Как считать налоги при продаже нежилых помещений 2023

Как считать налоги при продаже нежилых помещений.

1. Если нежилое помещение продает физическое лицо (не ИП или закрыл ИП):

-Если нежилое помещение использовалось ФЛ в предпринимательских целях, то вне зависимости от срока владения, налог от продажи такого помещения нужно будет заплатить в размере 13 % от дохода (если не резидент, то 30%).

-Если нежилое помещение во владении ФЛ НЕ использовалось в предпринимательских целях, то применяются минимальные сроки владения недвижимостью. Если такие сроки не истекли, то налог исчисляется в размере 13% от дохода (если не резидент, то 30%).

Кратко про минимальные сроки:

До 01.01.2016 г. минимальный срок владения – 3 года;

С 01.01.2026 г. минимальный срок владения – 5 лет, исключение составляет (исчисление по 3 годам), если нежилое помещение было подарено от близкого родственника, получено по наследству или приватизировано.

Срок владения начинает течь с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре!

Важно, что налоговый вычет возможен в размере не более 250 000 рублей (!не 1 млн.)

Для расчета налогооблагаемой суммы берем либо остаток между доходом и расходом, либо доход минус 250 000 рублей. Смотрим что выгоднее.

2. Если нежилое помещение продает индивидуальный предприниматель (ИП):

Важно знать, что в выписке ЕГРН не отражено, что собственник является индивидуальным предпринимателем, поэтому всегда внимательно смотрим документы основания.

Размер налога зависит от применяемой системы налогообложения:

ОСН – 13%

УСН – 6% (только доходы) или 15% (доходы – расходы).

Важно: если ИП продает по ОСН, то плюсом к основному налогу он должен заплатить с дохода НДС по установленной ставке. Поэтому в цену продажи важно включать затраты на НДС.

Про применение сроков минимального владения:

-Если нежилое помещение использовалось ИП в предпринимательских целях, например, сдавалось в аренду, то сроки минимального владения НЕ применяются.

-Если нежилое помещение вдруг НЕ использовалось ИП в предпринимательских целях, то налоги с продажи считаются как у физического лица (п.1), то есть применяются минимальные сроки владения.

На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать следующие признаки:

-Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов.

-Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.

-ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.

-Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину;

-Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП

Важно, что налоговый вычет в при продаже нежилых помещений НЕ применяется, исключение, если помещение не использовалось в предпринимательских целях – 250 000 рублей.

Полезная практика судов:

если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые помещения, которые не предназначены для проживания и для использования в личных целях, то доход от реализации включается в налоговую базу по УСН. При этом не имеет значения, когда были приобретены помещения — до регистрации в качестве ИП или после. Правомерность такого подхода подтвердил Верховный суд в определении от 18.10.21 № 310-ЭС 21-18105.

3. Если нежилое помещение продает ООО:

Налог зависит от применяемого режима:

При ОСНО:

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога.

При УСН «Доходы» — 6% от цены продажи.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой продажи и расходами на его приобретение.

По итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %.