Досрочное расторжение договора аренды: права и обязанности

Краткое содержание:

1. Введение.

2. Аренда всё-таки или найм жилья.

3. Для чего необходим договор найма.

4. Права нанимателя.

5. Обязанности нанимателя.

6. Права наймодателя.

7. Обязанности наймодателя.

8. Срок действия договора найма и порядок его расторжения.

9. Причины для расторжения договора найма.

10. Уведомление об расторжении договора найма.

11. Выгода в заключении соглашения о расторжении договора найма.

12. Подстраховка для нанимателей при досрочном расторжении договора.

13. Наймодателям: что делать, если наниматели вымотали нервы, но договор всё еще в силе.

14. Коротко о главном при досрочном расторжении договора найма.

15. Обсуждение.

Сегодня речь пойдёт про такой интересный вопрос, как досрочное расторжение договора аренды (найма) квартиры, проблема актуальная, но большинство как правило своих прав совершенно не знают.

При досрочном расторжении договора у арендатора больше прав, чем Вы можете себе представить.

Случаются ситуации, что когда арендатору надо раньше срока съхать с квартиры, да, были планы прожить более длительное время, но обстоятельства повернулись таким образом, что необходимо съехать именно сейчас.

При отсутствии договора арендатор оплачивает за прожитый месяц, отдаёт ключи и съезжает.

А вот, когда заключён договор аренды, здесь придеться соблюсти ряд формальностей, просто так взять и съехать не получиться, иначе придеться платить неустойку арендодателю согласно условиям договора, также необходимо ещё уведомить собственника квартиры заранее.

Арендодатель также в свою очередь не может взять и расторгнуть в одностороннем порядке договор, выселив арендатора. Даже если договор нигде не зарегистрирован, это документ, на котором присутствуют подписи сторон, а значит договор защищает права сторон. Если стороны в досудебном порядке не могут придти к соглашению, тогда вопрос решается уже в судебном порядке, как того требует закон, но это самый крайний случай конечно, на практике можно любой вопрос решить мирно.

Вы узнаете, как наниматели квартиры могу раньше времени съехать без каких-либо санкций, а также как собственник может раньше времени расторгнуть договор.

Аренда всё-таки или найм жилья.

Отношения между арендодателем и арендатором обычно называют арендой, хотя юридически было бы верным применять термин найма. А стороны соответственно следует называть Наймодателем (кто сдаёт) и Нанимателем (кто снимает). Но это тонкости и особо на дело влияет.

Чтоб было более понятным, объясняю, договор аренды это когда юрлицо использует нежилые или жилые помещения на праве собственности, в этом случае происходит аренда, на время сдаёт своё имущество по договору (см. ст. 606 ГК РФ).

Найм жилого помещения, это когда физлицо сдаёт на время свою собственность соответственно за плату, арендатор же получает право пользования и временного владения жилым помещением (см. ст. 671 ГК РФ).

Для чего необходим договор найма.

В большинстве случаев стороны не заключают договор, считая, что так проще и лучше всего. Собственник как правило берёт залог по договорённости, в него может входить оплата найма квартиры и обеспечительный платёж на случай ущерба имуществу в квартире. Хотя могу сказать, законом залог при такой сделке вообще не предусмотрен, то есть наймодатель не может принудить нанимателя к выплате залога. Залог защищает только собственника, в тоже время наниматель находится в неком «щекотливом положении», так как его могут выселить практически в любой момент. Доверие не всегда срабатывает, люди разные, как и ситуации.

Вот чтоб не было каких-либо непоняток или недоразумений, заключают договор найма.

В договоре найма обычно указывается следующее:

Права нанимателя, а именно:

1) Получение в найм жилого помещения для проживания и владения им, которое пригодно для проживания;

2) Проживание в жилом помещении только с теми лицами, которые указаны в договоре. То есть если лицо в договоре не указано, то не имеет права находиться в квартире;

3) Право на оформление временной регистрации, здесь уже как стороны договорятся. Собственник никого регистрировать не обязан, это у нанимателя есть обязанность оформления регистрации при отсутствии таковой в течении 90 дней. Если у лица есть постоянная регистрация в одном субъекте РФ, но оформлять временную в этом же субъекте по месту проживания не нужно, а вот если переехал в другой субъект, в этом случае временная регистрация обязательна, иначе штраф как нанимателю, так и собственнику. Хотя на практике квартиры никто не проверят, как и количество их проживающих;

4) Получение расписок или квитанций, которые подтверждают оплату за квартиру;

5) Сохранения права найма жилого помещения вплоть до истечения срока действия договора в случае смены собственника;

6) Право на досрочное расторжение договора.

Обязанности нанимателя.

Основаные обязанности нанимателя жилья это своевременная оплата за найм и использование квартиры только по прямому назначению с поддержанием порядка.

