Что такое «квартира с обременением» и можно ли ее продать?

Жилое помещение, в котором помимо собственника зарегистрированы другие граждане, называется «квартирой с обременением». Это довольно распространенная ситуация, но решить ее не всегда бывает просто.

Разумеется, если вы – собственник квартиры, то можете делать с вашим имуществом все, что захотите, и вам (вроде бы) никто не может помешать. Ведь регистрация не дает никаких прав на жилое помещение.

Правда, готовьтесь к тому, что покупателя будет найти не так просто – на рынке жилья достаточно «беспроблемных» квартир. Даже если покупатель найдется, вы навряд ли продадите квартиру по рыночной цене. В лучшем случае, вы продадите ее процентов на 20 дешевле, в худшем – на 50. Идеальный вариант – если вам до продажи удастся снять обременение с квартиры.

Как снять обременение с квартиры?

Иногда это можно сделать без проблем, иногда – только по суду. В некоторых случаях вы ничего не сможете сделать без добровольного согласия всех прописанных на вашей жилплощади лиц. Рассмотрим, какое бывает обременение и как его можно снять.

Помимо вас в квартире прописаны члены (или бывшие члены) вашей семьи. Здесь существует варианты:

• ваши родственники (или бывшие члены семьи) согласны выписаться из квартиры. Проблема решена, обременение снято. Некоторые трудности могут возникнуть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Тогда вы ничего не сможете сделать без разрешения органов опеки.

• бывшие родственники не собираются выписываться из квартиры. Помешать вам ее продать они не могут, но собираются продолжать ею пользоваться. В этом случае вам придется обратиться в суд. Только имейте в виду, что в некоторых случаях судебное разбирательство вам не поможет. Так, если квартира была приобретена (или приватизирована) в браке и по документам собственником является только один из супругов, то даже после развода второй супруг имеет право бессрочно в ней проживать. И если договориться полюбовно не получится, придется продавать квартиру с обременением.

• Существует договор ренты с пожизненным проживанием. Если при покупке квартиры вы заключили договор ренты с пожизненным содержанием с ее прежним владельцем, то, несмотря на то, что квартира стала вашей, бывший хозяин имеет право в ней проживать. Вы ничего не сможете сделать с квартирой без его согласия, причем это согласие должно быть заверено у нотариуса.

• Оформлен завещательный отказ. В этом случае лицо, на которое оформлен завещательный отказ, имеет право проживать в квартире до определенного срока (если таковой указан завещателем) или бессрочно (то есть до конца своей жизни). Продать квартиру вы, конечно, можете, и даже не получив согласия «отказополучателя», но это обременение снять нельзя.

• Ипотека или арест. Если вы брали кредит на покупку квартиры, то продать ее вы можете только с разрешения банка (есть одно исключение: если покупатель погасит кредит, обременение снимается и согласования не требуется). Если же вы не платили квартплату или не выплачивали кредиты и на вашу квартиру наложен арест, продавать ее вы не имеете права.

Если вы все же решите продавать квартиру, не сняв с нее обременения, не забудьте сообщить об этом покупателю. Иначе впоследствии от вас могут потребовать не только возвращения полученных за квартиру денежных средств, но и компенсацию морального ущерба.