Снесут ли дом с нарушением отступов от границы участка? Риски и нюансы.

Сосед соседу – друг. Сосед соседу – брат. Пока…сосед не построит свой дом, с нарушением отступов от границы участка, смежной с участком соседа. А если вы уже сами приобрели такой дом. Какова вероятность, что сосед будет судится и сможет ли он добиться сноса такого дома?

Если сосед построил дом и сделал отступ от забора менее 3 метров, то собственник смежного участка вправе подать исковое заявление об устранении препятствий в пользовании земельным участком, созданных соседом. В том числе на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ, он может потребовать сноса самовольной постройки или ее части. Однако, если снос спорного объекта или его части, невозможен без причинения объекту существенного вреда поскольку в результате сноса завершенного строительством жилого дома нарушение прав и законных интересов «нарушителя отступов» будет несоразмерно нарушению прав другого соседа, тогда «нарушитель» вправе требовать материальной компенсации.

Но не все так просто как кажется на первый взгляд. Так само по себе нарушение отступа в 3 метра не является безусловным основанием для сноса здания. Но является препятствием к регистрации в ЕГРН. Высок риск, что дом придется регистрировать в судебном порядке.

Судебная практика поясняет следующие моменты:

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

…Само по себе нарушение отступа от границы земельного участка не может служить основанием для сноса возведенного строения, поскольку для применения такой исключительной меры как снос строения необходимо установить существенность и неустранимость нарушений, такие факты установлены не были. Истец не представила какие-либо доказательства того, что нарушения, не могут быть устранены иным способом и могут повлечь уничтожение строений, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества истца, без установления указанных обстоятельств такой способ защиты нарушенного права как снос строения не может считаться соразмерным и разумным. Удовлетворение иска о сносе спорного объекта в таком случае приведет к необоснованному нарушению баланса интересов сторон и будет являться явно несоразмерным допущенному нарушению, что не отвечает требованиям действующего законодательства.»*

*Решение Верх-Исеткого районного суда г. Екатеринбурга по Гражданскому делу №2-114/2021 (2-6943/2020). Аналогичные выводы содержаться

Немного норм расположения дома:

-не менее 3 метров от соседского забора (забор должен быть расположен на границе участка);

-не менее 5 метров от линии границы участка со стороны улицы;

-не менее трех метров от красной линии проездов;

-скат крыши должен быть таким, чтобы вода или снег с кровли не попадали на соседний участок;

-обязательно соблюдение противопожарных расстояний между зданиями.

Таким образом, при приобретении дома и оценки юридических рисков, необходимо обратить внимание на следующее:

-когда построен дом;

-зарегистрирован ли дом в ЕГРН (Соблюдение градостроительных и строительных норм и правил предполагается имеющим место, если строение в установленном законом порядке введено в эксплуатацию уполномоченными на то органами. В противном случае строительные нормы и правила предполагаются нарушенными, если не доказано обратное);

-соответствуют ли фактические границы участка на местности юридическим границам в ЕГРН;

-соблюдены ли все отступы строений от границ участка;

-соблюдены ли противопожарные расстояния между зданиями;

-есть ли документы о согласовании расположения дома с соседями;

-при наличии конфликтов с соседями необходимо провести строительно-техническую экспертизу у аккредитованного эксперта для выявления соответствия строения строительным, противопожарным и экологическим нормам, а также ответа на вопрос: создает ли строение угрозу жизни и здоровью третьих лиц, в том числе собственников смежных земельных участков.

Если при прочтении статьи у вас остаются сомнения или вопросы, готова помочь.