Краткое содержание:
Вступление.
В какой форме нужно составить договор и надо ли его регистрировать?
Какие условия являются существенными для договора купли-продажи земельного участка?
Как описать обременения и ограничения по использованию участка в договоре?
Как согласовать порядок оплаты и на что он влияет?
Как описать состояние земельного участка?
Как согласовать порядок передачи участка?
Какие условия нельзя включать в договор?
Обсуждение.
Вступление.
Составьте договор в виде одного документа, который подписан сторонами. Иначе договор будет недействительным.
Обязательно укажите в нем предмет (сведения об участке, как минимум кадастровый номер) и цену. Это существенные условия, без них договор не считается заключенным.
Уделите внимание описанию состояния участка и обстоятельств, которые могут влиять на его стоимость (например, наличие обременений, несанкционированного захоронения опасных веществ и др.). В интересах продавца показать, что покупатель знает о таких обстоятельствах, но все равно решил заключить договор.
Учтите, что есть ряд условий, которые включать в договор нельзя. Например, право продавца на обратный выкуп участка.
В какой форме нужно составить договор и надо ли его регистрировать?
Составьте договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Иначе он будет недействительным (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор не надо регистрировать в Росреестре, но его нужно передать туда, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После завершения госрегистрации прав договор с отметкой о его переводе в форму электронного образа документа возвратят вместе с иными документами, подлежащими выдаче (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Договор оформите по числу лиц, которые участвуют на стороне покупателя и продавца. Кроме того, один экземпляр составьте для Росреестра (если не предполагается, что экземпляр покупателя или продавца будет передан с последующим возвратом).
Удостоверьте договор у нотариуса, если вы отправляете документы в Росреестр по почте. Удостоверять его не надо, если документы туда передает нотариус, засвидетельствовавший подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Заключить договор можно через портал госуслуг, если на нем такая возможность технически реализована (пп. «о» п. 1 Положения о едином портале госуслуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.10.2011 № 861).
Какие условия являются существенными для договора купли-продажи земельного участка?
Существенные условия договора купли-продажи земельного участка - это:
• предмет (п. 1 ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• цена (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если не согласовать их, договор по общему правилу не считается заключенным (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как согласовать предмет договора?
Укажите, что продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также опишите участок, который продается, - укажите данные, которые позволяют определенно установить его, иначе договор не будет считаться заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для индивидуализации участка достаточно указать его кадастровый номер. Но рекомендуется указать и другие данные участка. Если, например, в кадастровом номере будет допущена опечатка, они могут помочь установить, о каком объекте идет речь.
Укажите следующие данные:
• адрес или описание местоположения;
• площадь (кв. м);
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.
Как согласовать цену земельного участка?
Согласуйте цену в твердой сумме или установите в договоре порядок ее определения. Например, установите цену за единицу площади - квадратный метр, гектар или сотку земли. Тогда цена будет определяться исходя из фактического размера земельного участка (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обратите внимание, что цена не может включать НДС, так как купля-продажа земельного участка не облагается этим налогом (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации).
Не рекомендуется указывать такую цену, которая существенно ниже кадастровой или рыночной цены вашего участка. Такая цена может свидетельствовать об убыточности сделки для продавца. Если это нарушит интересы третьих лиц, то сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Если вы согласовываете цену за участок земли сельскохозяйственного назначения, убедитесь, что в договоре цена указана не ниже той цены, которая была предложена органам власти для реализации их преимущественного права на покупку такой земли. Иначе сделка купли-продажи будет ничтожной (п. п. 1, 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Благодарю за внимание, уважаемые читатели! Поделитесь своим мнением в комментариях.
Источник. Земельный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Налоговый кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Положение о едином портале госуслуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.10.2011 № 861; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
