Строительство частного дома должно производиться с соблюдением установленных законом требований и получением разрешительной документации. Оформление документов можно разделить на 2 этапа: до начала возведения и по его окончании.
Легализация индивидуального жилого дома возможна двумя путями:
-путём получения уведомлений от администрации;
-по «дачной амнистии».
Рассмотрим оба варианта и проанализируем, какой из них в определенных обстоятельствах предпочтителен.
Официальная процедура посредством получения уведомлений обязательна для граждан, которые используют при строительстве кредитные средства (ипотека) или средства материнского капитала. Кроме того, не запрещается идти данным правовым путем и в иных случаях, однако это не обязательно.
Перед началом строительства необходимо направить в местную администрацию уведомление о начале строительства индивидуального жилого дома. Одним из его пунктов является чертеж месторасположения проектируемого строения на земельном участке. Чертеж допускается составить от руки. На нем необходимо схематично отобразить будущий дом, отступы в метрах от лицевой и боковых границ участка, ширину и длину самого участка.
Уведомление направляется в администрацию с обязательным приложением к нему согласований строительства с аэродромами (при необходимости), правоустанавливающими документами на землю, согласием на обработку персональных данных.
Орган власти в течение 1-2 недель (в каждом населенном пункте установлен свой срок) направляет застройщику письмо о соответствии параметров градостроительному законодательству. Срок действия такого письма – 10 лет. Теперь у гражданина есть право начинать строительство.
Однако уполномоченный орган может и отказать. Наиболее распространенная причина – несоответствие проектируемого объекта нормам. Например, территориальная зона земельного участка не предполагает строительства ИЖС; не соблюдены минимальные отступы, установленные регламентами; заявитель не является правообладателем участка.
По окончании строительства в течение одной недели застройщик направляет в орган местного самоуправления ещё одно уведомление – об окончании строительства. В течении 14 дней должностное лицо администрации решает, соответствует ли построенный дом параметрам, указанным в первом уведомлении перед началом строительства. Если да, то гражданину направляется второе письмо – о соответствии параметров построенного объекта.
Данный документ является основанием для регистрации права собственности и кадастрового учёта в отношении ИЖС. Для этого необходимо заказать у кадастрового инженера технический план нового здания и обратиться в Росреестр или МФЦ с ним. Не стоит забывать, что требуется оплата государственной пошлины. В течение 1-2 недель право будет зарегистрировано, и застройщик станет полноценным обладателем недвижимости.
Регистрация частного дома по "дачной амнистии".
Этот путь подходит для всех лиц, кроме использующих ипотечные средства и мат. капитал. Правовая процедура менее сложная, чем через направление уведомлений.
По окончании строительства, застройщик обращается к кадастровому инженеру для подготовки технического плана дома. Компакт-диск с документом и чеком об оплате государственной пошлины прикладывается в МФЦ или Росреестре для регистрации прав и кадастрового учёта.
Стоит понимать, что регистрация через «дачную амнистию» подразумевает определённый риск. Ведь сам факт регистрации не означает соблюдение установленных градостроительным, жилищным, санитарно-эпидемиологическим законодательством требований. Следовательно, если новый дом нарушает права третьих лиц, судом может принято решение о сносе постройки или приведении её в нормативное состояние.
Кроме того, вышеуказанные процедуры применимы как к новому строительству, так и к реконструкции объектов, в число которых входят не только частные дома, но и дачи, садовые дома, гаражи, бани, хозяйственные блоки на земельных участках для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, вне зависимости от выбранной процедуры необходимо провести анализ расположения проектируемого дома для соблюдения правовых требований. В частности, стоит проверить соблюдение отступов от границ; наличие основного вида разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство» для территориальной зоны, в которой находится участок; отсутствие санитарно-защитных зон и ЗОУИТ, в которых может располагаться земля.
