И какое еще общедомовое имущество можно сдавать
Сотовая компания ежемесячно платит нам 10 000 Р.
Подвалы, чердак и даже стены дома — это потенциальный источник дохода. Я председатель совета дома в городе Черногорске, и мне удалось сдать в аренду чердачные помещения нашего дома.
Сейчас там стоит оборудование сотовой связи, и наш дом зарабатывает на этом по 10 000 Р в месяц. На эти деньги мы уже починили подъездные двери и установили систему видеонаблюдения. Жильцам не пришлось скидываться на эти работы, так как их полностью покрыл доход от аренды.
Выгоды от сдачи общедомового имущества
Ежемесячно жильцы платят управляющей компании за содержание и обслуживание жилья — это те деньги, которые идут на поддержание дома в порядке: на уборку, мелкий ремонт. Но есть несколько проблем.
Список обязанностей УК ограничен и четко прописан в договоре управления домом. Например, убираться в подъезде — обязанность УК, проводить мелкий ремонт — тоже. А вот менять неисправную вызывную панель домофона УК не обязана. Проще говоря, все, что перечислено в договоре, УК обслуживает, а вот к имуществу, которое туда не включено, пальцем не прикоснется.
Денег на всё не хватает. Часто жильцы хотят благоустроить двор, установить у подъезда лавочки, обновить детскую площадку. Это обязанность УК, но денег на это.
Жильцы не платят или платят не вовремя. Дом, в котором я живу, да и город Черногорск в целом — далеко не благополучные. Примерно четверть квартир в доме — муниципальные. Такие квартиры город предоставляет нуждающимся, а они не самые дисциплинированные жильцы. Как правило, к тем, кто плохо платит за коммуналку, бесполезно идти с идеями скинуться на что-то дополнительно.
На практике, когда кто-то выходит с инициативой что-то улучшить, возникает замкнутый круг. Это выглядит примерно так: инициативная группа считает, сколько нужно денег, и предлагает скинуться каждому собственнику по 1000 Р. Половина квартир платить отказываются, но стоимость работ остается прежней. Поэтому сумма, которую нужно внести, увеличивается до 2000 Р. Половина из тех, кто сначала готов был скинуться, узнают, что сумма теперь выросла вдвое, и тоже отказываются. Оставшимся надо внести уже по 4000 Р.
Человек, который все это затеял, месяцами бегает по квартирам и собирает деньги. Если в доме 10 квартир — еще куда ни шло, а если больше ста — это мероприятие превращается в настоящий квест.
Ко мне не раз обращались жильцы с просьбами сделать в доме что-то дополнительно. Но квестами я заниматься не хотел и на предложения соседей организовать сбор денег отвечал отказом: бегать по квартирам со списками должников и уговаривать каждого я не готов.
Я знал, что на общедомовом имуществе можно зарабатывать и за счет этого решить некоторые из наших проблем без сбора средств и привлечения УК. Более того, в нашем доме в подъезде уже сдавалось в аренду место для оборудования интернет-провайдера.
В теории все кажется просто: собственники встречаются на собрании, голосуют. Если все пришли к соглашению, как использовать имущество, и две трети собственников проголосовали за — можно сдавать.
Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме
Но на практике жильцы, как правило, либо ничего не знают об аренде, либо просто этим не занимаются. Вместо них действует управляющая компания. Она часто включает в договор управления пункт о том, что может сама решать, кому и на каких условиях сдавать общедомовое имущество, устанавливать размер платы, получать деньги на свой счет и тратить их на нужды дома.
Такие пункты в договорах особенно часто появляются в процессе смены одной УК на другую. Поскольку этот процесс редко проходит мирно, жильцы не вникают в детали договора.
УК вполне может сдавать имущество на выгодных для жильцов условиях, а на вырученные деньги улучшать жизнь в доме. А может занижать цену на аренду: арендатор платит меньше, зато человек, ответственный за заключение договора, становится богаче. В проигрыше только жильцы.
По закону УК обязана сообщать собственникам о том, что их имущество сдано в аренду, и открыть информацию об условиях этой аренды.
ст. 162 ЖК РФ,ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ
Если УК этого не делает, ее директора могут оштрафовать на 5000—10 000 Р или вынести предупреждение. Крупные УК размещают отчеты на сайте ГИС ЖКХ, но собственники редко заходят туда. А мелкие УК об аренде часто просто умалчивают: надеются, что никто ничего не заметит.
