Случаи когда можно остаться без квартиры, даже если продавец в здравом уме

При покупке квартиры следует обращать внимание на продавца. Если продавец в возрасте или страдает психическими расстройствами, или у него проблемы со здоровьем, тогда возможен риск отмены сделки. Но бывают случаи, когда продавец абсолютно здоров, это подтверждено заключением врача, но сделка становится ничтожной из-за того, что он не мог понимать своих действий, на время заключения договора.

На примерах из практики рассмотрим разные ситуации.

1. Покупатель приобрел квартиру по достаточно низкой цене, по сравнению с ценами на рынке. Но радоваться ему пришлось не долго. Сделку объявили недействительной в судебном порядке.

На момент составления договора купли-продажи продавец был дееспособен и отдавал отчет своим действиям. Квартира продавалась для погашения долга продавца. Практически сразу после продажи возбудили дело о банкротстве, так как продавец был не в силах выплачивать оставшейся долги.

Квартира продалась по заниженной цене, в связи с этим кредиторы продавца не получили оставшуюся задолженность. Арбитражный управляющий, ссылаясь на этот пункт направил исковое заявление с требованием отменить договор купли-продажи квартиры.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил требования иска и обязал вернуть квартиру продавцу (дело No А 41-29941/2017)

Ситуация не из приятных, но чтобы избежать подобного следует:

-внимательно изучать документы на квартиру, если она перешла в собственность раньше одного года, вам стоит задуматься, нужна ли вам эта квартира. Самый безопасный срок - это если квартира перешла 10 лет назад в собственность продавцу.

-уточнить, каким образом осуществлялся переход права собственности. Например не приобреталась ли эта квартира у человека, пожилого возраста.

-зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов и посмотреть, нет ли у продавца задолженностей. Так же не стоит приобретать квартиру по слишком низкой цене, по отношению с ценами на рынке.

2. Умерла мать, сын принял решение продать квартиру. Квартиру купили.

Все было хорошо, но после покупки квартиры и подписания договора купли-продажи объявился племянник продавца, который направил в суд исковое заявление с требованием отменить сделку по договору купли-продажи.

У племянника умер отец, который являлся вторым наследником на квартиру. Получается, что племянник на ровне с дядей был наследником 1/2 квартиры умершей женщины.

Племянник убедил суд, что его бабушка не могла осознавать своих действий и мыслить здравым умом по состоянию здоровья. В связи с этим, подписанный договор дарения на его дядю признали недействительным.

Так как договор дарения стал недействительным, теперь квартира принадлежит снова умершей бабушке, а это значит, что квартира переходит в наследство двум наследникам. Племяннику (т.к. его отец мертв) и дяде (второму сыну умершей). (ВС РФ, определение No 9-КГ 17-2).

В итоге, сделка стала ничтожной, так как договор дарения стал недействительным. Квартира стала принадлежать двум собственникам по 1/2 доли. А покупатель остался без квартиры.

3. Мужчина в среднем возрасте продавал квартиру. Женщина купила ее, никаких подозрений не возникло.

Женщина купила квартиру, ничего не предвещало беды. Но вот она уже стоит в суде на судебном заседании в роли ответчика. Мужчина пару лет назад купил данную квартиру у пожилой женщины, сейчас он ее продал. А вот пожилая женщина подала в суд иск с требованием аннулировать все сделки и и признать их недействительными.

В ходе судебного разбирательства судебные эксперты приняли решение, что в силу своего возраста и возрастных изменений сосудов в головном мозге, пожилая женщина не давала отчетов своим действиям, когда подавала квартиру мужчине пару лет назад.

Таким образом договор купли - продажи между пожилой женщиной и мужчиной стал недействительным. Что повлекло за собой недействительность договора купли-продажи между мужчиной и женщиной. Так как у мужчины не было права продавать квартиру, женщине пришлось ее вернуть пожилой женщине (ВС РФ, определение No 9-КГ 17-2).

Продавец (мужчина) по определению суда обязан вернуть денежные средства в пользу женщины. Но не известно когда она их получит, исполнительное производство как правило длится годами.

4. Предыдущая собственница квартиры заявила, что она не подписывала договор купли-продажи.

По итогу тот, кто в дальнейшем купил эту квартиру встал под угрозу признания сделки с недвижимостью недействительной.

Но в этом случае закончилось все хорошо. Тот, кто купил квартиру в дальнейшем доказал неправомерные намерения предыдущей собственности его квартиры. (Тверской р-й суд г. Москвы, дело No 2-0085/2018).