А нужна ли справка?

А нужна ли справка, или о лишних действиях покупателя при приобретении недвижимости

Юристами при сопровождении сделок с недвижимостью рекомендуется своим заказчикам требовать с продавцов в числе прочих и справки «о вменяемости», или о психофизиологическом состоянии – как подстраховка, что заботливые родственники не обратятся в суд с иском о признании данной сделки недействительной, а денежные средства «невменяемый» продавец уже потратил.

И действительно, психическое расстройство личности продавца домовладения может привести к оспариванию сделки и лишению покупателя прав на недвижимость. Более того, покупатель не получит назад свои деньги, ведь расписка, написанная человеком, который не мог понимать значения своих действий, будет также признана судом недействительной. А если даже с распиской все нормально – повторюсь, деньги уже потрачены.

В целях избежания подобного в практике делового оборота при реализации недвижимости распространено получение от собственника квартиры справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. В таких справках указывается, что лицо, её получившее, за психологической/наркологической помощью в диспансеры не обращалось и на учёте в них не состоит.

Существует такая платная услуга, предоставляемая психоневрологическим и/или наркологическим диспансером, как освидетельствование. При этом необходимо помнить, что указанная в Освидетельствовании информация актуальна только лишь на момент выдачи документа или прохождения освидетельствования. На самой же сделке продавец уже может не понимать значения своих действий, следовательно, сделка может быть признана недействительной.

Чем опасны при судебном разбирательстве подобные справки?..

Справки из психо- и нарко- диспансеров не имеют должной юридической силы, так как продавец недвижимости может и не состоять на учёте у соответствующего специалиста, но быть невменяемым. Предъявление же справок в суде - может инициировать любопытство у судьи, о наличии сомнений у покупателя в отношении вменяемости продавца. Ведь если были сомнения - зачем совершать сделку?

Немного о посмертных делах подобного рода: в практике судов имеются случаи признания сделки недействительной путем назначения посмертной судебно-психиатрической экспертизы. Подобные процессы начинаются после смерти продавца, когда наследники решают оспорить сделки умершего родственника, с целью возврата недвижимости в наследственную массу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.08.2019 N 64-КГ19-3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.07.2021 N 55-КГ21-4-К8)