Как мошенники пользуются изменением законодательства по ипотеке.

Как мошенники пользуются изменением законодательства по ипотеке. Часть 1

Новая удивительная история из практики Граната М. А., юриста из Тольятти, который не ленится вести свой блог, касается изменения в законодательстве, регулирующем ипотеку. Смотрите, как ловко мошенники обвели вокруг пальца ростовщика и представьте, как сильно пострадают в этой истории обычные люди: #Лонгрид

"На протяжении пары лет двое молодых людей занимали деньги у одного и того же ростовщика. Свои задолженности они погашали своевременно и с процентами, а в залог каждый раз оставляли ПТС на дорогие автомобили. Весной 2020 г. приятелям в очередной раз потребовались деньги, но необходимая им сумма оказалась во много раз крупнее прежних.

Кредитор, привыкший вовремя получать исполнение от знакомых заемщиков, все же на этот раз проявил большую, чем обычно, осторожность. В залог он попросил недвижимость: восьмизначная сумма займа требовала повышенных мер безопасности.

Заемщики не стали возражать. Они рассказали, что "для нового проекта" им пришлось продать все, кроме дорогостоящего участка земли. Участок предназначался под строительство коттеджного поселка, был оформлен на одного из молодых людей. Заемные деньги требовались как раз для начала строительства на этой земле индивидуальных домов.

Собственник земли согласился на залог и на повышенную процентную ставку. Он настоял только на том, что возврат займа должен производиться одним платежом, в конце срока действия договора, то есть, не ранее марта 2023 г. Заемщик объяснил это требование вполне логично: раньше этого срока он не успеет возвести дома, сформировать участки и найти покупателей. Ростовщик, подумав, согласился, так как в любом случае при наличии залога все действия заемщика он сможет контролировать. Описанные условия всех устроили, тем более что цена участка была вполне сопоставима с суммой займа и процентами за три года.

Весной 2020 г. заемные деньги были переведены получателю одним платежом. Договор ипотеки был подписан и сдан для регистрации залога. Текст договора был составлен по старой и испытанной форме, которую много раз ранее успешно использовал ростовщик. Кроме того, действуя по своей давнишней традиции, кредитор забрал у заемщика паспорт, чтобы тот не смог даже подумать о том, чтобы приостановить регистрацию залога. На этом оформление сделки было завершено.

Как выяснилось, заемщик и не собирался приостанавливать регистрацию ипотеки. Восстановив паспорт "по утере", он спокойно дождался уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации.

Произошло вот что.

Будучи давно в профессии, ростовщик был уверен, что регистрация залога пройдет также, как всегда, и не следил за изменениями в законе. Между тем, в ст. 9.1 ФЗ "Об ипотеке" есть отсылочная норма к ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Указано, что в части займов, не связанных с предпринимательской деятельностью, регулирование производится именно ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

При этом в ФЗ "О потребительском кредите (займе)" имеется ст. 6.1 "особенности условий кредитного договора… с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности". С октября 2019 г. в данные правила внесены изменения. В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, теперь может осуществляться только определенным кругом кредиторов, а именно: кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, иными организациями, включенными в специальный перечень, установленный правительством России. Индивидуальные предприниматели и займодавцы - физические лица в этот список не вошли, и принимать недвижимое имущество в залог они формально больше не могут (@novostroyman).

"Соответственно, регистратор посчитал, что сделка между двумя физическими лицами, ни одно из которых не имеет статус предпринимателя, не связана с предпринимательской деятельностью и регулируется ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Поскольку наш ростовщик не отвечал новым требованиям закона, залог установлен не был.

Ростовщик понял, что его надули, и попытался возвратить свои деньги, но получил отказ. Хоть договор займа и оказался не обеспеченным, пользование деньгами будет законным, по крайней мере, до марта 2023 г. Иск кредитора о взыскании долга был обоснованно возвращен судом, так как срок возврата займа еще не наступил.

Теперь ростовщик кусает локти, видя, как "его" участок, не обремененный залогом, нарезается на части и распродается, причем частью со строениями, а частью – без. Фактически заемщик просто избавляется от имущества.

Возможно, кредитор мог бы обратиться с иском о расторжении договора займа по ст. 451 ГК РФ, сославшись на существенное изменение обстоятельств, но он такую возможность использовать почему-то не желает. В то же время достоверно известно, что заемщик активно готовится к собственному банкротству.

Возможно, кредитору и удастся в будущем оспорить продажу земли, так как она попадает в период подозрительности, но, честно говоря, в этой истории мне больше всего жалко покупателей участков. Они здесь вообще не причем." @novostroyman