении мер ответственности за нарушение действующих норм.

Из содержания разработанных ДОМ.РФ стандартов следует, что каждая финансово-кредитная организация должна иметь гарантии возмещения убытков на случай неисполнения обязательств ее заемщиками. Такие гарантии предоставляет право продажи долговых обязательств. В свою очередь ипотечный заемщик гарантирует банку возврат ссуженных средств посредством передачи кредитуемого объекта в залог.

❗❗❗ Если у банка недостаточно собственных средств на выдачу новых ипотечных кредитов, последний продает закладные более крупному кредитору, например, тому же ДОМ.РФ.

В ходе сбора информации оказалось, что мой клиент не первый, кто столкнулся с такой ситуацией.

Согласно заключенной между ВТБ и АО ДОМ.РФ сделке банк продает закладные ипотечных заемщиков, получая за это денежное вознаграждение, а Общество выпускает привязанные к закладным ценные бумаги, привлекая таким образом инвесторов. В качестве последних могут выступать другие кредитные организации и даже частные лица.

Продажа закладных осуществляется исключительно в интересах кредитной организации, поэтому на вопрос, стоит ли беспокоиться заемщикам, можно дать единственно верный ответ. Бояться не стоит, так как в данном случае первоначальные условия кредитования сохраняются в полном объеме вплоть до исполнения возложенных на кредитополучателя обязательств. Разница лишь в том, что ипотечные заемщики ВТБ приобрели нового залогодержателя, в качестве которого выступает АО ДОМ.РФ.

Что изменится для заемщиков?

Сделка секьюритизации (продажа закладных с последующим выпуском ценных бумаг) ипотечного портфеля ВТБ не предусматривает внесение изменений в условия кредитования заемщиков, чьи закладные оказались в руках ДОМ.РФ.

Это означает, что по ранее оформленной ипотеке продолжают действовать положения, заложенные в кредитном соглашении, в том числе не подлежит изменению:

• процентная ставка по кредиту;

• общий срок кредитования;

• утвержденный кредитором график платежей;

• обязанность заемщика по ежегодной пролонгации договора страхования на кредитуемый объект;

• возможность досрочного погашения кредита в соответствии с условиями договора.

Таким образом, все, что указано в соглашении остается неизменным.

Как теперь погашать задолженность по ипотеке, оформленной в ВТБ?

Так как сервисным агентом остается ВТБ, все расчеты можно производить через своего кредитора, что предполагает возможность внесения ежемесячных платежей следующими способами:

1. В кассу ВТБ при величине платежа от 30000 рублей;

2. В режиме онлайн через личный кабинет клиента банка. При выборе этого способа клиент должен совершить ряд последовательных действий:

o для получения доступа в «ВТБ-онлайн», оформить пластиковую карту в офисе банка на безвозмездной основе;

o открыть мастер-счет;

o подписать с сервисным агентом договор комплексного обслуживания;

o войти в личный кабинет и перевести средства с карты на мастер-счет.

3. Через предварительно установленное на смартфон мобильное приложение «ВТБ-онлайн».

4. На официальном сайте своего кредитора, перейдя в раздел «Интернет-банк».

5. В сторонних кредитных организациях. При этом заемщику потребуется паспорт и реквизиты мастер-счета.

При использовании всех, кроме последнего, способах заемщик освобождается от уплаты комиссионного сбора. Сторонние банки оставляют за собой право взимать плату за перевод средств в ВТБ. Величина комиссии будет зависеть от суммы перевода и внутреннего регламента посредника.

О чем нужно знать заемщикам, проданных закладных

Один из первых вопросов, возникающих в связи с продажей закладных, звучит следующим образом: как будет обслуживать ипотеку новый ипотечный агент? Если коротко, то обслуживание будет осуществляться через сервисного агента, а им, как известно, является ВТБ.

Страхование

Эта обязанность сохраняется за клиентом в полном объеме с той разницей, что заемщик должен будет заключить очередной договор со страховщиком из числа аккредитованных новым залогодержателем компаний. Одобренного ипотечным агентом партнера можно выбрать на официальном сайте АО ДОМ.РФ. Так как страхование кредитуемого объекта является обязательным условием, установленным действующим законодательством, после оформления очередной страховки заемщик обязан до истечения 48- часового периода предоставить в банк соответствующий договор.

Рефинансирование

Данная опция останется доступной для ипотечных заемщиков ВТБ. При этом чтобы перекредитоваться под более низкий процент, кредитополучателю необходимо обратиться в офис своего банка с заявлением, предоставив один из имеющихся на руках документов:

• кредитное соглашение и документ, подтверждающий факт передачи закладной в ДОМ.РФ;

• выписку из Росреестра, содержащую сведения о переходе полномочий первоначального кредитора новой организации.

Досрочное погашение кредита

Как и раньше, заемщик вправе воспользоваться возможностью частичного досрочного погашения ипотеки с последующим пересмотром графика платежей в сторону:

• сокращения периода кредитования;

• уменьшения ежемесячного взноса.

Чтобы воспользоваться данной опцией, на счету заемщика должно находиться достаточное количество денежных средств. При отсутствии таковых на дату погашения операция будет аннулирована. Кроме того, если клиент не уточнит желаемый результат, банк автоматически сократит период погашения кредита, так как для уменьшения периодического платежа требуется посещение офиса и подача письменного заявления.

Отмена залога

После внесения последнего платежа по ипотеке заемщик вправе получить на руки закладную с отметкой о погашении кредита и визой уполномоченного сотрудника банка. Впоследствии с этим документом необходимо обратиться в Росреестр и по готовности получить выписку, в которой будут отсутствовать сведения о зарегистрированных обременениях.

По сведениям, предоставленным ВТБ, за выдачей закладной следует обращаться к первоначальному кредитору через отдел клиентского обслуживания, расположенного в региональном отделении банка.