Последние 5 лет в моей жизни произошли существенные перемены, следствием которых стали несколько сделок купли-продажи недвижимости.
У меня есть чёткое понимание, что с риэлторами нет смысла связываться, поэтому поиск вариантов квартир и покупателей на свои квартиры я ищу самостоятельно через агрегаторы бесплатных объявлений:
Avito и ЦИАН
На них возможно разместить одно бесплатное и бессрочное объявление о продаже квартиры.
Рекомендую при публикации объявления на этих ресурсах воспользоваться опцией подмены вашего номера телефона (бесплатно). Я этого не сделал, в результате получил целый шлейф повторных звонков от риэлторов, и мой номер оказался в риэлторских каталогах и спам-базах.
Хоть я всячески этого избегал, тем не менее, риэлторы оказались вовлечены другой стороной во все мои сделки. Хотелось бы поразмышлять о том, почему это происходит.
Нужно понимать, что варианты, предлагаемые риэлторами, появляются у них тремя путями:
- Они их ищут на тех же сайтах ЦИАН и Авито;
- Расклеивают по городу объявления о покупке/продаже недвижимости. Иногда пишут их от руки, чтобы создать видимость написания конечным покупателем или продавцом недвижимости.
- Ну и некоторые клиенты обращаются к риэлторам напрямую, полагая, что риэлторы решат задачу эффективнее и безопаснее.
В моём случае, после размещения бесплатного объявления о продаже квартиры меня накрыл шквал звонков, НО это были не реальные покупатели, а риэлторы, агенты и т.п. Их цель – привязать к себе клиента, и они настойчиво предлагали встретиться с ними и заключить договор.
Как правило, речь идёт о 3% от окончательной стоимости квартиры, - сумма далеко не малая. Есть два типа договоров: обычный и эксклюзивный. И хотя обычный договор не несёт существенных рисков, я бы рекомендовал воздержаться от заключения договоров любых видов, т.к.:
- Бессмысленность. Этот договор нужен только риэлтору. Вам он ничего абсолютно не даёт. Риэлторы и без него будут искать вам покупателя/продавца – это их хлеб.
- В договоре прописываются ваши обязанности, которые в некоторых случаях могут быть истолкованы двояко и есть вероятность появления прецедента ответственность за их нарушение.
- В любом договоре могут быть подводные камни. Не все в должной мере владеют юридическими знаниями, чтобы адекватно оценить подписываемый договор.
- Подписанный договор может быть использован риэлтором как инструмент давления на вас.
Если у риэлтора нет конкретного покупателя на вашу квартиру, то не имеет смысл с ними и встречаться. Как минимум, потеряете время на бессмысленный разговор.
Далее хотелось бы обратить внимание читателей на некоторые уловки/хитрости/мифы риэлторов.
С риэлторами вариант квартиры или покупатель найдётся быстрее.
Это действительно так, потому что риэлторы попытаются опередить не только конечного покупателя/продавца, но и других риэлторов в скорости получения информации. Это их хлеб. Они серьёзно вкладываются в рекламу, чтобы встретиться с продавцом/покупателем первыми.
Но разница времени будет небольшой и несущественной для вас.
Нужно понимать – чтобы не обещал вам риэлтор, - он всего лишь посредник и не сможет материализовать из воздуха покупателя или вариант продаваемой недвижимости.
Вообще мне не понятно, почему люди сразу идут к риэлторам, даже не посмотрев варианты на сайтах бесплатных объявлений.
С риэлторами сделка пройдёт надёжнее и безопаснее
Отчасти да, т.к. минимальную проверку документов и организацию сделки риэлторы проведут.
Но риэлтор в первую очередь заинтересован в получении своих комиссионных от сделки, а потому не факт, что в некоторых случаях не станет действовать наоборот, вопреки безопасности сделки.
Например, в одном известном мне случае риэлтор по договорённости с продавцом всячески утаивали от покупателя факт проведённой перепланировки в квартире.
Проводите вы сделку через риэлтора или нет – расслабляться и терять бдительность не стоит.
Надёжно провести сделку можно через нотариуса. Он незаинтересованное и ответственное лицо и уж точно не станет связываться с сомнительными вариантами.
Либо можно прийти в риэлторскую контору с самостоятельно подобранным готовым вариантом. В этом случае цена за оформление сделки будет договорная и существенно ниже 3%.
Не употребляйте приготовленные риэлторами напитки (чай, кофе) и угощения
Касается это и любой другой незнакомой компании.
