Капитальный ремонт и как за него бороться

Продолжаю размещать ранее опубликованные, но не потерявшие и сегодня актуальности материалы. Надеюсь, они пригодятся и помогут многим.

«Больной» проблемой при передаче многоквартирных домов в собственность владельцам жилых помещений является капитальный ремонт зданий.

Часть 3 статьи 158 ЖК РФ устанавливает, что «в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома».

Это означает, что, передавая в собственность граждан многоквартирные дома, государство обязано передать и денежные средства, необходимые для проведения капитального ремонта в полном объёме. Новый же собственник вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, расходуя постепенно на поддержание здания в нормальном техническом состоянии, или проводя полнообъёмные капитальные или выборочные ремонты, или, наконец, добавив к ним свои, или заёмные средства, снести дом и построить на его месте новый, имеющий современную планировку и инфраструктуру.

В чём же сложности, о которых так много говорят в последнее время?

Давайте порассуждаем. С одной стороны, говорят о необходимости выделения сразу огромных сумм денег, о том, что владельцам жилья невыгодно брать в собственность старые и ветхие, а также находящиеся в аварийном состоянии здания.

А с другой – даже не заикаются о том, что прежний собственник – государство – обязан не капитальный ремонт по своему разумению производить, а просто оплатить его проведение.

Здесь сразу возникает вопрос: «А каким должен быть объём такого ремонта, его сложность и «элитность»?

Действительно, ведь интересы собственников, как и продавца с покупателем на рынке, прямо противоположны. Прежний собственник стремится заплатить как можно меньше, новый – применить материалы и технологии получше, подороже (за чужой-то счёт!), чтобы подольше не вкладывать своих денег.

На первый взгляд кажется, что эти противоречия неразрешимы. Но только на первый. Если же ещё раз внимательно прочитать процитированные выше строки из Жилищного кодекса и вспомнить, как вообще появлялись деньги на капитальный ремонт во времена планового хозяйствования, когда в основном-то существующий жилищный фонд и был построен, оптимальное решение найдётся само собой.

Но ведь всё предельно просто. Только не надо мудрствовать лукаво. Существовали и поныне существуют нормы продолжительности работы оборудования между капитальными ремонтами и сроки использования зданий и сооружений до их полного износа.

Считается, что стоимость каждого здания и сооружения за счёт износа постепенно снижается и к концу установленного срока службы становится равной нулю. Это и есть амортизация, т.е. постепенное снижение ценности имущества вследствие его изнашивания.

Но для того, чтобы «в кармане» появились деньги на поддержание его в работоспособном состоянии и при возможности полное восстановление, необходимо ежегодно откладывать на специальном счету суммы амортизационных отчислений, размер которых зависит от первоначальной стоимости объекта и установленного срока его службы.

Таким образом, при 20% износе на этом счету оказывается сумма, равная 20% первоначальной стоимости объекта, а при полной амортизации – 100% её.

Так всегда происходило и происходит сейчас в отношении оборудования, зданий и сооружений, принадлежащих хозяйствующим субъектам, но не в отношении государственного и муниципального жилищного фонда, регулярные амортизационные отчисления на полное восстановление которого не производятся, а ремонты выполняются в полуволевом порядке и деньги для их проведения выделяются «по смете», причём межремонтные сроки практически никогда не соблюдаются.

Следовательно, достаточно сегодня просчитать по каждому дому индексированный размер амортизационных отчислений, которые должны были быть начислены за время его эксплуатации, исключить соответственно индексированные суммы, затраченные на проведение ремонтов, и подтвердить полученный результат в качестве государственного долга перед новыми собственниками по обязательствам, предусмотренным частью 3 статьи 158 ЖК РФ.

Это не означает, что государство сразу же должно перечислить свой долг собственникам. Достаточно лишь аккумулировать эти целевые средства в одном из банков, управляемых государством, застраховать и начислять на них проценты, превышающие инфляцию и обеспечивающие некоторую прибыль за их использование.

Выплачивать же постепенно, по мере востребования и в пределах возможностей государства, в том числе и для предотвращения неуправляемого роста инфляции. Здесь необходимо заметить, что после естественного первоначального пика спроса на проведение ремонтов произойдёт его спад, а затем и выравнивание на разумном уровне.

