Сегодня обсудим несколько моментов которые могут
и насторожить должны покупатели когда он покупает квартиру на вторичном рынке поехали итак пунктов я
насчитала достаточно много вот только у меня на первый взгляд получилось около 16 это я могу сказать что это не полный
перечень потому что весь перечень можно невозможно вернее даже оценить ты
встречаешься каждый раз с новыми какими-то моментами поэтому я вам скажу основные
основной пункт на который я бы хотела обратить внимание это когда продавец действует по доверенности которая здесь я скажу не обязательно должен указывать на то что покупатели хотят обмануть там что-то с ним сделать
отобрать у него деньги не перевести право собственности оспорить потом сделку нет ничего такого я не утверждаю
я просто хочу сказать что когда покупатель заранее вам говорю когда покупатель планируют свою сделку он
должен предугадывать все моменты как знаете говорят есть умный человек есть очень умный человек чем отличается умный
человек умный человек от очень умного умный человек с легкостью выходит с той ситуация в которую
его ставить жизнь и сложной ситуации а очень умный человек в эту ситуацию даже не попадает. Вот я призываю всех быть
очень умными. Давайте начнем с этого первый пункт это доверенность когда
продавец продает по доверенности обстоятельства бывают разные и для того чтобы не попасть в какой-то просак а
всегда нужно очень четко читать доверенность бывает что люди приходят на сделку даже люди которые продают эту
квартиру они не читают то что на каком основании они могут продавать вернее
могут ли они продавать на основании такого документа который им выдан и вот
у меня несколько было таких историй в частности последняя сын продается отца обед недвижимости сбрасывать на
доверенность а в этой доверенности не прописано что он может продавать может нам не значит написано что он может
подписать предварительные договоры он может получать документы сдавать документы вам facial продать на условиях
определенных он не может или на тех которые он сочтет возможным поэтому вот доверенность очень четко
надо прочитать что конкретно доверитель поручил своему доверенному лицу второй момент
если даже вы сталкиваетесь с доверенностью то наибольший риск присутствует именно там где сам
собственник не получает деньги а получают именно доверенное лицо вот в этот этот момент он самый такой вопиющей
почему потому что но доверенность легко отменить в своей практике знаете я сталкиваюсь с такой ситуации по
следующим причинам мы стали проверять квартиру и все эти причины которые я дальше назову они практически все
входили в этот список вот и я стал проверять квартиру и там доверенности в
процессе когда перри продавался объект недвижимости одна из доверенности была
отменена обычный человек никогда практически не отменяет доверенность поэтому понимаете вот этот риск с
доверенностями он сейчас то связано именно с тем что может произойти отмены доверенности отчет получил деньги и в
общем исчез до в неизвестном направлении это самое страшное поэтому поэтому если
эта доверенность то внимательно прочитаете полномочия проверяйте не отменена аллен доверенность действительна ли она как если у нее там
доверия передоверия кто по этой доверенности представляет в общем это фактически лицо которое вы должны
проверять того с такой же тщательностью как и доверителя второй пункт который я
считаю важным это объекты которые были получены совсем недавно по наследству особенно всегда вызывает опасения объект
который был получен по завещанию чаще все завещание указывается тогда вы я
говорю опять же все из собственной практики тогда когда у кого существует какие то спорные моменты допустим
дедушка хочет завещать внуку перескочив например через дочь или там через своего
сына далее бывает так что этого дедушки еще живы родители которые в принципе могут оспорить это завещание зависая
право на обязательную долю несмотря на то что проходит уже какой-то срок бывают такие об средства когда человек
действительно не может подать на наследство вот недавно у меня была такая история когда мы рассматривали объект
недвижимости к покупке а он в это время находился в судебном процессе я нашла в
отношении этого объекта судебный процесс причем объект не находился не в залоге не как и выяснилось то что продавал этот
объект недвижимости племянник покойного человека у него же вам мама этому им а
подала в суд на то что она пропустила срок подачи там нотариального заявления
в на вступление в наследство в обязательную долю она уч-к на все это
его сын которому наследство не досталось понимаете по каким-то причинам они не
получали наследство это вопрос другой но факта что наследство было не по средствам завещано племяннику поэтому
наследство проверять надо очень тщательно в конечно сроки исковой давности 3 года в первый год это
особенно актуально потому что в первый год самые-самые стопроцентные варианты по
обслуживания таких объектов когда все происходит очень быстро третье вот плавно она переходит из 2 это та когда в
