Каким образом происходит начисление платы за капремонт в коммунальной квартире?

Именно с таким вопросом обратился к нам один из наших клиентов. Неоднозначность ситуации выражалась в том, что собственникам в коммунальной квартире согласно данным Росреестра принадлежит на праве собственности только жилая площадь квартиры, т.е. комнаты. При этом непонятно, кто должен оплачивать площадь мест общего пользования и вспомогательных помещений в коммунальной квартире (коридоры, с/у, кухня).

Итак, давайте разбираться, обратимся к теоретической стороне вопроса.

В соответствии с ч.3 ст.41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

В соответствии с положениями ч.1 и ч.2 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Согласно ч.3 ст. 30 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

В силу ст.43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• взнос на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч.8.1 ст.156 ЖК РФ расчет взносов на капитальный ремонт должен производиться исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, к площади жилых помещений, расположенных в коммунальных квартирах, в многоквартирных домах, присоединяется площадь вспомогательных помещений, используемая для бытовых нужд, вспомогательные помещения признаются частью квартир и входят в состав общей площади для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт.

В коммунальных квартирах, при расчете доли мест общего пользования участвует площадь всех жилых комнат, расположенных в такой квартире.

Указанная позиция также находит свое подтверждение в судебной практике.

Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 г. по делу 38 Г-13590/2021 [88-16884/2021]: в рамках данного гражданского дела судом рассматривались исковые требования потребителя к Фонду капитального ремонта. Потребитель посчитал незаконным начисление взносов на капремонт, в том числе на долю потребителя в общем имуществе в коммунальной квартире, требовал произвести перерасчет исходя из площади принадлежащей ему жилой площади (исходя из данных ФГИС ЕГРН).

Отказывая в удовлетворении заявленных потребителем требований, суд кассационной инстанции указал следующее:

«…как установлено судом и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права Истцу на праве собственности принадлежит комната, общей площадью 24 кв.м. Из технического паспорта квартиры (комнаты) установлено, что она состоит из жилой комнаты 23,3 кв.м, шкафа 0,2 кв.м, шкафа 0,5 кв.м, дополнительных мест общего пользования 5,3 кв.м.

К вспомогательным помещениям относятся следующие помещения: кухня - площадь 12,20 кв.м; душевая - площадь 5,70 кв.м; душевая - площадь 1,90 кв.м; душевая – площадь 1,50 кв.м; раздевалка - площадь 1,90 кв.м; подсобная - площадь 3,0 кв.м; коридор - площадь 5,80 кв.м; умывальник - площадь 8,40 кв.м; туалет - площадь 1,90 кв.м; туалет - площадь 1,90 кв.м; кухня – площадь 12,20 кв.м. Суммарная площадь вспомогательных помещений составляет 48,3 кв.м.

Оплачиваемая площадь комнаты Истца, рассчитана с учетом присоединенной площади подсобных помещений, используемых для удовлетворения бытовых нужд собственников/пользователей, проживающих в данном доме следующим образом: шкаф - площадь 0,20 кв.м; шкаф - площадь 0,50 кв.м и места общего пользования: кухня - площадь 1,84 кв.м; умывальник - площадь 1,27 кв.м; туалет - площадь 0,29 кв.м; туалет - площадь 0,29 кв.м; коридор - площадь 0,12 кв.м; душевая - площадь 0,12 кв.м; подсобная – площадь 0,06 кв.м; душевая - площадь 0,04 кв.м; раздевалка - площадь 0,04 кв.м; душевая - площадь 0,02 кв.м. Таким образом, площадь мест вспомогательного использования для комнаты Истца составляет - 4,09 кв.м.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч.2 ст. 154, ч.1 и 7 ст. 155, ч. 1 ст. 158, ч. 1 ст. 169, ч.5 ст. 15, ч.1 ст. 36 ЖК РФ, исходил из исследованных фактических обстоятельств дела и доказательств, на основании которых пришел к выводу об отказе в иске, исходя из того, что к площади жилых помещений, в том числе муниципальных, расположенных в коммунальных квартирах, в многоквартирных домах социального использования, присоединяется площадь вспомогательных помещений, используемая для бытовых нужд, вспомогательные помещения признаются частью квартир и входят в состав общей площади для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт.

При распределении площади вспомогательных помещений учитываются все комнаты (квартиры), расположенные в многоквартирных домах социального использования (бывшие общежития), в коммунальных квартирах, при расчете доли мест общего пользования участвует площадь всех жилых комнат, расположенных в такой квартире…»

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2016 года по делу №А 49-9797/2015. В рамках данного гражданского дела Региональный фонд капитального ремонта взыскивал задолженность за капитальный ремонт с Комитета по управлению имуществом. Одним из доводов несогласия с суммой задолженности был довод Ответчика о неправильном расчете Истцом площади для начислений.

Суд, удовлетворяя требования о взыскании задолженности за капитальный ремонт, указал следующее:

«…в то же время суд отклоняет довод ответчика о необоснованном, по его мнению, включении в расчет по коммунальным квартирам площади мест вспомогательного использования в бывших общежитиях исходя из следующего.

Согласно ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. В соответствии с ч.3 ст.41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В силу ч.1 ст.43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

В п.6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 №531 (примечание: документ утратил силу с 1 января 2017 г. на основании приказа Минэкономразвития России от 21 ноября 2016 года №733), установлено, что общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, 8 коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

В соответствии с ч.8.1 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлениями Правительства Пензенской области от 16.12.2013 №950-пП и от 31.10.2014 №752-пП расчет взносов на капитальный ремонт должен производиться исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД.

В представленных ответчиком кадастровых выписках из государственного кадастра недвижимости по квартирам в бывших общежитиях указана только жилая площадь. Сведения об общей площади коммунальных квартир (с учетом мест вспомогательного использования) были представлены ответчиком письмом от 29.05.2014 в ответ на запрос истца...»

На основании изложенного, считаем обоснованным при начислении взносов на капитальный ремонт собственникам комнат в коммунальной квартире включение в расчет площади мест вспомогательного использования.

Источник