Дорогие читатели, решила поделиться с вами реальной историей, которая могла случиться с любым из нас.
Каждый раз изучая судебную практику, сталкиваюсь с невероятными ситуациями, которые заставляют быть более внимательными!
С каждым днем появляется всё больше мошенников, поэтому никогда не расслабляйтесь и не надейтесь на добропорядочность другого.
ГЛАВА 1. "Хитрый сын"
▫ В районный суд обратился молодой человек с просьбой выписать из квартиры женщину и ее совершеннолетнего сына и признать их прекратившими право пользования квартирой.
В исковом заявлении молодой человек поясняет, что мол купил квартиру у данных граждан, право собственности зарегистрировал как полагается в Росреестре, получил свидетельство на право собственности.
При подписании договора купли-продажи сторонами якобы было оговорено, что мама с сыном "выпишутся" в течение 10 дней с момента подписания этого договора.
Но продавцы его обманули, с регистрационного учета сниматься отказываются, из квартиры не выезжают.
Просил суд решить данную спорную ситуацию.
▫ Суд принял исковое заявление к производству, известил участников процесса и... получил встречное исковое заявление от той самой женщины, которая указала следующее:
«Ничего о продаже квартиры она не знала, согласие на отчуждение не давала, квартиру не продавала, никаких денег не получала».
Просила суд признать сделку ничтожной, так как ее подпись в договоре была получена обманным путем.
▫ В ходе судебного разбирательства вырисовывается следующая картина:
"Данная спорная трехкомнатная квартира принадлежала с давних пор этой женщине, ее супругу и сыну, каждому по 1/3 доли.
Будучи с мужем в разводе, в квартире проживала долгое время она с уже совершеннолетним сыном. Оба вели аморальный образ жизни: она любила злоупотреблять алкоголем, сын - принимал наркотические вещества.
В последствии сыну надоела такая скучая жизнь, и он захотел продать квартиру, получить денежку за свою долю и уехать в другой город.
На руках уже была доверенность от отца на продажу его доли.
Однако, зная, что мать согласия на продажу квартиры не даст ни при каких обстоятельствах, сын решил действовать самостоятельно и обратился в агентство недвижимости к своему знакомому, у которых созрел хитрый план...
ГЛАВА 2. "Заветная подпись".
▫ Выслушав желание молодого человека о срочной продаже квартиры без согласия своей матери, директор агентства недвижимости решил помочь своему клиенту, договорившись на очень выгодные для них условия.
В связи с тем, что сделка планировалась "проблематичная", плюс присутствовал немаленький долг за коммунальные услуги, агентство оценило трехкомнатную квартиру в 1 млн. 200 тысяч рублей, которые обещали уплатить сыну при подписании договора купли-продажи.
▫ Договорились, теперь осталось заполучить подпись несговорчивой матери.
Обсудив заранее все действия с директором агентства, сын, приехал к матери домой. Застал ее дома в состоянии алкогольного опьянения, убедив, что необходимо восстановить документы на квартиру, так как они утеряны. Пообещав по дороге купить пива, попросил проехать вместе с ним к нотариусу для составления доверенности.
▫ Ничего не подозревая, женщина приехала в нотариальную контору, где нотариус, с ее слов, положил перед ней две доверенности, одну на полномочия по восстановлению документов, другую на продажу квартиры. От подписания последней, она категорически отказалась, так как не планировала ничего продавать. Сказала, что подпишет доверенность только на получение дубликатов правоустанавливающих документов. Прочитать текст доверенности полностью она не смогла, так как была без очков.
▫ После нотариальной конторы сын отвез свою несговорчивую мать в агентство недвижимости, якобы подписать договор с риелтором, на основании которого будут восстанавливаться документы на квартиру.
В агентстве перед женщине положили чистый лист бумаги, на котором они с сыном поставили свои подписи.
Директор агентства пояснил, что это чистая формальность.
▫ Без ведома матери доверчивому сыну в агентстве передали сумму в размере 450 тысяч рублей, потребовав также от него расписку на всю сумму, указанную в договоре (на 1 млн. 200 тыс. рублей).
При этом, директор агентства, который вообще не является стороной сделки, выдал ему расписку о том, что обязуется передать деньги в сумме 350 тысяч рублей после того, как он и его мать выпишутся из квартиры.
☝Как выяснилось позже в судебном заседании, на подписанном пустом листе, в агентстве недвижимости аккуратно распечатали договор купли-продажи, и один из риелторов в последствии зарегистрировал на себя право собственности.
ГЛАВА 3. "Жертвы обстоятельств".
▫ Став полноправным собственником квартиры, риелтор тут же выставил ее на продажу. Но, понимая, что объект придется как-то показывать потенциальным покупателям, взялся за выселение ничего не подозревающей женщины.
▫ После неоднократных угроз в ее адрес, женщина обратилась в полицию по факту мошенничества и переехала к сестре, так как боялась за свою жизнь.
После угрозы выбить дверь, риелтор добился приезда сестры обманутой женщины и, показав документы на квартиру, забрал у нее комплект ключей. С ним по квартире расхаживала девушка, в последствии как выяснилось, оказавшаяся оценщиком.
