Если общежитие признано многоквартирным домом (часть помещений приватизировано), признается ли совокупность жилых комнат на этаже с единым санузлом, кухней и коридором коммунальной квартирой? Обязана ли управляющая компания ремонтировать эти места общего пользования, или такая обязанность лежит на собственниках комнат?
Жилищный кодекс РФ наделяет статусом общежития жилые помещения, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, в составе государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 1 и 2 ст. 92, ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). При этом под общежития могут предоставляться специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ). Соответственно, если отдельные жилые помещения в доме перешли в частную собственность, весь дом утрачивает статус общежития и становится многоквартирным домом (смотрите, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2015 г. N 18 АП-9516/15).
В действующем законодательстве виды жилых помещений охарактеризованы в ст. 16 ЖК РФ. В частности, согласно ч. 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Однако напрямую нормы законодательства не предусматривают порядок установления статуса того или иного жилого помещения в ситуации, когда бывшее общежитие стало многоквартирным домом.
В судебной практике есть подход, ставящий во главу угла результаты кадастрового учета помещений. Так, в решении Краснофлотского районного суда г. Хабаровска Хабаровского края от 03 июля 2018 г. по делу N 2-496/2018 санузел в секции бывшего общежития был признан общим имуществом многоквартирного дома, поскольку на кадастровый учет самостоятельно были поставлены комнаты, а не коммунальная квартира (бывшая секция). Напротив, в решении Куйбышевского районного суда г. Иркутска Иркутской области от 04 апреля 2019 г. по делу N 2-284/2019 то же самое помещение было признано общим имуществом коммунальной квартиры, поскольку на кадастровый учет была поставлена именно бывшая секция в качестве квартиры.
Действительно, согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Тем не менее, учитывая, что части 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ закрепляют фактические характеристики квартиры и комнаты, мы полагаем, что кадастровый учет помещения в том или ином качестве является вторичным и в отсутствие у помещения соответствующих фактических характеристик не может сам по себе определять помещение как квартиру или комнату.
На наш взгляд, при решении вопроса необходимо исходить из двух основных посылок.
Во-первых, несмотря на то, что определения коммунальной квартиры закон не дает, на практике под ней понимается квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат, которые предоставлены по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям либо приватизированы разными собственниками. Такая квартира признается коммунальной в силу фактических особенностей ее заселения, а не в силу какой-либо административной процедуры (смотрите, к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2018 г. N Ф 04-3526/18 по делу N А 75-9212/2017). Соответственно, если дом утратил статус общежития и стал многоквартирным домом, некоторые жилые помещения могут автоматически приобрести статус коммунальной квартиры.
Во-вторых, часть 3 ст. 16 ЖК РФ объединяет в единое понятие "квартира" комнаты, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком структурно обособленном помещении в многоквартирном доме.
В свою очередь, вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств и связан с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с назначением последних и следуют ли их судьбе. При этом разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях или только вспомогательно (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 09 марта 2016 г. по делу N 33-249/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05 сентября 2016 г. по делу N 33-12017/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 апреля 2016 г. по делу N 33-5368/2016).
Таким образом, необходимо выяснить, является ли секция в конкретном здании бывшего общежития структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, предназначены ли единый санузел, кухня и коридор этой секции для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих только в этой секции. Мы склонны дать положительный ответ на этот вопрос и считать такую бывшую секцию коммунальной квартирой. Подтверждение этой своей позиции мы находим и в судебной практике: смотрите, к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2018 г. N Ф 04-3526/18 по делу N А 75-9212/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05 сентября 2016 г. по делу N 33-12017/2016, решение Елецкого городского суда Липецкой области (извлечение, для поиска используйте фразу "по исковому заявлению ФИО 3 к ОАО "РЖДстрой", администрации о признании права собственности на жилое помещение в порядке бесплатной приватизации и сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии").
Также в свое время Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР разъясняло в письме* (1) от 09.03.1977 N 15-1-103, что в жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом (с благоустроенным водопроводом и канализацией в доме) для них на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.
При таком решении вопроса, соответственно, поддержание имущества коммунальной квартиры в надлежащем состоянии относится к обязанностям собственников расположенных в ней комнат.
Тем не менее мы не исключаем, что по результатам исследования и оценки расположения помещений и обстоятельств пользования ими в конкретном здании суд может прийти к выводу о том, что санузел, кухня и коридор отдельной секции предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих во всем здании. При таком положении эти помещения должны признаваться общим имуществом многоквартирного дома, а их ремонт - относиться к обязанностям организации, управляющей многоквартирным домом. Однако и в такой ситуации собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании могут принять решение об уменьшении общего имущества и отнесении части площадей (вспомогательных помещений) на владельцев комнат, пользующихся данными помещениями - смотрите, например, решение Арбитражного суда Смоленской области от 28 декабря 2017 г. по делу N А 62-6637/2016.
Подробнее ➤
https://demo.garant.ru/#/document/77471923/paragraph/9/doclist/1647/showentries/0/highlight/признать
Представительство в судах города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