В этом случае будет снято большинство вопросов, по которым идут споры. Так, объекты, имеющие больший износ, будут иметь пропорционально больший запас финансирования, достаточный для их восстановления; сроки и объём каждого ремонта будет определять в пределах своих возможностей сам собственник, имеющий на это полное право, а не «чужой дядя».

Почему постепенно выровняется спрос на проведение ремонтов? Очень просто. Многие собственники скоро поймут, что им зачастую выгоднее постепенно накапливать деньги, чтобы на месте старого дома построить современное комфортабельное жильё, чем тратить их «на установку подпорок». Кто-то будет регулярно делать выборочные ремонты, а кто-то значительно реже – капитальные.

А не начнут ли спустя некоторое время переданные жильцам дома рушиться один за другим из-за того, что «жадные» владельцы будут слишком экономить за счёт собственной безопасности? Нет, если принять законодательное решение о проведении регулярной технической экспертизы всего жилищного фонда под надзором государственной жилищной инспекции.

Следует заметить, что в настоящее время делаются отдельные попытки по-разному решить «денежный» и другие вопросы, связанные с проведением ремонта зданий, передаваемых в собственность владельцев находящихся в них помещений. Так, например, принимаются решения о частичном участии собственников в финансировании капитального ремонта, волевыми решениями устанавливается очерёдность его проведения, причём критерием последней служит, прежде всего, выбранный собственниками способ управления, а не состояние здания. Однако, делать всё надо очень осторожно, постоянно оглядываясь на нормы закона. В указанных выше случаях это не соблюдено.

Так, финансирование гражданами капитального ремонта обосновывается необходимостью «заинтересовать» их в надзоре за качеством его проведения и правильностью расходования денег. Увы, но, во-первых, эти цели таким способом достигнуты быть не могут, по причине того, что почти все деньги-то «не свои, а чужие», да и сметный объем ремонта, как и его исполнителей, определял кто-то, а не хозяева. А во-вторых, подобные установления перекладывают часть обязательств прежнего собственника на нового, что законом не допускается.

Кстати, а почему вообще прежний собственник вмешивается в дела нового? Или новый – собственник с урезанными правами? На каком основании?

Аналогично, недопустимо предоставлять какие-либо преимущества собственникам, избравшим тот, или иной способ управления, за счёт других, ибо законом (прежде всего статьёй 161 ЖК РФ) подобная дискриминация не предусмотрена, поскольку иное было бы нарушением равенства прав граждан, закреплённого в статье 19 Конституции Российской Федерации.

И, наконец, главная опасность. Её таит проведение капитальных ремонтов государством при переходе собственности, без определения его долга отдельно по каждому дому. Заключается эта опасность в том, что, выплатив лишь небольшую часть долга, пошедшую на капремонт, который в подавляющем большинстве случаев не может восстановить в полном объёме износ здания (никто ведь не будет заменять треснувшую стену панельного дома, срок существования которого давно истёк), государство посчитает себя выполнившим свои обязательства, а всё остальное ляжет на плечи новых собственников. Так-то!

Журнал «Управление многоквартирным домом»

№ 2/2008-18

Журнал «Коммунальщик»

№ 10/2009-32

Дополнение

Безусловно, в отношении приватизированных помещений в многоквартирных домах в полной мере действует норма ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:

«Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

Эта статья находится в словесной коллизии с частью 3 ст. 158 ЖК РФ, обязывающей предыдущего собственника «оплатить стоимость капитального ремонта», что для новых собственников всегда предпочтительнее, поскольку в этом случае они сами смогут определять куда целесообразнее направить эти деньги (например, на поддержание дома в нормальном состоянии, или на его снос и постройку нового и т.д.) вид и объём КР.

«3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт».

Очевидно, что для устранения коллизии необходимо понимать эти нормы таким образом, что ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I обязывает предыдущего собственника произвести капитальный ремонт (в предусмотренный системой ППР срок) до передачи помещения новому собственнику, в случае же невыполнения этого обязательства предыдущий собственник обязан, согласно требованию части 3 ст. 158 ЖК РФ, оплатить стоимость невыполненного капитального ремонта новому собственнику. В этом случае всё становится на свои места.