Договором может быть оговорен момент, что в случае причинения ущерба квартире и имуществу в ней, арендатор за свой счёт производит ремонт либо выплачивает компенсацию (см. ст. 678 ГК РФ).

Права наймодателя, а именно:

1) Право на предоставление паспорта нанимателя, да, в закого права у собственника жилья нет, требовать наличие паспорта может только полиция, да и то не всегда и везде, но для заключения договора найма следует указать паспортные данные лица, чтоб потом можно было через суд предъявить свои требования. Например, согласно нормам ст. 131-132 ГПК РФ необходимо знать данные ответчика и его место регистрации, иначе исковое заявление в суд отклонят просто и вернут истцу;

2) Право на проверку сохранности имущества и самой квартиры, стороны сами определяют, когда и как собственник может придти и убедиться, что квартира в нормальном состоянии;

3) Право на разрешение или запрет проживания в жилом помещении лицам, которые не указаны в договоре, исключение только для несовершеннолетних детях, они проживают вместе с родителями (см. ст. 20 ГК РФ);

4) Получать своевременно плату за найм жилья и коммунальные услуги;

5) Право на выселения нанимателей через суд.

Обязанности наймодателя.

Наймодатель в первую очередь обязан предоставить квартиру в пригодном для проживании состоянии, при необходимости оформить временную регистрацию, выдать нанимателю расписку о получении средств от него (см. ст. 676 ГК РФ).

Срок действия договора найма и порядок его расторжения.

Договор найма может быть заключён на срок не более 5-ти лет с правом дальнейшего продления путём составления соглашения к договору либо заключить просто новый договор. Если в договоре нет его срока, то считается, что он заключён на 5 лет (см. ст. 683 ГК РФ).

Обычно договоры найма оформляют на 11 месяцев, так как не подлежат регистрации в Росреестре. Могу сказать, что никто в принципе не регистрирует договора, как и не платят налоги. А пугалки по поводу штрафа, сперва надо ещё доказать сам факт сдачи квартиры в найм за деньги, это довольно не так и просто. А также в РФ нет единого органа, который бы такими проверками бы занимался, участковому больше заняться не чем, как обходить квартиры в своём районе, у него одной отчётности хватает на целый день, не считая обращений от жильцов и прочих своих обязанностей.

Договоры сроком менее 12-ти месяцев называют краткосрочными, у которых есть свои особенности:

1) Проживать в жилом помещении могут только те лица, которые были допущены собственником, список нанимателей могут оформить отдельным приложением к договору;

2) У нанимателя нет преимущественного права на найм жилья после окончания срока действия договора. То есть наймодатель в этом случае не имеет обязанности продлевать договор с нанимателем, может заключить договор уже с другим;

3) В случае досрочного расторжения договора и подачи иска в суд наймодателем, суд не предоставляет нанимателю срок для устранения претензий собственника (см. ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При краткосрочном договоре может быть предусмотрена автоматическое продление договора. Допустим, срок договора истёк, наниматель не платит за жильё, но в тоже время не желает съезжать из квартиры. Органы полиции выселить нанимателя не могут, так как будет предъявден договор, который был автоматически продлён на новый срок, а значит собственник вынужден будет решать вопрос через суд и взыскивать долг с нанимателя (ст. 15, 151, 1064 ГК РФ).

Причины для расторжения договора найма.

Наниматель вправе расторгнуть договор по любой абсолютно причине, он не обязан объяснять причину расторжения, но с обязательным письменным уведомлением наймодателя за 3-и месяца (см. ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель же не может без причины расторгнуть договор, только при наличии оснований, а именно:

1) Наниматель не платит за найм жилья более 6-ти месяцев при долгосрочном договоре или 2 месяца при краткросрочном;

2) Наниматель не использует жильё по прямому его назначению, нарушает закон о тишине и конфликтует с соседями;

3) Наниматель целенаправленно разрушает и портит имущество в квартире (см. ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Так до июня 2022 г. собственник жилья мог спокойно расторгнуть договора в одностороннем порядке через суд.

Но в июне 2022 г. вышло разъяснение Конституционного суда РФ:

собственник жилья вправе расторгнуть договор без суда, но при условии, что договор является краткосрочным (см. Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П).

Кроме этого Конституционный суд дал свои пояснения, что в договоре найма вполне законно указывать свои условия, на основании которых наймодатель может расторгнуть договор. Но с соблюдением добросовестности. Возьмём такой пример, как требование собственника делать ежедневный отчёт о состоянии жилья, не включать в ночное время свет, впускать собственника в квартиру, запрет для гостей, то есть самодурство исключается в данном случае.

Расторжение долгосрочных договоров в судебном порядке по-пренжнему сохраняется, но суд в свою очередь может предоставить нанимателю определённый срок до 1-го года для устранения нарушений.

Уведомление об расторжении договора найма.