Это строка из квартального отчета УК: указаны все доходы от сдачи в аренду имущества моего дома. 1500 Р мы получали еще до того, как пришел оператор связи
А вот так я добивался размещения финансовых отчетов на сайте ГИС ЖКХ от своей УК — жалобами в Минстрой. Проверка выявила нарушения, директора УК привлекли к ответственности и обязали опубликовать информацию
В моем доме арендой тоже занималась УК. Когда я добился публикации на сайте ГИС ЖКХ финансовых отчетов и посмотрел, сколько приносит аренда, то расстроился: интернет-провайдер, шкаф которого висел в подъезде, платил нашей УК сначала 300 Р в месяц, а потом цена поднялась до 500 Р. За год шкаф приносит дому 3600—6000 Р.
Причем потратить эти деньги так, как хотели бы жильцы, было невозможно: в 2018 году собственники утвердили договор с УК, где был пункт о том, что деньгами от аренды распоряжается УК и использует их на текущий ремонт.
Жильцы сами предоставили УК право распоряжаться арендными деньгами. В договоре есть пункт о согласовании трат с председателем совета дома: я уже год занимаю эту должность, но до сих пор меня ни о чем не спрашивали
Так выглядит оборудование интернет-провайдера, под которое УК сдает место в моем подъезде. Провайдер платит за это 500 Р в месяц
Как нашлись арендаторы
Арендаторов я специально не искал: посчитал, что ради дохода в несколько тысяч рублей в год нет смысла тратить время и силы. Но арендаторы объявились сами.
У нас девятиэтажный дом, а его крыша — это самая высокая точка в районе. Сотовый оператор захотел использовать крышу для установки своего оборудования — двух шкафов и антенн. У оборудования были все необходимые сертификаты и заключения, которые подтверждали, что оно безопасное и никакого вреда жильцам причинить не может.
Представители арендатора пришли в УК, но диалог у них не сложился. Я точно не знаю, что случилось, но связистам дали мой телефон и посоветовали общаться напрямую: мол, есть там председатель дома, вот с ним и решайте.
Предложение было следующим:
1.Оплата 10 000 Р в месяц.
2.Арендатор сам платит налоги. Поскольку арендные деньги считаются доходом жильцов дома, этот доход облагается 13% НДФЛ, как если бы мы сдавали обычную квартиру. По идее, налог нужно делить на всех собственников, а потом каждый должен сдавать декларацию. Но арендатор может и сам уплатить налог. Обязанность арендатора по уплате налога прописали в договоре аренды.
3.Деньги арендатор перечисляет на банковский счет, который выберут собственники.
4.Собственники обеспечивают беспрепятственный доступ к оборудованию и по мере возможности — его сохранность.
Мне, как председателю совета дома, для заключения договора нужно было сделать следующее:
1.Провести собрание собственников жилья и получить их согласие на установку оборудования.
2.Заключить договор с арендатором.
3.Организовать взаимодействие с УК и поставщиками ресурсов. УК должна была предоставить доступ на чердак и кровлю. От энергетиков требовалось организовать точку подключения и поставить отдельный счетчик, чтобы затраты на питание антенн оплачивал тоже арендатор, а не собственники жилья.
4.Потратить деньги от аренды на нужды дома наилучшим образом
Отдельного собрания собственников по вопросу аренды я не проводил, потому что мы как раз готовились к другому собранию: женщина, которая раньше возглавляла совет дома, продала квартиру и переехала. Она больше не могла исполнять свои обязанности, и нам требовалось внести изменения в документы.
По закону в одно собрание можно включать какое угодно количество вопросов, поэтому мы просто добавили в повестку вопрос об аренде.
Сразу скажу, что я не буду давать здесь готовых образцов документов. В каждом случае сдачи в аренду общедомового имущества будет своя, уникальная ситуация. Но я расскажу, как все правильно оформить, какие вопросы нужно вынести на общее собрание собственников, как их сформулировать и с какими проблемами можно столкнуться.
Процедура общего собрания подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Там же сказано, что по решению общего собрания объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование другим лицам. Главное — чтобы это не нарушало права и законные интересы окружающих.
п. 4 ст. 36, ст. 44, 45, 46, 47, 47.1, 48 ЖК РФ
Как и для любого другого вопроса, решение об аренде считается принятым, если за него отдали не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме.
п. 1 ст. 46, пп. 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Как провести собрание, подробно описано в статьях
1.Общее собрание собственников: готовим документы. :Подробнее ➤
2.Как я организовал общее собрание собственников онлайн.Подробнее ➤
3.Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме.Подробнее ➤
Жилищный кодекс не регламентирует, на какой счет принимать деньги от аренды, кто именно должен их принимать, как и в каком порядке их тратить.
При подготовке собрания мне нужно было правильно сформулировать вопрос об аренде для повестки. Для этого я составил список нюансов, которые надо было прояснить.
Для полного подробного ознакомления.
Подробнее ➤
