Имеет ли смысл рефинансировать ипотеку

Уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке заманчивая перспектива. Сделать это можно с помощью рефинансирования ипотечного кредита, то есть погашения старого займа за счет нового кредита, выданного на более выгодных условиях.

Рефинансирование может осуществляться несколькими путями. Это выдача кредита на более длительный срок, под более низкую ставку или в иной валюте.

Два первых способа позволяют снизить ежемесячный платеж, а второй скорее позволяет застраховаться от резкого повышения курса валюты кредита.

Сэкономить на переводе ипотеки из долларов или евро в рубли сложно, так как ставка по валютным кредитам традиционно на несколько процентных пунктов ниже, чем по займам в рублях.

Однако рефинансирование далеко не всегда выгодно заемщикам из-за сопутствующих расходов и ограничений.

Расходы

Если речь идет о снижении ставки, то эксперты рекомендуют проводить рефинансирование только в том случае, если разница составит не менее 23 процентных пунктов. В противном случае затраты не окупятся.

Следует учитывать и то, что комиссия за рефинансирование обычно выше, чем за выдачу ипотеки, так как для банка оно является более трудоемкой процедурой: приходится проверять не только заемщика и недвижимость, но и качество кредита.

Размер комиссии может составлять до 2% от суммы нового кредита. К этому следует прибавить оплату услуг по оценке предоставляемой в залог недвижимости (порядка 5 тысяч рублей), небольшие комиссии за перевод средств в банк, выдавший кредит, за снятие залога с недвижимости и за оформление залога на рефинансирующий банк, а также ипотечное страхование, стоимость которого может доходить до 1% от остатка задолженности.

Отдельная история связана с ограничениями на досрочное погашение, которые устанавливает банк-первичный кредитор. До недавнего времени рефинансирование ипотечного кредита подчас оказывалось невозможным из-за моратория.

Однако со вступлением в силу поправок в Гражданский кодекс заемщики получили право погашать кредит досрочно без согласия кредитора.

Тем не менее, вопрос о том, может ли взиматься плата за досрочное погашение, остается дискуссионным.

Некоторые банкиры считают, что в суде такие комиссии будут признаны незаконными. В последнее время Роспотребнадзор и Высший арбитражный суд объявили банковским комиссиям войну, и, скорее всего, наличие такого платежа будет расценено как препятствие досрочному погашению.

Однако многие банки, объявив об отмене моратория, и не подумали аннулировать комиссии.

Дополнительные требования

Подчас рефинансировать кредит сложнее, чем получить первичную ипотеку. Предоставляет такую услугу довольно небольшое число банков, а первичные кредиторы со своей стороны не заинтересованы в перебежчиках и не всегда одобряют рефинансирование.

При этом многие банки, предлагающие рефинансировать ипотеку, устанавливают ограничения по наличию просрочек и согласны работать только с образцово-показательными заемщиками.

В новый банк понадобится предоставить расширенный пакет документов, который будет включать в себя кредитный договор, график платежей по кредиту, справку об отсутствии (или о наличии) просроченной задолженности, а также письменное уведомление банка-первичного кредитора о намерении досрочно погасить задолженность.

Отдельно стоит отметить, что, если кредит планируется рефинансировать до регистрации прав собственности на заложенное жилье, новый банк-кредитор, как правило, потребует дополнительный залог или поручительство.