отношении объекта или его хозяина вы видите какие-то судебные разбирательства неважно это может быть и уголовной может
быть и гражданское поэтому вы должны понимать на каком основании если там какие-то материальные претензии
возможные ущербы отсюда оценивать уже риски потому что возможно ущерб будет достаточно серьезным при присужден а вот
соответственно тут возможен риск последующего банкротства то есть понимаете мы должны оценивать не только
текущие риски вот арест ограничения обременения но теоретически возьму жены
ситуации которые на момент подписания договора купли-продажи вот эти значит
ситуации могут повлечь какие-то более крупные последствия здесь знаете то же самое как едешь на машине и ты должен
предугадать как тебе не врезаться впереди идущую машину как тебе предлагаю чтоб тебя не кто-то сзади не вписался то
есть для этого тебе зеркала и боковые и заднего вида и в общем на все эти
зеркала ты должен реагировать и как-то выруливать этот процесс на дороге здесь то же самое то есть вы смотрите на
документы в их анализируйте вы должны предугадывать риски которые вполне возможно могут случиться а могут и не
случится поэтому еще раз повторюсь это не говорит о том что здесь сто процентов могут быть какие-то подвохи и обманы со
стороны продавца но это может быть ситуация которую он сам даже потом не сможет контролировать
отразится это все на вас как на добросовестном покупатели следующие моменты тоже которые относятся первым
трем это то что в отношении продавца уже возбуждено исполнительное производство может быть даже не одна часть
исполнительных производств может быть не оплаченной не за вернее не закрыты но они не исполнены об закрыты в связи с
невозможностью взыскания ну допустим человек передают единственное жилье а вот а у него долг весит 600 тысяч и и вы
заходите в исполнительный лист смотрите а там 600 тысяч долгов а почему ну потому что нечего взять на картах zero
квартира единственное жилье она не заложено ну и в общем вот такая ситуация в итоге приставы просто закрывают
исполнительное производство и три года ожидают чтобы возобновляем возобновится ли это и спал производстве него за или
не возобновится этому тут вы тоже должны это понимать так как покупатели отслеживать следующий важный пункт это
когда продавец хочет занизить цену в договоре но я уже неоднократно об этом говорил а понимаете не важно какие
мотивы и причины мы тут говорим сегодня о покупателях говорят ему о том что
он занижает цену его нынешние даже посыл они могут иногда не восприниматься им
как желание что-то украсть у вас последствия расторгнуть вашу сделку как-то вас
обмануть как покупатели или еще что-либо другое есть жизненные обстоятельства которые человек может попасть допустим
через два года чего-то куда-то залетел уже давно продал забыл про эту квартиру которую продал залетел в большие долги и
думают они банкротится ли мне поэтому нужно вот этот момент предугадать и
соответственно риск признания сделки недействительной возрастает в разы когда вам как покупателю предлагается купить
что-то по заниженной цене а мы как человек который впоследствии будет отвечать таким же путем за сделку на это
соглашаетесь поэтому только полная цена в договоре вне зависимости от того какие
возможные потери от своей предполагаемой прибыли понесет продавец следующий важный пункт это та когда одна сделка
прикрывается другую сделка очень часто например при продаже долей обходятся договором дарения то есть человек
получает деньги но он дарит это тоже нельзя не в коем случае делать я всем
советуют если вы приобретаете долину вам говорят нужно сделать по договору дарения потому что там оповещать кучу
кучу народа мы не хотим тратить деньги чаще всего это связано с финансовыми обстоятельствами либо со сроками я
советую на такие сделки не выходить потому что здесь очень рискованно и риск признании сделки недействительной
признание так скажем вас не добросовестным приобретателем они просто
очень высокие следует насторожиться в том случае когда следующий пункт когда
квартир за короткий период времени сменила нескольких собственников это очень важный момент и этот короткий
период и происходит вполне возможна отмена доверенности если квартира в этот
вот в этой цепочке когда это продавалось по доверенности бывает такая ситуация когда допустим человек как-то купил
квартиру не очень хорошо ну допустим занизил стоимость и вот послушал 1 1 1 к
2 рассказ и думает а вдруг вы мою сделку не признают недействительной или
что-нибудь ему предыдущий продавец стал говорить эту меня женщина недавно звонила консультировались по такому вопросу на купила квартиру занижения и
соответственно и ей продавец стал предъявлять и и продавец предъявлять стал ей документы по договору что она якобы ему
не все деньги отдала договор действительно так оформлен понимаете с подвохом вот и она говорит я если честно
хочу от этой квартиры избавиться потому что я не хочу я даже и дешевле маленько поставлю вот лишь бы избавиться и