▫ Когда препятствия показа жилья были устранены, к риелтору обратилась заинтересовавшаяся данной квартирой молодая семья.
Новоиспеченные покупатели работали со своим агентом по недвижимости, которая ничего не подозревая, помогла заключить сделку по покупке данной квартиры.
🔺 Примечание: "Покупатели приобретали квартиру с использованием ипотеки довольно крупного банка. Юристы которого проверили данный объект и пропустили договор купли-продажи также с формулировкой, что прежние продавцы (женщина и ее сын) обязуются сняться с регистрационного учета".
▫ Риелтор-собственник пояснил покупателям, что это его знакомые и они без проблем выпишутся после сделки.
Молодая семья даже не подозревала, что тем временем на эту тему идут судебные разбирательства.
▫ После сделки новые покупатели получили свои ключи и начали потихоньку заниматься купленной квартирой, подготавливая ее к ремонту.
Спустя несколько дней, счастливые обладатели недвижимости не смогли попасть в свою квартиру. Замок входной двери был поменян.
ГЛАВА 4. "Приплыли".
▫ После ограничения доступа в квартиру новым собственникам, риелтору-продавцу пришлось поведать не очень приятную историю. Никто и не ожидал, что неугомонная женщина сменит замки и будет продолжать жить в своей квартире.
▫ Молодая семья попробовала вызвать участкового, но тот, увидя с одной стороны регистрацию в паспорте, а с другой - документы на квартиру, посоветовал решить данный вопрос в судебном порядке.
▫ В этой истории в недоумении были все:
-И новоиспеченные покупатели со своим агентом по недвижимости, которые не подозревали во время сделки о каких-то притязаниях на квартиру. Ведь банк проверил объект перед покупкой и выдал ипотеку.
-И риелтор-продавец, который не думал, что обманутая женщина с хроническим заболеванием алкоголизма, пойдет отстаивать свои права до конца.
-И горе-сын, который всем сердцем верил, что он останется с деньгами, а матери добрые риелторы купят квартиру.
Оставалось надеяться только на правосудие.
▫ В заседание были вызваны все участники данной истории:
НОТАРИУС - уверял, что он не принимает граждан в состоянии алкогольного опьянения. Если человек не понимает суть документа или его что-то не устраивает, то он не будет никогда удостоверять такой документ.
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ РОСРЕЕСТРА - пояснила, что право общей долевой собственности прежних собственников было прекращено на основании договора купли-продажи в пользу нового собственника (риелтора). Следом квартира была отчуждена в общую совместную собственность покупателей с обременением в пользу банка (молодая семья с ипотекой).
Также представитель показала суду, что все заявления находятся в материалах архивного дела и любой из заявителей имел право обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации права.
МОЛОДАЯ СЕМЬЯ - просили признать бывших собственников (женщину и ее сына) утратившими право пользования квартирой и снять их с регистрационного учета. Считали себя добросовестными покупателями, которые ничего не подозревали.
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ БАНКА - просил удовлетворить требования своих заемщиков.
ОБМАНУТАЯ ЖЕНЩИНА - утверждала, что не соглашалась на продажу квартиры и подпись в договоре купли-продажи была получена риелторами обманным путем. Просила суд признать сделку недействительной.
СВИДЕТЕЛИ ОБМАНУТОЙ ЖЕНЩИНЫ - подтверждали, что она давно стоит на учете в наркологическом диспансере и частенько уходит в запои. У нее никогда не было намерений продать квартиру, так как ей нравилось там жить.
СЫН ОБМАНУТОЙ ЖЕНЩИНЫ - пояснял, что за доверенностью на продажу доли отца ездил к нему в другой город. Нотариуса они с директором агентства попросили подготовить две доверенности на продажу и восстановление документов, но мать подписала только одну. В агентстве они с матерью подписали пустой лист, после чего ему лично отдали только 450 тысяч рублей. Но по факту с риелторами договорились о продаже квартиры за 1 млн. 600 тыс. Директор агентства попросил подписать его расписку в получении суммы 1 млн.200 тыс., пояснив, что она необходима только формально.
РИЕЛТОР-ПРОДАВЕЦ - рассказал, что уже 7 лет работает в агентстве недвижимости в должности риелтора. Ему позвонил молодой человек и попросил продать квартиру, а также попросил его восстановить документы на нее. Риелтор сообщил, что стоимость квартиры будет составлять 1 млн. 200 тыс. рублей. Перед оформлением сделки он лично осматривал квартиру. Дома находилась мать клиента, но он с ней не разговаривал. Сделку оформлял не он, а коллега, со слов которого, все участники сделки были в курсе продажи. При покупке риелтор лично рассчитался с молодым человеком и передал ему сумму в размере 1 млн. руб. В договоре была указана сумма 1 млн. 200 тыс., но они вычли из нее расходы агентства и долг за коммунальные услуги. Новому собственнику он продал квартиру за 1 млн. 300 тыс.
СВИДЕТЕЛИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ - путались в показаниях: как в суммах переданных денег, так и в произошедших событиях.