После выпитого в офисе риэлторской компании кофе, меня охватила странная эйфория. Не исключено, что путём добавления психотропных препаратов риэлторы делают участников сделки более сговорчивыми.
Вам наверняка предложат дополнительные услуги
- провести платную фотосессию квартиры с участием профессионального фотографа. Смысла не имеет, т.к. потенциальный покупатель так или иначе придёт смотреть вашу квартиру, а потому увидит как скрытые недостатки, так и оценит все её достоинства.
- внести ваш вариант в большое кол-во сайтов (или каталогов) недвижимости. Смысла не имеет, т.к. самые посещаемые – это Авито и Циан. А на всех остальных информацию ищут только сами риэлторы. Кроме того, получите проблему удаления с дополнительных ресурсов вашего объявления после продажи вашей недвижимости, а также засветите там ваши реальные контакты.
В завершении хотелось бы описать ситуацию, когда риэлтор может быть действительно полезен
Как правило, опытный риэлтор – это хороший психолог и переговорщик. Если сами вы не смогли договориться с покупателем/продавцом понравившегося варианта, то вполне можете поручить этот вопрос риэлтору.
Например, таким образом можно получить скидку или согласовать дополнительные условия сделки.
С риелторами сталкиваться пришлось один раз, при покупке квартиры. Все сделали быстро, за один день избавили от необходимости стоять в очередях. За что им отдельное спасибо.
Да видимо Вам явно не повезло. Вообще во всех горох по разному где то реально проценты а где то конкретная цена 30-50.тыс.Но проверку Вам придеться провести и ещё в нотариус не будет Вам искать варианты оценку, показывать недвижимость. Вы сами продавали своё жильё но ещё и покупали а документы собирали сами. Вы юрист, и например ипотечные сделки оформляет банк ,а договор готовят сами в некоторых банках. Вообщем много камней подводных, и вряд ли нотариус будет Вам полностью давать консультации и он не несёт ответственность за них. Моё мнение лучше искать знакомых или юриста если хотите уменьшить гонорар но риелторы, следят за законами в свете недвижимости и вообщем не всё плохие.Что точно посоветовала бы проверить компания активна или нет.
Согласен, что риэлторы обладают некоторыми знаниями, но эти знания они могут использовать как во благо, так и во вред. Поскольку их интерес - это лишь комиссионный %, и нет никакой ответственности в отличии от нотариуса.
Если это ипотечный вариант, то можно просто прийти для оформления в банк, который и проведёт грамотно всю сделку. Риэлтор тут совсем не нужен.
Нотариус несёт полную материальную ответственность за последствия ошибок в проведении сделки всем своим имуществом. Поэтому максимально заинтересован провести чистую сделку.
Банк не подыскивает Вам варианты и не проводит оценку и кстати слабоватые специалисты в банке по недвижимости и их задача иная посадить Вас на процент и удобную для них страховку. И кстати хорошая компания по недвижимости это всё учитывает и по сути может провести сделку, по сути реально не увеличив стоимость продажи,а ещё и уменьшив и обезопасив. Но таких компаний единицы, и очень плохо.
Да, но если специалисты банка совершат ошибку при проведении сделки, то медным тазом накроются не только %, но и их денюжки из кассы для ипотеки.
Поэтому будьте уверены, будет 100% чистота и безопасность сделки, иначе они ипотеку просто не одобрят.
Сами риэлторы нам советовали "получше проверить документы в банке".
А варианты подыскивать от них и не требуется. сами можете поискать в Авито или Циане. Всё тоже, что и у риэлторов.
В банке часто пропускают ошибки и много сделок приостанавливают и разворачивают агенства работают с банками готовят договора и их проверяют, в банке один юр отделения, а сделок может быть тысячи и реально хорошие компании они и тех кто сделки ведёт чисто даже уговаривают сотрудничать. Реально хорошие компании они есть, решают быстро и свои деньги зарабатывают,толковые компании по сути людям помогают. Не всё такие хапуги, есть и нормальные, как и везде.
Вот Вы программист, скажем я в этой профессии гораздо меньше знаю и мне придеться много прочесть , проверить и практика будет нужна, сколько потребуется времени не могу сказать, всё зависит от подготовки, обучения и личного таланта. Но спасибо за интересную бесседу.
Интересная статья
Очень правильные и полезные советы.
Спасибо - информирован, что риэлтеров посылать подальше.