вернуть деньги такие обстоятельства бывают поэтому очень внимательно смотрите те документы которые вам
продавец будет предъявлять и по возможности запрашивать запрашивайте документы по предыдущим сделкам чтобы
понимать историю объекты недвижимости не просто регистрацию перехода права собственности а именно историю по документам следующим
важным фактором является то когда собственником квартиры является несовершеннолетний или его части ее
части здесь важно не только правильно так скажем определить свою сделку сделка
будет через нотариуса но вы должны и понятия что будет дальше покупать несовершеннолетний необходимо прочитать
все чёткие пункты которые указаны в постановлении и все должно вот как у вас
прописано в постановлении все точно то же самое должно быть и в вашем договоре
вот у нас к сожалению вообще в россии нету четкой унифицированной формы
которая бы была допустим для всех регионов одинаковые во всех каждом
регионе разная форма и бывает вплоть до того что написано допустим какая то иванова подписала условно это
постановление подписи нет если стоит там должна быть подпись она должна там быть
если написано что там стоит печать о печати не значит ее нет да да зачем
должна быть написано что оно выдано с использованием усиленно этом электронной цифровой подписи оправдает с этим ни
разу не сталкивался читала что уже есть такое вот но при этом бывает что
предоставляет по сравнению которые без печати такое тоже видела вот поэтому
формальные признаки документов обязательно должны быть в этом документе прописаны то есть не
только текст надо читать данным содержание но и оформление этого постановления а вообще если бывают такие
ситуации когда покупатель не очень понимает вообще процедуру поэтому постановление продажи объекта
недвижимости лучше даже бывает лучше я с этим тоже сталкивалась когда поправил
когда нужно попросить просто продавца уточнить процедуру продажи когда четко
она не прописано но вот допустим знаете бывает написано что разрешаем продать
таким-то таким-то объект недвижимости за такую-то сумму куда деньги когда покупать то есть
непонятно вообще судьба денежных средств которые получат этот несовершеннолетняя чаще всего конечно его родители по
такому постановлению несмотря на то что на то что его реально выдали органы опеки я считаю квартиру покупать опасно
потому что не прописано четко формулировка куда эти деньги пойдут на что они пойдут на счет на наличку или
как они пойдут или на покупку квартиры были у меня таким было было мне такое постановление вот в течение последние
наверно это весна вы где то в апреле месяце и мы по такому постановлению покупать не стали попросили своих
продавцов уточнить это постановление и прописать все там чет четко до буквы все
спокойно пришли к нотариусу и купили эту квартиру вот бывают ситуации когда
знаете люди пытаются нарушить порядок прописаны в постановлении ну допустим делают одновременную покупку прописано
одновременно покупка не пытаются сделать по следующую покупку то есть сначала продать потом купить опять же это
возможно только тогда когда есть какая-то нечеткая формулировка чаще всего безусловно всю сделку контролирует
по несовершеннолетним детям нотариус и если он его удовлетворяет допустим вот
такое постановление у вас а вас она не удовлетворяет ваше право попросить
изменить это постановление нато которое бы вы хотели видеть в том плане что оно должно быть четко читаем а особенно
когда деньги идут через аккредитивы через расчетные счета чтобы это все было очень четко или там ячейки или наличка
чем должно подтверждаться такое получение денег на счет допустим или там через ячейку когда передаются деньги вот
то есть должно быть очень четко подтверждено получение денег если это
получение либо должно быть подтверждение покупки квартиры так которая прописана в постановлении но те на самом деле бывает
ситуация когда постоянно последующая покупка она хороша но для безопасности покупателей все-таки для вас для
покупателя безопаснее конечно одновременно покупка когда нотариус вообще сопровождает две сделки сразу
продажу и покупку но это дорого поэтому не всегда это возможно ну и во всех этих
сделках в принципе мы конечно должны так скажем подстраиваться под тоже продавца то есть
мне бывает так что пришел и командующий ему так ты давай вот и это сделаю вот это нет такое тоже не бывает либо
особенно когда вообще вот понимаете сталкиваешься с тем что там несовершеннолетнего хотят занижению еще
каким-то образом хотят чтобы деньги получить а деньги получить через ячейку в общем такая катавасия получается что
смотришь на эту сделку и думаешь нет наверное всё-таки передумаю и поищу что-нибудь полегче попроще то для своего
будущего владения следующий важный пункт это та когда квартира которая продается приобреталась в браке
или было получено по возмездном у договору по человеком который находился
в браке это может быть знаете не только договор купли-продажи это может быть какая-то возмездно я передача в
собственность допустим по и милитаризации он ее стоимости вот была у меня такая ситуация что человеку
