Какие действия можно совершать с ипотечным жильем, а какие – нет

У многих граждан бытует мнение, что квартира, приобретенная в ипотеку, – это собственность банка, и с ней ничего делать нельзя, пока не выплатишь кредит. Отчасти это так, но есть ряд действий, которые можно совершать с ипотечным жильем во время срока действия договора по ипотечному кредиту.

По сути ипотека – это тот же кредит, который взял гражданин на покупку жилья, и независимо от этого именно он является собственником данной недвижимости, а отсюда следует, что у него есть такие же, ну или почти такие же права, как и у любого другого собственника. Заемщик вправе пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью, только с некоторыми ограничениями, реализация которых может происходить только с согласия банка.

Что можно делать с ипотечным жильем

Для начала разберем, что можно делать человеку, купившему квартиру в ипотеку. Ну, во-первых, он может прописать в такую квартиру своих родственников. Согласно постановлению Правительства РФ № 713 от 17.07.1995, регистрация по месту жительства или пребывания не требует предоставлять согласие банка на регистрацию других жильцов в ипотечной квартире. То есть заемщик может использовать квартиру по назначению, в том числе зарегистрировать своих близких и вселять их на свое усмотрение.

При этом банк не имеет оснований запрещать регистрировать жильцов в квартире, находящейся в залоге.

При желании собственник ипотечного жилье может сдать его в аренду.

С появлением ипотечного кредитования некоторые банки включали в договор пункт, в котором были прописаны условия сдачи ипотечного жилья в аренду. В частности, заемщик был обязан уведомлять банк о своих намерениях сдачи квартиры в аренду. Объяснение этому – ипотечное жилье, сдаваемое в аренду, может потерять рыночную стоимость из-за халатного отношения к нему арендаторов. Но в свое время Верховный суд такие действия посчитал неправомерными, объясняя это нарушением права собственника использовать заложенное имущество, и оно не может ограничиваться договором (постановление № 309-АД 16-8799). Теперь заемщики жилья вправе сдавать в его аренду, невзирая на мнение банка.

Теперь что касаемо наследства. Ипотечное жилье, как и любая другая недвижимость или иное имущество, может переходить по наследству. Но следует понимать, что, получая такую недвижимость по наследству, вместе с ней к вам перейдут и все долги по кредитам.

Чего нельзя делать с ипотечным жильем

Конечно же, есть и ограничения на совершение действий с ипотечным жильем. Заемщик не вправе продать, подарить или заложить такое жилье, а также нельзя использовать ипотечную недвижимость в качестве взноса в имущество юридического лица (закон об ипотеке № 102-ФЗ; ст. 37). Такого рода сделки просто-напросто не зарегистрируют в Росреестре без официального разрешения банка (письменное подтверждение кредитной организации).

Также нельзя производить перепланировку ипотечного жилья. Причиной такого запрета – возможное снижение стоимости. Конечно, собственники могут проводить косметические ремонты в ипотечном жилье, тем самым поддерживая его в надлежащем состоянии, но запрещается совершать действия, которые могут привести к его ухудшению сверх нормального износа (закон № 102-ФЗ; ст. 29).

Если вас по каким-то причинам не устраивает планировка купленного жилья, и вы планируете ее изменить, то для начала согласуйте свои действия с банком.