Такие работы выполняются сразу на территории одного или нескольких кадастровых кварталов в отношении большинства объектов недвижимости. Заказчиком при этом, как правило, выступает орган местного самоуправления, а проводит их кадастровый инженер.
При выполнении комплексных кадастровых работ собираются необходимые документы, согласовываются границы земельных участков. В результате составляется карта-план территории, которая утверждается заказчиком работ. На основании такой карты-плана сведения вносятся в ЕГРН.
Комплексные кадастровые работы проводятся не по инициативе правообладателей недвижимости, однако им целесообразно контролировать этот процесс.
1. Что такое комплексные кадастровые работы
В отличие от кадастровых работ, которые проводятся в отношении одного объекта недвижимости и по общему правилу по заказу его собственника, комплексные кадастровые работы выполняются одновременно на территории одного или нескольких кадастровых кварталов и их заказчиком является, как правило, орган местного самоуправления.
Такие работы проводятся в отношении всех следующих объектов:
- земельных участков, если описание их границ, имеющееся в ЕГРН, не соответствует требованиям Закона о госрегистрации недвижимости;
- земельных участков, которые заняты зданиями или сооружениями либо объектами общего пользования, если образование такого участка предусмотрено проектом межевания территории;
- зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
Такие работы не выполняются в отношении земельных участков, которые являются предметом договора о комплексном освоении территории либо расположены в границах территории, если в отношении нее заключен договор о развитии застроенной территории.
1.1. Для чего проводятся комплексные кадастровые работы
В результате выполнения комплексных кадастровых работ:
- уточняются границы земельных участков;
- устанавливается (уточняется) расположение на них зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН;
- образуются земельные участки, на которых расположены здания (в том числе многоквартирные дома) и сооружения (кроме линейных объектов);
- образуются земельные участки общего пользования;
- исправляются реестровые ошибки в сведениях о границах объекта недвижимости.
По итогам выполнения комплексных кадастровых работ будет подготовлена карта-план территории. В ней содержатся все необходимые сведения об объектах недвижимости в пределах территории, на которой проводились такие работы. На основании карты-плана территории сведения будут внесены в ЕГРН.
2. Как выполняются комплексные кадастровые работы
Поскольку эти работы проводятся по одному или нескольким кадастровым кварталам, они выполняются не по инициативе правообладателей объектов недвижимости. Их заказчиком выступает уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района (городского округа), а в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - их орган исполнительной власти.
Вместе с тем правообладателям недвижимости целесообразно отслеживать этот процесс. Подробнее об этом мы расскажем далее.
По общему правилу такие работы выполняют кадастровые инженеры. Но их может проводить и кадастровая палата.
Основанием для выполнения комплексных кадастровых работ является государственный или муниципальный контракт, который заказчик заключает с исполнителем.
Отметим, что по общему правилу комплексные кадастровые работы могут проводиться только при наличии одного из следующих документов:
- утвержденного проекта межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры - по общему правилу;
- утвержденного проекта межевания земельного участка (участков), если работы проводятся в отношении участков из земель сельхозназначения;
- проектной документации о местоположении, границах, площади и других характеристиках лесных участков.
Комплексные кадастровые работы проводятся в следующем порядке:
1) разрабатывается проект карты-плана территории;
2) согласовываются границы земельных участков;
3) карта-план территории утверждается;
4) карта-план подается в орган регистрации прав.
Отметим, что если на территории кадастрового квартала такие работы проведены, то повторное их выполнение не допускается.
2.1. Как разрабатывается проект карты-плана территории
На этом этапе исполнитель работ:
- собирает необходимые документы, в которых содержатся исходные данные об объектах недвижимости. В том числе исполнитель получает сведения из ЕГРН, адресного реестра, архивов органов местного самоуправления, информационной системы обеспечения градостроительной деятельности и других систем;
- уведомляет правообладателей объектов недвижимости, которые находятся в пределах территории, о начале выполнения комплексных кадастровых работ.
Если ваш объект недвижимости расположен в границах соответствующей территории, то вас должны уведомить лично;
- подает заявление о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, если сведений о них нет в ЕГРН, в соответствии с представленными их правообладателями копиями документов. Исполнитель также подает заявление об учете адресов правообладателей объектов, которые расположены на территории проведения комплексных кадастровых работ.
Далее работа над проектом карты-плана территории продолжается путем согласования границ земельных участков.
2.2. Как согласовываются границы земельных участков
Границы земельных участков согласовываются на заседаниях согласительной комиссии. Подробно порядок согласования границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ приведен в ст. 42.10 Закона о кадастровой деятельности.
