Российский рынок жилой недвижимости: тренды поменялись, адаптация стратегии застройщиков не за горами

Рынок жилой недвижимости стал рынком покупателя из-за снижения спроса. Так как основные методы стимулирования спроса со стороны государства задействованы на рынке (доля ипотеки выросла с 60% до 80% в октябре 2022 года в Центральном регионе РФ), считаем, что застройщики будут более активно снижать цены, оптимизировать размер лота и отказываться от стратегии цена превыше объемов.

Основные тренды:

🔹осень 2022 г. - снижение спроса (кол-во сделок в октябре минус 29% м/м или минус 40% г/г *, согласно dataflat.ru) и снижение цены на первичном рынке без скидок (минус 1-2 м/м)

🔹рост доли ипотечных сделок. К примеру, доля контрактов ГК "Самолет", заключенных с участием ипотечных средств, выросла до 91,8% по сравнению с 73,2% во 2 кв. 2022 года.

🔹регионы с меньшей долей элитного жилья и более устойчивым спросом демонстрируют лучшую динамику спроса. Московский регион против Петербургского региона: минус 37% м/м против минус 11% м/м, согласно dataflat.ru. Также, к примеру, Группа "Эталон" отметила, что в регионах спрос сильнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

🔹увеличение предложения вторичной недвижимости (+43% к уровню мая, согласно данным ГК "МИЭЛЬ") и снижение цены на вторичном рынке (минус 5% с октября по май)

Операционные результаты публичных застройщиков за III квартал лишь начали отражать тренды конца сентября-октября. Cчитаем, что результаты за IV квартал 2022 года могут отразить описанные выше тренды.

Из четырех публичных застройщиков только "Самолет" давал прогноз продаж, который в текущих условиях можно назвать амбициозным (+56,7% г/г в кв.м. и +41,8% г/г в денежном выражении). При этом Группа "Эталон", которая активно наращивала продажи в регионах, сократила план по запуску в 2022 году на 38% до 686 тыс. кв. м. (+143% г/г) из-за замедления спроса с конца сентября.

Стабилизация спроса, возможно, произойдет уже в ноябре-декабре, при этом восстановление рынка, скорее всего, будет только весной-летом 2023 года.

Сохраняем нейтральный взгляд на сектор, несмотря на то, что бумаги торгуются с дисконтом к NAV (около 61% для "ПИКа" и Группы "Самолет" и около 90% у "Группы ЛСР" и Группы "Эталон").

Считаем, что в текущих условиях лучшей экспозицией на сектор недвижимости может быть Cian, который выигрывает от роста числа объявлений в крупных городах. За последние 5 месяцев количество объявлений об аренде и продаже жилой недвижимости на платформе ЦИАН в топ-10 крупнейших городах России выросло на 26%. При этом снижение спроса на недвижимость при сохранении высокого уровня предложения позитивно для компании, так как это удлиняет время нахождения объявлений на платформе, увеличивая доход от размещений.