передали написано договор передачи жилья в собственность
земельного участка договор передачи земельного участка находящимся на нем дома в собственность вот такое название
документа а когда этот документ и документ такой старый старый-старый 96 года вот они сначала получили такое
свидетельство о регистрации а в девяносто восьмом году зарегистрировали права и в договоре в
свидетельстве написать договоры передачи в собственность и мы значит у нас даже они мне покупатели заказали проверку
этого объекта недвижимости банк подтвердил что да все нормально все прошло то есть в этот договор по факту
никто не вчитался вот они у меня не знаю почему обратились посмотрели меня обратились ко мне и
предоставили когда вот этот договор в договоре прямо четко прописано что объект недвижимости передается за там
полу две тысячи рублей или там 200 тысяч рублей ну какой то какие то общее 3 копейки в два ряда то соответственно это
говорит о том что сделка возмездно это что она просто они не написали договор
передачи возмездной передаче в собственность и но и слова безвозмездно это же было не написано и вот поэтому
вот такая внимательно внимательность определенная может быть какие-то сомнения вот допустим у моих покупателей
они совершенно кардинально изменили сделку понимаете то есть сразу же мы запросили согласие супруги супругой уже
не оказалось она была уже ниже вода ушла из жизни соответственно там поменялся
пакет документов ему надо было вступать наследство вот и когда уже банку об этом
сообщении скажи точно мы вот видать не прочитали еще что и в общем непроведение тот момент понимаете вот такое бывает
поэтому поэтому не полагайтесь ни на кого если есть у вас такое предчувствие
что что-то надо посмотреть что-то надо проверить возможно что такое то упустил всегда обращайтесь к людям за помощью
поэтому вот это очень важно и вот этого очень важное замечание потому что даже
росреестр примет у вас замечаниями такую сделку пометку сделать что договор
купли-продажи принято с замечанием что не предоставлено согласие супруги росреестр не имеет права не принять
такой объект недвижимости да на регистрацию перехода права собственности но риски для вас как для покупателя не
будут просто колоссальный у меня еще знаете была такая тоже сделка где там человек туда-сюда тусовал объект
недвижимости а между родственниками причем и мне вообще было непонятно зачем
он это вот все делал объяснялось это тем что он уехал за границу а по факту когда вы сходные а вор нашли
причем договор мы запросили через архив росреестра и вместе поехали
получать и я сразу же у него забрала это та архивная да куда то есть тот ту копию которую выдал росреестр и там в одной из
продажи было написано что не было предоставлено согласия супруги то есть сделка теоретически оспорима она
начинает так скажем узнаёт якобы до что
объекту порода но и требует свою половину поэтому в этом моменте будьте очень внимательны
насторожить покупателя должно узнаете это что продавец допустим предлагает какие-то сложные способы чересчур
сложные способы расчета при условии подписания каких-либо дополнительных
документов либо допустим знаете всегда внимательно смотреть к если кроме
квартиры вы приобретаете в эту стоимость еще что-либо обязательно про эти вещи должна быть указана информация хоть деле
ибо допустим что в договор в договоре купли-продажи что квартира укомплектована them to them
to и либо там в акте приема-передачи необходимо указать что это мебель передано если это не сделать то возможны
всякие судебные решения последствия где будет ну как вариант взыскано например стоимость этой мебели или истребовано
это мебель и конечно это безусловно ситуации бывают разные но есть есть
такие решения суда где люди договариваются о мебели и допустим о том что она остается до а потом допустим
через пару недель перезванивает после сделки начинает кричать в трубку что как так мы вам продали квартиру очень дешево
и хотелось бы чтобы вы накинули еще нам сто тысяч ну условно говоря да продавец
покупатель естественно в шоке говорит как так это с какого-то перепуга ему на в договоре показывать например акт
приема передачи видео мебели вообще слово не было но при этом показывается видеосвязь о том что в видео запись о
том что в день сделки значит мебель передавалась именно
непосредственно с с квартирой то есть доказательства одно противоречит другому
но вот у нас есть решение суда такой в алтайском крае бы востребована таким способом мебель люди купили квартиру я
вот читала у нас там такое ну достаточно часто интересуются решениями суда всякими по недвижимости и вот удивилась
даже сама что вот именно таким образом люди с мошенничали продавцы вымогая у других людей 100000 рублей поэтому если
вы помимо квартир реально что-то покупаете ок укомплектованы мебелью и так далее то есть это должен быть
понятный способ расчета за что производится этот расчет какими частями что входит в этот расчет в документах
это должно быть все прописано