Каждый просил признать их требования и отказать в удовлетворении чужих. Каждый надеялся, что вопрос решится в их сторону. Все ждали решения суда.
ГЛАВА 5. "Установление интересных фактов ".
▫ Выслушав всех лиц, участвующих в деле, свидетелей и изучив материалы дела суд пришел к следующему выводу.
С целью переезда в другой город на постоянное место жительства сын, являющийся одним из собственников, решил продать квартиру. Его отец выдал ему доверенность на продажу своей доли, при этом согласия матери ему получить не удалось. Не имея другого постоянного жилья женщина отказалась продавать квартиру.
Воспользовавшись тем, что мать была в состоянии алкогольного опьянения, сын убедил ее поехать к нотариусу, чтобы оформить доверенность на предоставление полномочий риелтору, который будет заниматься восстановлением утраченных документов на квартиру.
▫ Подписывая доверенность у нотариуса, женщина была убеждена, что дает право только на восстановление документов. Прочитать текст доверенности полностью она не смогла, так как без очков буквы расплывались.
▫ Судом было установлено, что у женщины действительно имеются проблемы со зрением. Очки же она забыла на работе, где не появлялась уже несколько дней, находясь в запое. Данный факт был подтвержден показаниями свидетеля - работодателя.
Согласно показаниям других свидетелей установлено, что в период заключения договора купли-продажи квартиры женщина действительно вела асоциальный образ жизни, на почве пьянства не ходила на работу, находилась в состоянии запоя.
▫ Нотариус в судебном заседании утверждал, что при совершении нотариальных действий он проверяет дееспособность обратившегося гражданина. Однако, факт нахождения женщины в момент подписания доверенности в дееспособном состоянии, не может достоверно свидетельствовать о том, что она понимала значение своих действий.
▫ Ознакомившись с договором купли-продажи, женщина указала, что договор подписан ею, но подпись была получена обманным путем, когда она находилась в состоянии алкогольного опьянения.
Допрошенный в ходе судебного заседания риелтор подтвердил, что доверенность и договор купли-продажи подписывались в один день.
Исходя из чего, суд считает, что договор купли-продажи не мог быть оформлен в один день с доверенностью, так как доверенность была выдана на получение дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру. А без этих документов заключить договор купли-продажи невозможно.
▫ Таким образом, судом было установлено, что женщина только хотела восстановить документы на квартиру и именно для этой цели она и выдала доверенность риелтору.
Также судом установлено, что находясь в агенстве недвижимости в состоянии алкогольного опьянения, она не отдавала отчет своим действиям и подписала чистый бланк, который впоследствии оформили как договор купли-продажи.
Продавать квартиру она не желала, поскольку у нее не было другого жилья.
▫ Кроме того, как считает суд, договор купли-продажи не был исполнен, так как женщина не передавала квартиру по акту приема-передачи и не отдавала ключи. Более того денежные средства за продажу ее доли лично ей не передавались.
▫ Также была принята во внимание расписка, подписанная директором агентства, в которой он обещает отдать деньги в сумме 350 тысяч рублей сыну обманутой женщины, после того, как они с матерью снимутся с регистрационного учета.
Суд считает, что эта расписка подтверждает то обстоятельство, что расчет за квартиру полностью произведен не был, квартира не была передана покупателю.
▫ Кроме того, суд посчитал, что при наличии нескольких собственников, которым квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, деньги за продажу не могут быть переданы только одному из собственников.
▫ Объяснения риелтора, который оформил на себя указанную квартиру, и директора агентства недвижимости по факту передачи денег являются противоречивыми.
Так как риелтор утверждает, что в его присутствии деньги за квартиру в полном объеме передавал сам директор. Кто из собственников забрал деньги не помнит.
Директор же наоборот утверждает, что риелтор лично передал деньги продавцу в размере 1 млн. 200 тыс., тот их пересчитал и написал расписку.
ГЛАВА 6. "Правосудие".
▫ Исследовав материалы дела, выслушав всех участников процесса, суд признал договор купли-продажи, заключенный между Продавцом в лице сына обманутой женщины и Покупателем в лице риелтора - недействительным в части 1/3 доли, принадлежащей этой женщине.
▫ Молодую семью, которая приобрела у непорядочного риелтора данную квартиру, суд посчитал добросовестными приобретателями. Так как на момент покупки, риелтор ввел их в заблуждение, сказав, что зарегистрированные в квартире лица его родственники, которые выпишутся в ближайшее время. Таким образом, они не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц.
▫ Хитрого сына, признали утратившим право пользования данной квартирой и сняли с регистрационного учета.
▫ А вот на основании того, что договор в части 1/3 доли был признан недействительным, право общей совместной собственности молодой семьи суду пришлось прекратить.
Теперь собственниками данной квартиры стали трое несчастных людей: молодые супруги, являющиеся добросовестными приобретателями и обманутая женщина. Каждому в этой истории досталась 1/3 доля в праве.
Вот такая печальная история произошла в городе Новокузнецке.
Страшно представить состояние покупателей, которым не только предстоит делить квартиру с чужим человеком, но ещё продолжать платить ипотеку, теперь за «коммунальную» квартиру.
_______________________________________________
