Подводные камни общения с риэлторами

Последние 5 лет в моей жизни произошли существенные перемены, следствием которых стали несколько сделок купли-продажи недвижимости.

У меня есть чёткое понимание, что с риэлторами нет смысла связываться, поэтому поиск вариантов квартир и покупателей на свои квартиры я ищу самостоятельно через агрегаторы бесплатных объявлений:

Avito и ЦИАН

На них возможно разместить одно бесплатное и бессрочное объявление о продаже квартиры.

Рекомендую при публикации объявления на этих ресурсах воспользоваться опцией подмены вашего номера телефона (бесплатно). Я этого не сделал, в результате получил целый шлейф повторных звонков от риэлторов, и мой номер оказался в риэлторских каталогах и спам-базах.

Хоть я всячески этого избегал, тем не менее, риэлторы оказались вовлечены другой стороной во все мои сделки. Хотелось бы поразмышлять о том, почему это происходит.

Нужно понимать, что варианты, предлагаемые риэлторами, появляются у них тремя путями:

• Они их ищут на тех же сайтах ЦИАН и Авито;
• Расклеивают по городу объявления о покупке/продаже недвижимости. Иногда пишут их от руки, чтобы создать видимость написания конечным покупателем или продавцом недвижимости.
• Ну и некоторые клиенты обращаются к риэлторам напрямую, полагая, что риэлторы решат задачу эффективнее и безопаснее.

В моём случае, после размещения бесплатного объявления о продаже квартиры меня накрыл шквал звонков, НО это были не реальные покупатели, а риэлторы, агенты и т.п. Их цель – привязать к себе клиента, и они настойчиво предлагали встретиться с ними и заключить договор.

Как правило, речь идёт о 3% от окончательной стоимости квартиры, - сумма далеко не малая. Есть два типа договоров: обычный и эксклюзивный. И хотя обычный договор не несёт существенных рисков, я бы рекомендовал воздержаться от заключения договоров любых видов, т.к.:

• Бессмысленность. Этот договор нужен только риэлтору. Вам он ничего абсолютно не даёт. Риэлторы и без него будут искать вам покупателя/продавца – это их хлеб.
• В договоре прописываются ваши обязанности, которые в некоторых случаях могут быть истолкованы двояко и есть вероятность появления прецедента ответственность за их нарушение.
• В любом договоре могут быть подводные камни. Не все в должной мере владеют юридическими знаниями, чтобы адекватно оценить подписываемый договор.
• Подписанный договор может быть использован риэлтором как инструмент давления на вас.

Если у риэлтора нет конкретного покупателя на вашу квартиру, то не имеет смысл с ними и встречаться. Как минимум, потеряете время на бессмысленный разговор.

Далее хотелось бы обратить внимание читателей на некоторые уловки/хитрости/мифы риэлторов.

С риэлторами вариант квартиры или покупатель найдётся быстрее.

Это действительно так, потому что риэлторы попытаются опередить не только конечного покупателя/продавца, но и других риэлторов в скорости получения информации. Это их хлеб. Они серьёзно вкладываются в рекламу, чтобы встретиться с продавцом/покупателем первыми.

Но разница времени будет небольшой и несущественной для вас.

Нужно понимать – чтобы не обещал вам риэлтор, - он всего лишь посредник и не сможет материализовать из воздуха покупателя или вариант продаваемой недвижимости.

Вообще мне не понятно, почему люди сразу идут к риэлторам, даже не посмотрев варианты на сайтах бесплатных объявлений.

С риэлторами сделка пройдёт надёжнее и безопаснее

Отчасти да, т.к. минимальную проверку документов и организацию сделки риэлторы проведут.

Но риэлтор в первую очередь заинтересован в получении своих комиссионных от сделки, а потому не факт, что в некоторых случаях не станет действовать наоборот, вопреки безопасности сделки.

Например, в одном известном мне случае риэлтор по договорённости с продавцом всячески утаивали от покупателя факт проведённой перепланировки в квартире.

Проводите вы сделку через риэлтора или нет – расслабляться и терять бдительность не стоит.

Надёжно провести сделку можно через нотариуса. Он незаинтересованное и ответственное лицо и уж точно не станет связываться с сомнительными вариантами.

Либо можно прийти в риэлторскую контору с самостоятельно подобранным готовым вариантом. В этом случае цена за оформление сделки будет договорная и существенно ниже 3%.

Не употребляйте приготовленные риэлторами напитки (чай, кофе) и угощения

Касается это и любой другой незнакомой компании.

После выпитого в офисе риэлторской компании кофе, меня охватила странная эйфория. Не исключено, что путём добавления психотропных препаратов риэлторы делают участников сделки более сговорчивыми.

Вам наверняка предложат дополнительные услуги

• провести платную фотосессию квартиры с участием профессионального фотографа. Смысла не имеет, т.к. потенциальный покупатель так или иначе придёт смотреть вашу квартиру, а потому увидит как скрытые недостатки, так и оценит все её достоинства.
• внести ваш вариант в большое кол-во сайтов (или каталогов) недвижимости. Смысла не имеет, т.к. самые посещаемые – это Авито и Циан. А на всех остальных информацию ищут только сами риэлторы. Кроме того, получите проблему удаления с дополнительных ресурсов вашего объявления после продажи вашей недвижимости, а также засветите там ваши реальные контакты.

В завершении хотелось бы описать ситуацию, когда риэлтор может быть действительно полезен

Как правило, опытный риэлтор – это хороший психолог и переговорщик. Если сами вы не смогли договориться с покупателем/продавцом понравившегося варианта, то вполне можете поручить этот вопрос риэлтору.

Например, таким образом можно получить скидку или согласовать дополнительные условия сделки.