Как и было выше указано, наниматель обязан уведомить собственника за 3 месяца до расторжения договора, данное правило также имеет своё распространение, даже если в договоре не указан такой срок. Чаще всего стороны уведомляют за 30 дней, но если дело дойдёт до суда, суд может просто не признать такой срок и требования истца отклонить.

Наниматель и собственник могут уведомить друг друга также в устном порядке, но тогда появляется риск, что такая договорённость была на самом деле. Почему советую оформить простое уведомление в простой письменной форме.

Главное, это правильное вручение уведомления для избежания недоразумений.

Вот порядок действий:

1) Личное вручение уведомления - сделайте его в 2-х экземплярах, на Вашем образце другая сторона пусть напишет от руки «Получил лично», далее укажет дату и поставит подпись;

2) Отправление заказным письмом с уведомлением о получении - отправить на адрес наймодателя, указанный в договоре, на почте получите квитанцию и трек-номер. Если другая сторона не получит уведомление, это уже его проблемы;

3) Отправление на эл. почту - если такой способо предусмотрен договором и соответственно указаны эл. адреса сторон;

4) Уведомление через мессенджер - опять таки, если предусмотрено договором, иначе суд не будет считать доказательством. Если есть переписка с другой стороной, следует заверить её у нотариуса.

Выгода в заключении соглашения о расторжении договора найма.

Не все стороны конфликтуют по вопросу при расторжении договора досрочно. Стороны обязаны соблюдать определённые правила расторжения договора, а при отсутствии разногласий, могут заключить соглашение (см. ст. 450 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора найма является документом, который подтверждает, что стороны прекратили свои отношения и расторгнули договор по своему согласию.

Типовой формы такого соглашения нет, можете составить в простой письменной форме, обязательно в нём укажите полные данные сторон (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные), а также указать от руки фразу, что претензий не имеете и согласны на расторжение данного договора.

Соглашение следует составить в 2-х экземплярах, по одному для каждой стороны. Если договор был официально зарегистрирован через Росреестр, следует направить соглашение на регистрацию. В этом случае составляйте в 3-х экземплярах.

Подстраховка для нанимателей при досрочном расторжении договора.

Собственник жилья может в договоре раставить так называемые ловушки, например, может указать довольно сложную процедуру досрочного расторжения договора со множествами всяких штрафов.

В договоре может быть установлена также простая процедура изменения стоимости найма жилья, то есть при въезде в квартиру вдруг собственник повышает стоимость, в этом случае наниматель становится заложником: либо платить, либо съезжать, но тогда штраф.

Чтоб таких ситуаций не возникало, читайте перед сделкой сам договор.

Следует исключить из договора различные штрафы за досрочное расторжение договора, а также не стоит платить за досрочный выезд. Наймодатель в первую очередь заинтересован, чтоб жилье не осталвалось пустым, был постоянный доход и не приходилось потом искать новых нанимателей, поэтому может прописать в договоре штраф за досрочный выезд из квартиры.

Можете торговаться с собственником: напомните ему, что по закону срок уведомления составляет 3 месяца, такого срока вполне хватает для поиска новых жильцов.

Знайте, что наймодатель имеет право поднять плату не более 1-го раза в год и при обязательном уведомлении (см. ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Также необходимо оформить соглашение к договору об увеличении стоимости.

Обязательно при въезде в квартиру перепишите всё имущество в ней.

На практике собственники предлагают подписать опись своего имущества, но в действительности необходимо иметь две описи: имущество, которое находится в квартире и имущество самих нанимателей. Следует зафиксировать на фото квартиру до и после заселения, отправить или передать фото собственнику. А лучше всё делать при нём.

Всегда оформляйте расписки, храните все чеки и переписку в мессенджерах.

В любой момент собственник жилья может заявить, что денег от Вас не получал, ничего не знает, а следовательно на Вас долг «висит».

Заблаговременно составляйте соглашение о расторжении договора найма.

Следует оформить в виде приложения к договору найма и затем предоставить собственнику. Обязательно следует в самом низу соглашения указать, что наймодатель претензий к Вам не имеет. Для суда например этого будет вполне достаточно.

При съезде с квартиры не бросайте ключи в почтовый ящик либо под коврик.

Можно конечно молча уйти, но вероятен риск того, что собственник использует такую ситуацию в свою сторону. Может заявить, что договор не был расторгнут, а следовательно у Вас образовался долг по оплате. Либо «обнаружит» порчу имущества в квартире и потребует проведения ремонта, при Вашем отказе обратится просто в суд.

При вселении в квартиру фиксируйте показания приборов учёта в договор.

На практике нанимателя сами оплачивают всю коммуналку, но для избежания недоразумений, укажите в договоре показания счётчиков на момент заселения, храните все квитанции ЖКУ.

