Недвижимость с обременением в виде залога.

В сегодняшнем посте продолжим рассматривать тему залога и коснемся недвижимости.

Для понимания (если кто не знал или вдруг неожиданно забыл) залог - это разделение права пользования с Залогодержателем (Как правило кредитором). Т.е. мы можем использовать по назначению (в исключительных случаях изменять, продавать залог) предмет, но для отчуждения нам нужно согласие второго участника.

Про пароходы сегодня писать не буду, ограничусь квартирами и домами.

Как правило 80 % рынка залогов это банковские кредиты и ипотека, остальные это уже займы между физиками, микро финансовыми компаниями и прочее неизведанное.

На рынке сталкиваясь с залоговым объектом, люди намеренные его приобрести обычно отстраняются (в противоположность транспортным средствам) от сделок, но бывает когда объект ну очень понравился, продолжают сделку.

В качестве отступления для новых читателей статьи, что работая с АН Этажи с 2020 года, стараюсь (по мере возможности) участвовать в наиболее сложных сделках, в из число входят так же и сделки с двойной ипотекой, в виду чего буду писать предметно о них.

Вот и соглашаются люди, выбрав залоговый объект, участвовать в сложной схеме с большим количеством участников в сделке.

Но многие обходят такие сделки стороной просто в виду непонимания общей картины (стратегии) сделки, чем упускают возможности приобрести наиболее подходящий объект.

Но вернемся к залогу. У него есть два пути логического завершения. Первый путь – это исполнение обязательства и снятия обременения (того самого залога). Второй – это реализация объекта в счет исполнения обязательства.

Именно на стороне второго и начинаются танцы с бубнами и различного рода схемотоз.

Выражается он либо в оспаривании самого обстоятельства залога, т.е. в судебном порядке попытки признать, что его вовсе не существует, либо увести его на кого/куда либо с целью защиты от реализации на торгах.

Но поскольку статью мы читаем что бы понимать стоит ли рассматривать объект, на котором есть залоговое обязательство в качестве его перспективы в виде собственного актива, или не стоит, то давайте составим логическую цепочку для оценки.

Выглядит она следующем образом: Объем обязательства по сравнению с рыночной стоимостью актива, наличие рисков /фактов не исполнения обязательства, анализ оценка Залогодержателя, перспективы чту будет если вдруг все плохо и что будет если все хорошо (в части исполнения обязательства Залогодателем).

Исходя из этих данных мы можем понимать как порядок действий подходит для перевода данного актива к себе на баланс (в данном случае в собственность).

И по традиции давай те на примерах.

Первый. Забираем ОН с торгов. Ситуация: Ипотека, не исполнение, суд, торги. Алексей (имя вымышленное, совпадение с реальностью случайны) приобретает его с торгов. Приходит потом смотрит там живут заемщики. Он в суд снимать с учета, они против, пристав исполняет выселение 8 месяцев, но смог в итоге. Что по итогу получил Алексей: актив за 85% рынка, расходы на юриста за выселение и исполнительное производство, и ЖКУ за 8 месяц по итогу примерно 107% стоимости актива рынка, плюс в дальнейшем расходы по налогам при продаже за текущий период.

Такая картина кажется не сильно привлекательной, но до тех пор пока рассматривать данную стратегию в отношении 1 актива, если их 3-8, соответственно и картина будет меняться.

Пример второй.

Утупка. Банк заключив кредитный договор (мпотеку) видит не исполнение и подает в суд. Наш Алексей видит иски банка, направляет ему предложение о выкупе и получает ответ с ценником (как правило это 70-90 % тела кредита с % и штрафами) выбирает наиболее приемлемые (перспективные) объекты и выкупает право требования на них, да не просто а через инвестора (у которого берет деньги под залог самого права требования) продолжает начатую банком судебную работу и завершив ее получает либо исполнение за счет продажи объекта с торгов при этом имея возможность контролировать стоимость продажи по рыночной оценке, либо получает объект если его никто не купил и в дальнейшем действует как в первом варианте.

Указанные два примера рассматриваются в разрезе второго варианта о котором писал выше.

В случае если обязательство исполняется и каких либо иных препятствий для приобретения нет, соответственно и для стандартной рядовой сделки каких либо дополнительных действий не потребуется, что очень удобно для приобретения в качестве собственно жилья в том числе и с ипотекой.

На данной статье завершу описывать тему залога, и мы перейдем к следующим интересным темам, до скорой встречи в следующих статьях.

Благодарю за время, затраченное на чтение материала.

В случае если Вам понравился объект недвижимости с залогом, но идей как его приобрести нет, записываетесь на консультацию (контакты в профиле), разберем данную ситуацию и помогу оценить перспективы.

С теплом, юрист Солоницкий Д.Ю.