Как сохранить капитал в недвижимости: заработок на росте цены квартиры, инвестиции в ЗПИФ или рента

По данным Росстата, за последние 10 лет на первичном рынке стоимость квадратного метра типовой квартиры увеличилась на 113%, квартиры в ЖК улучшенного качества — на 124%, квартиры в элитном сегменте — на 100%. Может ли текущий кризис сломать этот тренд и обернуться обвалом цен? Как сохранить капитал в недвижимости? Делимся тремя самыми эффективными стратегиями инвестиций в недвижимость в 2023 году.

Почему стоит вложить капитал в недвижимость

Вложение в недвижимость дает оптимальное сочетание безопасности и доходности. Для сравнения: акции и валюта способны умножить вложения, но в моменте могут потерять до 90% стоимости; вклады или облигации стабильнее, но их доходность на уровне 3-6%.

В отличие от сугубо финансовых инструментов, жилье пользуется спросом всегда — и в период экономического подъема, и во время кризисов. Застройщиков поддерживает государство, предлагая льготные программы разным категориям покупателей. Все потому, что строительная отрасль — один из драйверов экономического роста.

Яркий пример — кризис 2014-го, когда люди на фоне нестабильности рубля старались вложить деньги во что-то более надежное, и выбор часто падал на недвижимость. Спрос активно рос, а за ним повышались и цены на квартиры.

Как увеличивалась стоимость кв. метра жилья за 2014 год. Спрос рос как на новостройки (пунктирная линия), так и на вторичку (прямая).

В какую недвижимость лучше инвестировать

Первый фактор — регион. В 2022 году в России замедлился рост цен на недвижимость. Даже в популярном Сочи заметен этот тренд. В Москве ситуация иная. По данным Росстата, цены на квадратный метр в московских квартирах во II квартале 2022 года выросли на 4% по отношению к стоимости в I квартале того же года. Почему так?

Москва остается центром притяжения: рабочие места, хорошие вузы, высокий уровень медицины, развитая инфраструктура. Город предлагает большой выбор предложений для инвестирования в недвижимость, и в долгосрочной перспективе, в условиях растущей инфляции, вложения, безусловно, окупятся.

Второй фактор — формат жилой недвижимости. Как показывает аналитика, в начале 2022 года цены на элитную недвижимость и жилье бизнес-класса продолжают расти. Разберем на примере новостроек в Москве:

Стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса за 2022 год выросла больше чем на 60 тысяч рублей, а в сегменте элитной недвижимости — на 83 тысячи.

Мы попросили экспертов MR Group рассказать, какие объекты пользовались спросом в 2022 году у инвесторов и конечных покупателей и почему.

Список требований покупателей к жилой недвижимости:

• Собственная инфраструктура ЖК: паркинг, закрытый охраняемый двор, детские и спортивные площадки, парки.
• Развитая внешняя инфраструктура: рядом с ЖК должны быть удобные транспортные развязки и все необходимые социально-значимые объекты — школы, детские садики, поликлиники, магазины, аптеки.
• Высокая степень готовности проектов.
• Даже если покупатели ищут квартиру для себя, им нужно жилье с преимуществом, которое спустя 5–10 лет позволит им без проблем продать свои квадратные метры. Выигрывают объекты с уникальным расположением. ЖК City Bay находится на набережной — при прочих равных квартиры здесь всегда будут пользоваться спросом. Строительство квартала Indian завершится уже к концу этого года.

Стратегии для инвестирования в 2023 году

Квартиру в одном и том же жилом комплексе можно купить для перепродажи, для аренды или вложиться в конкретный объект с помощью ЗПИФ. Разберем, сколько можно заработать.

1. Заработать на росте цены

Самый простой способ инвестировать в недвижимость и получить доход — это покупка квартиры еще на этапе строительства. Затем, когда цены вырастут, ее можно перепродать. Сейчас на этот путь уйдет до пяти лет.

Например, в новом ЖК бизнес-класса «Метрополия» есть все, чтобы городская жизнь была максимально комфортной: развитая инфраструктура как в ЖК, так и вокруг него, благоустроенные дворы и удачное расположение комплекса. А все планировки квартир продуманы так, чтобы квартира была функциональной, удобной для ее владельцев, а главное — позволяла сохранить приватность.

Что стоит учесть инвесторуПри покупке квартиры нужно определить наиболее ликвидный лот в проекте, который при выставлении в продажу не нужно будет дисконтировать. Необходимо обратить внимание на видовые характеристики жилого комплекса и особенность планировок квартир.

2. Вложиться в ЗПИФ

Если не хочется рисковать и замораживать миллионы в недвижимости, есть другой способ — ЗПИФы. Как это работает: вы инвестируете в строительство, в обмен получаете долю имущества, к которому относится проектная документация, земельный участок и т. д. После завершения строительства и старта продаж каждый инвестор получает свою долю прибыли и так зарабатывает на росте цены недвижимости.

Что стоит учесть инвесторуВкладываться в ЗПИФ удобно, поскольку необязательно обладать суммой, необходимой для покупки целой квартиры. Как правило, порог входа в ЗПИФ недвижимости составляет несколько сотен тысяч рублей, что существенно ниже цены квартиры. Однако стоит внимательно отнестись к выбору ЗПИФа, а именно посмотреть, из чего будет складываться ваша будущая прибыль.

Для розничных инвесторов MR Group предлагает паи ЗПИФ Symphony 34 в одноименном ЖК. В отличие от привычной покупки квартиры, прибыль клиента рассчитывается как разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой, а не как разница между ценой покупки квартиры и ценой продажи. То есть доходность покупки такого ЗПИФа гораздо маржинальнее. Порог входа — от 2 млн рублей, а доходность — от 17% годовых.

Такая высокая маржинальность обеспечивается не только выгодными условиями получения прибыли, но и особенностями самого ЖК Symphony 34. Премиум-квартал находится рядом с метро Дмитровская. Средняя средняя цена м 2 квартир с отделкой MR Base на старте продаж была 245 тыс/м 2, сейчас 404 тыс/м 2. Цены уже выросли на 65% и по мере готовности объекта продолжат расти. Срок сдачи комплекса – 4 квартал 2024 года. Покупателю сейчас нужно готовое решение, которое уже продумано, комфортно и не требует от него дополнительных трат сил и времени. Широкий ассортимент планировочных решений в проекте Symphony34 делает квартиры привлекательными для любого покупателя с любым запросом.

3. Заработать на ренте

Покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду — самый долгоиграющий тип инвестиций. По данным аналитиков РБК, около 10% инвесторов, приобретающих квартиры в ЖК бизнес-класса, планируют их впоследствии сдавать.

Что стоит учесть инвестору

Важное

• Спрос на недвижимость сохраняется. Быстрее растут в цене московские квартиры бизнес-класса.
• Два главных фактора при выборе жилой недвижимости с целью выгодно продать через 5-8 лет: регион и формат (качество).
• С 2022 года одним из главных приоритетов при выборе квартиры для себя или для инвестирования стала надежность застройщика.
• На коротком горизонте инвестирования самый доходный инструмент — ЗПИФ, в долгосрочной перспективе — покупка объекта с последующей перепродажей.
• Рентная стратегия будет особенно эффективна, если использовать кредитные деньги.