Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами? Часть 2

Краткое содержание:

Вступление.

В какой форме нужно составить договор и надо ли его регистрировать?

Какие условия являются существенными для договора купли-продажи земельного участка?

Как описать обременения и ограничения по использованию участка в договоре?

Как согласовать порядок оплаты и на что он влияет?

Как описать состояние земельного участка?

Как согласовать порядок передачи участка?

Какие условия нельзя включать в договор?

Обсуждение.

Как описать обременения и ограничения по использованию участка в договоре?

Рекомендуется указать все обременения и ограничения по использованию, которые есть у участка. Например, сервитут, залог, аренду. Также напишите, находится ли участок под арестом и есть ли в отношении него судебный спор.

Такое условие - в интересах обеих сторон. Дело в том, что продавец при заключении договора должен дать покупателю информацию об обременениях и ограничениях в отношении участка (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации). Указав все в договоре, продавец выполнит свою обязанность. Покупатель же с большей вероятностью получит полную информацию об объекте. Конечно, сведения об обременениях (например, об ипотеке, аренде) он может найти в ЕГРН (п. 69 Порядка ведения ЕГРН). Но не всегда. Так, не регистрируется краткосрочная аренда на срок меньше года (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации). И залог может возникнуть, когда данных о нем нет в ЕГРН, например с момента регистрации права собственности на построенное в кредит здание (п. 1 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если обременений и ограничений по использованию участка нет, это также рекомендуется оговорить. Причем в интересах покупателя сделать это в форме заверений продавца об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора. Если потом выяснится, что продавец дал покупателю заведомо ложную информацию, покупатель будет вправе требовать уменьшить цену или расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как согласовать порядок оплаты и на что он влияет?

Вы можете предусмотреть разные варианты оплаты: предоплату (полную или частичную) или оплату после передачи участка.

Укажите срок оплаты - конкретную дату или истечение периода времени. Иначе покупатель по общему правилу должен будет оплатить участок в течение семи дней с момента предъявления такого требования продавцом (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вы можете предусмотреть, что покупатель оплачивает участок с рассрочкой платежа. Например, что часть оплаты он вносит уже после регистрации перехода права собственности на участок. Чтобы такой договор считался заключенным, в нем наряду с другими существенными условиями нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если вы согласуете рассрочку платежа, по умолчанию участок будет в залоге у продавца до его полной оплаты (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом вы можете указать, что на сумму рассрочки покупатель должен уплатить продавцу проценты с момента передачи ему участка. В ином случае потребовать с покупателя проценты можно только с момента просрочки оплаты (п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как описать состояние земельного участка?

Укажите, что участок соответствует обычным требованиям и пригоден для использования в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования.

Вы также можете в договоре оговорить недостатки участка. Например, что у него неровная поверхность или что на нем есть строительный мусор, поросль.

Если эти недостатки есть и их не указать, то покупатель будет вправе предъявить продавцу требования, которые связаны с ненадлежащим качеством недвижимости, вплоть до отказа от исполнения договора (ст. 557, п. п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как согласовать порядок передачи участка?

Обязательно документально зафиксируйте передачу участка продавцом и его принятие покупателем (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как правило, для этого составляют акт приема-передачи. Однако если участок передается сразу при заключении договора, то можно избежать составления акта. Для этого укажите в договоре, что он подтверждает передачу участка.

Рекомендуется в договоре предусмотреть действия покупателя, которые он должен совершить, чтобы принять участок. Например, осмотреть его до приемки и зафиксировать недостатки участка, если он их обнаружит. Если действия покупателя не указать в договоре, он должен будет принять участок в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 484 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передать участок покупателю можно как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на него. Выбранный вариант отразите в договоре.

Какие условия нельзя включать в договор?

Вы не можете включить в договор условия, которые:

1) устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе его ипотеку, передачу в аренду, совершение с ним иных сделок;

3) ограничивают ответственность продавца в случае, когда третьи лица предъявляют права на участок.

Эти условия ограничивают права покупателя и являются недействительными (п. 2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Благодарю за внимание, уважаемые читатели! Поделитесь своим мнением в комментариях.

Источник. Земельный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Налоговый кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Положение о едином портале госуслуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.10.2011 № 861; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».