О заседании комиссии вас уведомят лично. Более того, информация о ее заседаниях также размещается на сайте органа местного самоуправления и сайте Росреестра. Такое извещение публикуется также в официальном средстве массовой информации органа местного самоуправления.
Согласительная комиссия оформляет акт согласования местоположения границ при выполнении комплексных кадастровых работ. По результатам ее работы составляются протокол и заключение согласительной комиссии о результатах рассмотрения возражений относительно местоположения границ земельных участков.
Границы земельного участка (их части) считаются:
- согласованными, если правообладатели смежных земельных участков не представили свои возражения или эти границы (их части) установлены на основании решения суда;
- спорными, если поступили возражения указанных лиц.
После работы согласительной комиссии исполнитель работ оформляет проект карты-плана территории в окончательной редакции.
2.3. Как утверждается карта-план территории
Комиссия направляет заказчику проект карты-плана в окончательной редакции и необходимые документы для утверждения карты-плана. Заказчик комплексных кадастровых работ утверждает ее.
Требования к такой карте-плану установлены в ст. 24.1 Закона о госрегистрации недвижимости. Ее форма и требования к ее подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 21.11.2016 N 734.
2.4. Кто подает карту-план территории в орган регистрации прав
Заявление о кадастровом учете и карту-план территории обязан направить орган, который ее утвердил.
Поэтому если границы вашего земельного участка уточнены либо в отношении вашего объекта недвижимости выявлена реестровая ошибка, то в ЕГРН уточненные (верные) сведения будут внесены без вашего участия.
3. Как правообладатель недвижимости может узнать о проведении комплексных кадастровых работ и повлиять на их результаты
В первую очередь, в результате таких работ могут быть уточнены границы принадлежащего вам земельного участка. Поэтому целесообразно следить за информацией об их проведении, чтобы повлиять на результат выполнения комплексных кадастровых работ.
Вас должны уведомить о начале комплексных кадастровых работ, если ваш объект недвижимости находится на территории их проведения. Для этого вам направят извещение по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты, если они имеются в ЕГРН.
Кроме того, информация о проведении таких работ размещается, в частности, на сайте органа местного самоуправления или сайте Росреестра. Извещение должно быть доступно для ознакомления не менее чем на 30 дней со дня его размещения. Такое извещение публикуется также в официальном средстве массовой информации органа местного самоуправления.
После того как вы узнали о проведении комплексных кадастровых работ, вы можете предоставить их исполнителю:
- сведения о вашем адресе и (или) адресе электронной почты, если они отличаются о тех, которые содержатся в ЕГРН. Например, если ваш адрес изменился и вы не получили направленное вам извещение либо вы получили извещение по почте, но вам удобнее получать информацию по электронной почте, адреса которой нет в ЕГРН. Отметим, что по имеющимся адресам вам также будут направлять извещение о заседании комиссии о согласовании границ земельных участков;
- документы о правах на ранее учтенные объекты недвижимости или их заверенные копии, если сведений о таких объектах нет в ЕГРН.
Вы не можете препятствовать проведению комплексных кадастровых работ. Более того, вы обязаны обеспечить доступ исполнителю к вашим объектам недвижимости.
Отметим, что по вашему требованию исполнитель комплексных кадастровых работ должен на местности указать границы земельного участка в соответствии с подготовленным проектом карты-плана территории. При этом учитывайте, что установлены минимальные и максимальные размеры возможного уменьшения или увеличения площади участка.
При необходимости согласования границ земельного участка не менее чем за 15 рабочих дней вам направят извещение о проведении заседания согласительной комиссии. Узнать такую информацию вы также можете, например, на сайте заказчика таких комплексных кадастровых работ или сайте Росреестра.
На указанных сайтах размещается и проект карты-плана территории, рекомендуем вам с ним ознакомиться. Также это можно сделать и в согласительной комиссии.
Возражения в отношении границ участка могут подать правообладатели смежных земельных участков.
Требования к тому, как надо оформить возражения, установлены в ч. 15 ст. 42.10 Закона о кадастровой деятельности. В них, в частности, должно быть указано обоснование причин несогласия с границами участка. К ним нужно приложить документы о правах на земельный участок и, при наличии, документы, которыми определены границы участка при его образовании. Подать возражения можно не позднее 35 рабочих дней со дня проведения первого заседания согласительной комиссии.
Если спор о границах земельного участка не урегулирован при согласовании в комиссии, то он решается в суде.
