Теперь можно подарить квартиру и остаться в ней: разбираем новое решение суда 26 ноября 2021 г.

Важнейшим признаком, отличающим договор дарения от договора купли-продажи, является то, что он является бесплатным. Поэтому, если при сдаче квартиры предлагается включить пункт о том, что прежний собственник сохраняет за собой право пользования квартирой, у многих возникает вопрос: могут ли они отменить сделку из-за нарушения условия неуплаты? (здесь обязанность предоставить дарителю квартиру присваивает равноценность получателю).

У юристов разные мнения на этот счет. Но недавнее постановление Верховного суда РФ дало понять, что будет, если подарить квартиру с правом проживания в ней. Женщина оставила квартиру внучке, а в договоре деликатно прописала, что право пользования квартирой сохраняется за ней и ее сыном (который является отцом этой внучки - после развода он перешел к матери, в т.ч. очень квартира).

Но когда бабушки не стало, внучка обратилась в суд с требованием выселить отца из ее квартиры, утверждая, что они не жили вместе, не вели общей семьи, а значит, потеряла право на жилье как бывший член семьи. держателя (ст.31 ЖК РФ).

Однако суд признал, что пункт о проживании отца в квартире, содержащийся в договоре дарения, имеет юридическую силу. А раз хозяин ее подписал, значит, он согласился с тем, что отец будет пользоваться его квартирой пожизненно. Поэтому его иск был отклонен.

Тогда она решила пойти другим путем: отдала квартиру дедушке (по материнской линии) - и он, как новый собственник квартиры, подал иск о выселении мужчины (ст. 292 ГК РФ, ст. Российская Федерация).

Поначалу план действительно сработал: поскольку в договоре дарения ничего не говорилось о сохранении за отцом права на жилье, апелляционный суд обязал его покинуть квартиру. Но Верховный суд РФ, который пришел к этому спору, решение отменил. Он обратил внимание на то, что внучка отдала квартиру своей близкой родственнице, которая тут же обратилась в суд с требованием выселить обвиняемых.

Имелись признаки мнимого интереса (заключенного только на первый взгляд, без намерения вызвать правовые последствия) - то есть внучка умышленно передала право собственности на квартиру, чтобы выселить оттуда отца, потому что сам суд в этом отказал.

А так как мнимое поселение недействительно, то по основанию (ВС РФ, определение № 18-КГПР21-99-К4) выселить никого нельзя.

Так, Верховный Суд Российской Федерации:

- во-первых, подтвердило, что содержащееся в договоре дарения квартиры условие о сохранении права пользования жилым помещением за дарителем или членами его семьи является действительным и никоим образом не умаляет его безвозмездности.

А это значит, что на него можно будет ссылаться в суде, если новый собственник вдруг передумает выполнять свою обязанность по предоставлению жилья – и суд обязан обеспечить исполнение этого пункта;

- во-вторых, получив квартиру или дом в таком состоянии, нужно быть готовым к тому, что впоследствии выселить указанных в договоре жильцов будет практически невозможно.

Сам одаряемый связан своим обязательством, поэтому его просьба о выселении будет окончательно отклонена.

Если он решит передать право собственности на это жилье другому лицу, то эту сделку можно признать недействительной, признав ее заключенной с целью выселения прежних жильцов.

Вряд ли найдется реальный покупатель, который не мнимый, а действительно хочет купить квартиру с постоянными жителями.

Если помещение дарится без этого условия, одаряемый, став собственником, может в любой момент выселить оттуда самого дарителя и всех остальных жильцов.

В судебной практике есть примеры, когда даже дети коренных народов выселяли своих родителей из подаренных ими квартир (ВС РФ, определение № 77-КГ21-1-К1).