Также в договор можно вписать пункт, что наймодатель подтверждает, что на момент заселения нанимателя долгов по коммуналке нет.

Стоит исключить из договора обязанность оплачивать те услуги, которые должен платить только собственник: это капремонт например и содержание жилья.

Наниматель по закону должен платить только коммунальные услуги, остальное всё на собственнике жилья.

Ни в коем случае не оплачивайте убытки и поломки, которых нет в действительности.

Наниматели не могут быть виноваты при поломке бытовой техники либо течи труб, радиатора. Наймодатели часто «греют руки» на этом и убытки компенсируют за счёт нанимателей жилья.

Не стоит заселять в квартиру, если обнаружили насекомых и грызунов.

Собственники жилья запросто могут Вас обвинить, что до Вас насекомых не было, вина Ваша и таким образом испортили квартиру.

Требуйте возврата залога или обеспечительного платежа, а при отказе в возврате, посчитайте проценты за пользование Вашими средствами.

Для подстраховки наймодатели чаще всего берут деньги, которыми могут покрыть свои убытки или ущерб. Если всё в порядке, то собственник при расторжении договора обязан вернуть залог, но как правило всегда находят повод не возвращать деньги, а это уже называется неосновательным обогащением (см. ст. 1102 ГК РФ).

Наниматель в этом случае вправе потребовать выплаты процентов за пользование своими деньгами, в случае их невозврата. Не важно, есть такой пункт в договоре или нет. Если такого пункта в договоре нет, то процентная ставка определяется ключевой ставкой ЦБ России.

Ставка может постоянно меняться в течении месяца, поэтому следует использовать специальный калькулятор, в интернете легко можно найти.

Наймодателям: что делать, если наниматели вымотали нервы, но договор всё еще в силе.

В основном закон стоит на стороне нанимателей, если не предпринять дополнительных мер, то оснований для расторжения договора станет не очень много. Вот конкретные шаги.

Составляйте опись имущества в квартире.

На бумаге в простой форме перечислите всё имущество, которое находится в жилом помещении, документ должны подписать обе стороны.

Можно указать в договоре найма адреса эл. почт и отправить на адрес нанимателя фотографию квартиры до вселения. Наниматель в ответ должен подтвердить состояние квартиры, как на фото. Переписку сохраняете.

Опись имущества и и фото будут являться доказательствами, если что. На стройматериалы и бытовую технику следует иметь чеки, так суд сможет установить размер ущерба.

В договоре найма укажите запрет поднайма.

Так и укажите, что запрещаете сдавать квартиру третьим лицам.

Через суд можно взыскать сумму, которую наниматель получиль но поднайма квартиры, но данный факт довольно трудно доказать. Здесь пойдут сканы объявлений о поднайме, показания соседей, договоры поднайма при их наличии.

Расторгайте договор найма, если такой порядок не указан в нём.

Не важно, прописаны те или иные условия в договоре, наниматели также могут манипулировать Вами.

Просите содействия у Вашего участкового.

Если нет желания идти в суд, можно обратиться к участковому и при нём подписать с нанимателем соглашение о расторжении договора. Но это сработает, если Вы действительно правы и наниматель допустил грубые нарушения.

Уведомляйте нанимателя о расторжении в сроки, указанные по договору.

В противном случае наниматель может через суд взыскать деньги за аренду другого жилья или гостиницы.

Не стоит удерживать средства нанимателей.

Данный факт может обернуться против же Вас.

Всегда взыскивайте проценты при просрочке оплаты за найм.

Если дело дойдет до суда, то в иске кроме взыскания долга укажите и проценты за просрочку платежей. Ставку процента либо пени обычно указывают в договоре, если этого нет, следует применять ключевую ставку ЦБ России.

Коротко о главном при досрочном расторжении договора найма.

1. При заключении договора следует обратить внимание на срок уведомления о расторжении договора. По закону такой срок для нанимателя составляет 3-и месяца, для наймодателя такого срока нет, многие не согласятся и будут ссылаться на ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но здесь речь идёт про договор аренды, а не найма.

На практике в договоре указывают такой срок - 1 месяц.

Суд может не признать условия договора по причине их противоречия с законом и вправе отказать в иске, но также бывают решения суда именно по условиям договора;

2. Встречаются такие случае, когда после заключения договора найма в жилое помещение не стоит сразу заселяться, а наоборот потребовать расторжения договора и возврата средств. Это когда квартира полностью непригодна для проживания. В основном судятся по причине наличия насекомых и грызунов в квартире. Также стоит съехать с квартиры, если произошёл пожар, случился потом либо появились вдруг жильцы, которые указывают на тот факт, что постоянно здесь проживали;

3. Лучшим способом расторжения досрочно договора найма является заключение соглашения, где стороны указывают, что решили все вопросы и претензий друг к другу не имеют.

Если Вам понравилась публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. Спасибо!